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市场概述
天津中原研究院跟踪了天津中心城区及环城四区成交活跃的100个二手房社区成交情况，TOP100榜单中，中心城区社区占比29%，较上月增长4%，环城四区社区占比71%。其中，中心城区成交套数占比28%，环比增长5%，成交套均面积为69平米，环比降低8%。环城四区二手房成交套数占比72%，成交套均面积88平米，环比降低2%。100个热点社区中，本月均价上涨社区36个，环比增长20%，均价下跌社区54个，环比增长8%，均价持平社区10个，环比下降50%
市区热点社区特征：百万总价、教育资源
在本月市区29个上榜社区中，均价上涨社区21个，占比72%，环比增长41%。涨价房源中，总价百万以下房源占比43%，多集中在河北区和红桥区。而和平区、河西区和南开区有教育资源的社区占比48%，其中仅诚基经贸中心为近两月均价持续上涨。
根据中原研究院监测数据显示，本月市区均价涨幅最高的社区为南开区金冠里社区，10月成交均价2.1万元/平米，环比增长16%，套均总价125万元。该社区坐落于王顶堤板块，周边在售新房金融街融府均价3.5万元/平米，格调观麟花园均价4万元/平米，尤其是格调项目的持续热销以及近期的价格上涨，带动了板块周边二手房成交活跃。
中原研究院认为：对于市区二手房市场，总价100万左右且带有教育资源的社区是带动此轮价格上涨的主力，这部分社区除有教育资源加持外，周边有热销新盘的价格支撑，板块有继续发展潜力，二手房价格经过前期调整，已突破业主心理底线，市场有筑底企稳的趋势，在新政刺激下，量价率先回升。
从本月各区热点社区来看，河西区本月6个社区上榜，总价集中在200万以内，较上月均有小幅升高。东舍宅社区本月再次成交15套，另外，龙瀚南园和新城小区也是持续上榜，单价2万元/平米左右，环比提升6%。
南开区本月5个社区上榜，除了金冠里之外，华苑板块的天华里、居华里和日华里也是持续上榜，单价2.8万元/平米左右，总价集中在200-250万。另外鼓楼板块的尚佳新苑年内首次上榜，项目不但具有优质教育配套，而且区位优势明显，位于南开区的核心商圈，紧邻南开大悦城，虽然单价4万元/平米，总价在350万元以上，但仍是改善客群关注的重点。
和平区连续两月仅诚基经贸中心一个社区上榜，本月成交均价4万元/平米，连续两月保持6%的增幅，当前总价240万左右。
河东区本月3个社区上榜，多为近期持续上榜的百万以内的低总价社区，如常州道板块的东瑞家园和盛世嘉园，单价1.2万元/平米左右，总价60-110万，主要以外地落户和本市刚需客群购买为主。
河北区和红桥区本月各有7个社区上榜，两区上榜社区数量占市区的50%，为今年最高。除红桥区的北岸中心和河北区的隆升家园外，其他上榜社区均为总价百万以下的刚需落户社区。红桥区的北岸中心为区内次新房改善社区，仁恒物业，社区品质优于其他二手社区，当前成交均价2.6万元/平米，总价330万，在西于庄新盘入市销售后，也带动区域二手房改善社区热度提升。河北区隆升家园为2021年交付的定向安置房社区，社区房龄较新且为电梯房，总价仅130万，受到地缘和落户客户的关注，本月成交均价1.6万元/平米，环比提升10%。
环城热点社区特征：低总价、环线周边
在本月环城71个上榜社区中，均价下降社区46个，占比65%，环比增长21%，其中北辰区和东丽区社区数量分别占比20%，津南区占比39%，西青区占比21%。
根据中原研究院监测数据显示，本月环城降价幅度最高的三个社区均集中在津南区，其中钱隆学府和荣水园分别位于北闸口镇和葛沽镇，距离区域核心区较远，均为津南区低价社区，以地缘和产业客群为主。龙湖天宸原著虽然位于教育优势突出的海教园板块，但由于板块当前新房项目较多，且新房价格降至1.8万元/平米左右，影响板块二手房价格下跌。
中原研究院认为：当前二手房市场热度仍集中在市区，环城尤其是环外板块的二手房社区价格仍在持续回落，虽然环城二手房社区有价格优势，但在市区解除限购后，凭借配套和教育优势，吸引部分环城客户转向市区购房，影响环城二手房社区热度继续下降。
从热点社区来看，津南区依然是环城热点二手房社区集中区域，本月上榜社区数量32个，占环城四区总量的45%。主要以葛沽镇、北闸口镇和八里台镇等总价80万以下房源成交为主，主力客群以地缘及周边产业客群为主。
东丽区成交热点同样以总价80万以下社区为主，像环内的程林道板块的万隆花园、万新村板块的海颂园以及张贵庄板块的詹滨西里，均价1万元/平米左右，总价70-80万，以地缘刚需客户购买为主。
西青区成交热点社区集中在中北镇和张家窝两个板块，以次新房社区成交为主，像中北镇的云锦世家、盈润园和华亭国际，张家窝的融侨方圆和中骏雍景府均为板块内中高档二手社区，物业服务和社区品质优于周边其他社区，当前均价稳定在1.2-1.5万元/平米，总价130万左右。
北辰区本月成交热点以刚改社区为主，像小淀板块的次新房新城樾风华和欧铂城，外环线周边小街板块的融创东岸名郡和柴楼隆园，成交房源的套均面积100平米左右，总价100万，以往成交热点的双青板块本月没有社区上榜。
11月预期：热点分化，市区价格能否持续上涨仍需观察
在新政实施后，部分市区二手房价格出现小幅提升，涨价房源主要集中在低总价和有学区资源的社区。另外，环城四区环线周边板块的二手房热度有升高的趋势，但价格仍在持续回落。因此，预计11月份市场热点仍将以市区落户和学区购房为主，但经过一个月市场的回暖，价格能否延续上涨趋势仍需观察，而环城四区的二手房在经过价格的持续走低后，环线周边的次新房社区当前已极具性价比，将是地缘客群关注的重点。
