近日，广州正式发布《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法配套文件》。其中旧村庄改造方面，《配套文件》明确因不可抗力搬迁补偿安置协议未达到80%以上权属人签约比例的，可申请延期实施方案。
2009年以来，广州市响应中央、省的号召，探索开展“三旧”（旧村庄、旧厂房、旧城镇）改造工作，并陆续出台《广州市城市更新办法》及旧村庄、旧厂房、旧城镇更新实施办法等配套文件的“1+3+N”系列文件，对于推动广州市以“三旧”改造为核心的城市更新工作发挥了重要作用。随着“三旧”改造工作不断推进，部分核心政策文件过期失效。
据解读，《广州市旧村庄改造实施细则》共6章40条。其强化了计划管理，明确通过项目储备库、年度计划联动管理合理控制旧村庄改造实施规模、调节开发节奏和时序。此外，细化了方案延期规定，明确实施方案批复可申请延期——因不可抗力搬迁补偿安置协议未达到80%以上权属人签约比例的，可申请延期实施方案。
《广州市旧厂房改造实施细则》共34条，主要明确旧厂房改造目标、改造模式、政府收储、自主改造、移交公益性用地、土地供应等。具体来说，考虑到与规划和出让的计算容积率保持一致的实际情况，其将“公开出让、收益分成”补偿款的计算由毛容积率调整为净容积率。此外，推行区域评估制度，减轻改造主体负担。明确对已完成区域评估的旧厂房改造项目，如文评、环评等，在符合区域评估报告使用条件下，可直接引用相关评估报告结论，不再要求单个改造项目开展相关评估。
《广州市旧城镇改造实施细则》共16条，主要对旧城镇改造类型、方案编制、意愿征询、资金筹措、补偿安置等。具体来说，其拓宽了旧城镇改造资金的来源渠道。可通过公开方式选择市场主体配合搬迁补偿安置、土地整理等；或鼓励房屋所有权人出资作为改造主体自主改造。此外，完善旧城镇改造流程。明确复建安置资金监管，保障旧城镇改造项目复建房屋权利主体的合法权益。建立旧城镇改造项目退出机制，督促已批项目改造主体加快项目改造，确保按已批复实施方案如期开发。
第二章 改造策划
旧村庄改造项目纳入项目储备库后，方可按照有关规定推进基础数据调查与核查、引入合作企业、片区策划方案编制与审核、项目实施方案编制与审核等前期工作；符合条件的，可以按程序纳入项目年度计划。
区人民政府负责组织开展数据调查等工作，完善土地、房屋、人口、经济、产业、文化遗存、古树名木、公共服务设施及市政基础设施等现状基础数据。
对位于城市重点功能区，或者对完善城市功能和提升产业结构有较大影响、通过微改造或者混合改造难以改善居住环境的旧村庄，可以确定为全面改造；对具有历史文化保护价值或者基本符合国土空间规划要求的旧村庄，可以确定为微改造。
经审定的片区策划方案确定的复建安置总量核算方式不得变更，复建安置总量不得突破。
市住房城乡建设行政主管部门应当建立健全旧村庄全面改造成本核算标准，并参考房屋市场租金水平、建设工程造价水平等进行动态调整。
区“三旧”改造部门或者区人民政府指定单位，委托五家以上（含五家）评估机构开展融资楼面地价评估，并会同区规划和自然资源主管部门进行评审。
片区策划方案完成专家论证、公众参与、征求意见等工作后方可提交城市更新领导机构审议，公开征求意见时间不得少于30日；涉及国土空间详细规划调整的，在片区策划方案审定前应当完成国土空间详细规划调整审批。
经审定的片区策划方案需调整的，应当报原审定机关审定。
第三章 项目实施方案
项目实施方案编制阶段，应当依法开展土地勘测定界工作，形成土地勘测定界技术报告。由区规划和自然资源部门对已确权或者取得合法用地批文的土地和房屋出具土地、房屋产权登记查册表或者用地证明文件，对没有确权或者没有取得合法用地批文但办理过规划报建手续的土地和房屋出具意见。
项目实施方案应当参照本市集体土地征收补偿、国有土地上房屋征收补偿有关规定，明确搬迁补偿安置的原则和标准。
项目实施方案经批复和农村集体经济组织成员大会表决通过，方可作为项目实施的依据。项目实施方案由农村集体经济组织成员代表会议表决提交审议的，批复后应当由农村集体经济组织成员大会依法表决。
（一）不涉及国土空间详细规划修改。
项目实施方案调整涉及复建安置总量、搬迁补偿安置的原则和标准等直接与村民利益相关内容的，应当经农村集体经济组织依法表决后，按程序报批。
因政策调整、规划调整、重大公共事件等不可抗力原因造成前款所述情况的，改造主体可以在规定时限届满前向原审批机构申请延期，每次申请延长期限不超过3年。
第四章 改造实施
区人民政府负责土地的前期开发整理，妥善处理村民住宅和农村集体经济组织物业复建安置补偿。
复建安置地块与其余土地分开供应的，复建安置地块可以划拨给农村集体经济组织，由政府依法确定的相关企业代建复建安置房（含农村集体经济组织物业），其余土地交由政府按规定组织供应。复建安置地块与其余土地一并出让给开发企业的，配建复建安置房（含农村集体经济组织物业）应当作为出让条件，复建安置项目建成后参照无偿移交的配建房产可以直接由农村集体经济组织办理房屋首次登记，并在供地文件中明确；市政配套项目建成后按规定移交给市、区相关部门。
（一）以招标、挂牌方式确定合作企业的，村集体经济组织根据项目实施方案和搬迁补偿安置方案，制定引入合作企业的招标、挂牌文件，报区人民政府审核同意后，通过公共资源交易平台确定合作企业。
（二）以招商等其他公开方式确定合作企业的，农村集体经济组织制定引入合作企业的招商文件，应当按规定征求属地镇（街道）、区“三旧”改造部门、区人民政府指定的其他部门的意见，并通过公共资源交易平台或者所在区一级农村集体资产交易服务机构发布招商公告。
2015年8月18日前，按本市“城中村”改造原有关程序，通过农村集体经济组织集体表决同意选择合作企业，已签订合作意向书，并按规定要求报批，经区人民政府批准，且经市城市更新领导机构审定的合作改造类项目，不适用本条前款规定。
确定合作企业后，农村集体经济组织应当与合作企业双方签订旧村庄改造合作协议，约定合作企业投资、复建安置资金缴存、复建安置地块建设和移交、融资地块面积分配等改造事宜。
负责开展自主改造的农村集体经济组织全资子公司转让股权的，应当按照引入合作企业的相关规定执行。
（一）依据已批复旧村庄改造项目实施方案的分期计划并结合项目实际推进情况确定申请规划条件和土地供应的用地范围（含分片划分），最小分片应当不小于国土空间详细规划的导则地块。依规划条件红线范围申请建设用地供应。
（二）居住用地内（安置房用地除外）独立设置的公共服务设施及市政基础设施应当在分期开发规划地块建设总量（不含公共服务设施及市政基础设施）完成50%前建设完毕，并通过规划条件核实。其中，垃圾压缩站、变电站、公共厕所、综合医院、社区卫生服务中心、社区卫生服务站、消防站、派出所、燃气设施、公交首末站、老年人福利设施、幼儿园、中小学等设施应当先于住宅首期工程或者与其同时申请建设工程规划许可证，并在住宅首期工程预售前先行验收，通过规划条件核实。
（三）涉及历史文化遗产的修缮、迁移等保护工程，应当与公共服务设施和市政基础设施的建设同步推进。
第五章 用地处理
前款纳入旧村庄改造的留用地的开发权益，按照留用地管理规定的用途计算并在改造范围内统筹落实，其具体地块建设用途可以结合旧村庄改造需求统筹确定，包括住宅、商业、商务、科技创新或者工业等。
旧村庄改造涉及的留用地指标抵扣，按照本市留用地管理的有关规定执行。
以划拨方式供应的复建安置地块，农村集体经济组织或者权利人自行申请办理土地有偿使用手续或者发生转让等须办理土地有偿使用手续的，按照申请办理土地有偿使用手续时相应用途市场评估地价20%计收土地出让金。
旧村庄改造项目实施方案在本细则印发前已通过市城市更新工作领导机构或者原市“三旧”改造领导小组审议且仍在有效期内的，土地出让金按照实施方案批准时的政策，以及规划和自然资源部门依法受理办理或者调整土地有偿使用手续时的市场评估地价或基准地价核算，申请办理或者调整土地有偿使用手续时仍有效的实施方案已有明确规定或者原土地出让合同已有约定的除外。
旧村庄采取合作改造和自主改造的，融资地块可以通过已批复项目实施方案确定的供地方式，供应给农村集体经济组织、农村集体经济组织成立的全资子公司、农村集体经济组织与按规定公开选择的市场主体成立的合作项目公司、按规定公开选择的合作企业成立的项目公司，并按申请办理土地出让手续时点相应用途市场评估地价20%计收土地出让金。
旧村庄改造项目实施方案在本细则印发前已通过市城市更新工作领导机构或者原市“三旧”改造领导小组审议且仍在有效期内的，土地出让金按照实施方案批准时的政策，以及规划和自然资源部门依法受理办理或者调整土地有偿使用手续时的市场评估地价或基准地价核算，申请办理或者调整土地有偿使用手续时仍有效的实施方案已有明确规定或者原土地出让合同已有约定的除外。
第六章 附 则
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