Q:
想咨询一下我家房子的去留问题，假如是您，会留哪套房子？1个是房山长阳160多平四居室多层带电梯，13年的房子，目前价格大概在600多万。1个是海淀八里庄50多平两居，塔楼两梯八户，86年的房子，目前价格400万。租金两套房子都是6000出头。要换房，先卖掉其中一套，单从房产属性考虑，您会卖掉哪套房？
A：
1、那要是我肯定是先卖长阳的啊。
2、打个不恰当的比方吧，我有俩闺女，一个是30出头挺漂亮，但没文化还挣钱少。另一个是快50了没姿色，但有文化挣钱多。请问应该先嫁哪个？
肯定是先嫁年轻的呗，趁着有优势还好嫁点儿，要不然如果也留到50岁，请问还有什么优势？岁数大的先留着呗，反正也不差这几年，万一等到了姜子牙来求婚还更合适呢。
3、长阳的板块挺好，但是这里更利好中等户型的，以刚需为主，大户型总价高的很难占到便宜，有的还相当于“错配”呢。
所以这160多平的在这里就是自住合适，其他各方面都不占优。如果确定不自住了就卖掉呗，否则房龄老了或许更吃亏，有可能跟天通苑回龙观的大户型似的价格严重走弱。毕竟现在的租售比都1000了，比海淀都高，还敢奢望更高吗？反正要是我不住的话就不留了。
4、八里庄这是典型的学区房，但如果按照这总价和租金，说明溢价率不算太高，大概最多20%。那就先不着急呗，就算过了高峰期也受到的影响小。或者说这总价的在海淀不难卖，就算行情不好了也随时能出手，临时置换都大概率不吃亏。
5、简单就这情况，房子是用来住的，能住的上，就留宜居的，都住不上就留好处理的。
仅供参考。
Q:
请问：现住丰益花园东区97平板楼，想置换到本小区塔楼，28层，144.5平，差价大概在250万，感觉有点高，而且说塔楼未来没什么价格走势，怕置换了再遭受损失，一时不知该怎么抉择了。
A：
1、遭受损失倒未必，如果大盘上涨的话各种房子都会跟随。只不过根据各种房源的受追捧程度不同，上涨有多有少罢了。长期看北京的楼市大盘肯定向上，丰益花园又挺好的小区，这么多年也没落后，所以就算塔楼也不至于受损失。房子是用来住的，居住角度看自己喜好吧，该换就换。
当然如果大盘下跌，那不同的房源下跌幅度也不同，之前涨的少的，有可能反倒跌的多。商品价格是由供需关系决定的。
2、从投资角度一般没这么干的。塔楼曾经受追捧，但自从2003年非典之后，除非是实在没辙，否则连保障房回迁房都不再开发了。所以这些年塔楼的价格走势一直略弱，很难说能扭转趋势，最好的成绩也就是不再走弱。
另外这套房是超过140了，面积上也不占优。虽然现在的政策没什么豪宅税了，但谁敢保证以后啊？如果豪宅税恢复甚至增加，那这套房就更不受追捧了呗，流动性和价格走势更弱。而且一个经适房小区却被收豪宅税，别扭不别扭？哪个有钱人愿意出高价？
3、还有一点，“按套内面积计价”是早晚的趋势，住建部也早就有了征求意见稿。那如果真的实施，对塔楼就又是一次利空，毕竟得房率是按照楼栋计算的，而塔楼的一般都比板楼低，在同一小区内则对比更明显。
4、简单就是这种情况，从自住角度看自己的喜好，只是投资角度肯定不占便宜而已。
仅供参考。
Q:
请教一下，北漂有购房资格，近三年来收入增加到年存50万，五年共存150万，是现在就买房还是再等两年？感觉如果现在不买的话怕涨，万一房价涨了而我的收入下降就买不起了（风口行业有危机感）。
但现在买的话总感觉首付太少，晚一年就能撬动更多的贷款。而且现在买只有买新房才能多贷，可新房偏僻，而过两年就能买二手成熟地段的了。
A：
1、我没理解，既然担心过几年收入下降，那怎么还希望多贷款呢？如果真的收入降了那就不是首付的风险了，月供的风险才更大啊。所以再整理一下思路吧，好像有些相悖似的。
2、我要建议是能买就买呗，房子是用来住的，趁着现在的政策宽松先上车再说。日后涨不涨的是以后的事儿，没必要纠结这个。
而且另一个我没明白的地方，现在的首套房的首付比例就是最低20%，不分新房和二手的。新房只是更省事儿，直接就是20%，而二手房则有评估的折扣。不过在现在这种行情时期，想多贷点儿也不算太难，这跟中介聊聊就知道了。
3、150万，就算是首付30%，那也能买500万的房子了，这只要是要求别太高，完全能买到市区成熟板块了，小两居没问题。
假定两年后你的资金达到了250万，那万一首付恢复到30%甚至35%了呢？再加上二手房的评估折扣，也无非是买600来万的，和现在买的话并没有太大的提升。
4、总之我觉得有需求就买，房子是用来住的。另外多说一句，导演李安在《饮食男女》里有句话：人生不像做饭，不能都等到万事俱备了才下锅。
所以我觉得还是别追求完美了，只要是大事儿，就永远没有一切准备到位的时候。现在想的是两年后的条件会更好，但或许到时候的需求还变了呢，仍然是做不到万事俱备，怎么办？
仅供参考。
Q:
请问，我在天通苑东一区有套大复式，2011年400万买的，200平。现在房子老了装修也旧了，想换套离市区近的，也用不到这么大面积了。不过感觉好像这套房的升值不太好，现在卖掉的话有些吃亏，也不知是不是应该等一下？
A：
1、2011年买的？200平400万，那年天通苑哪儿有这么贵啊？小户型的2万一平都贵了，何况这是大复式啊。这价格不对，估计是把贷款利息都算进去了吧？当时甭说2万了，1.5万都贵。
2、大复式在绝大多数板块的升值都不算太好。那会儿全北京的均价不过是2.2万，现在6万多，大多数的复式都达不到这幅度。
天通苑的中小户型基本跟随大盘，大户型升值略弱于大盘，但如果当时真的2万，那现在就是严重的落后了。我觉得不太对，大概率是记错价格了。
3、房子是用来住的，有改善的需求就换，没必要非得等行情。因为这毕竟是大复式，就算是在热门板块，那在传导排序上也是错后的，也就是得等中小户型的涨了之后才轮到复式。
所以就算等到了行情，那这种户型也很难占到便宜，还有因为传导的时间差而吃亏的可能。那就有可能卖掉涨的晚或涨的少的，去换领涨的。
4、所以该换就换吧，甭等了，等到了行情或许更吃亏。再或者就索性等过了这次行情再说，平稳之后慢慢儿卖或许不吃亏。但这谁也说不好，要是这次的升值幅度再弱于大盘呢？那就仍然是吃亏了。所以我觉得既然占不到便宜就多考虑自住吧，早换早享受。
仅供参考。
Q:
请问，我前年买的门头沟的四居室，总价800万+装修60万，其中有较大部分贷款。房子住的挺好的，但因为单位的ZB政策变动，要求必须在西城有房有户。这样我们就别扭了，单独买房的话我们没有资金，而卖掉现有的房子又舍不得。
于是朋友给出了建议，让办理DYJYD，但因为我们的职业有限制，所以不能名下有公司。我的问题是：如果以CFK的方式会怎么处理？您有经验吗？
A：
1、我的经验？我感觉您的经验就不少似的，要不然犯不上用代码暗语，抵押经营贷和炒房客是吧？
2、他们的手段也是抵押贷啊，用自己名字办不了的话就用别人的公司不就行了，就相当于别人贷款用了你的房子做抵押，只不过是把钱交给你使用而已。也就是说，无论用谁的公司贷款都行，反正都是抵押这套房。
3、不过既然是有“较大部分贷款”，那这套房还能抵押出多少钱吗？这业务我不熟，好像是做二抵的银行不是太多，如果再只批60%，那估计就算能做也没多少钱，至少不够全款买占坑儿房的。
4、另外还有一点，近期是银行的额度足，所以各种贷款都方便。但过个一两年就说不好了，再加上有可能银行业内部检查是否合规，所以有被要求提前还贷的可能。不过如果是占坑儿房也无所谓，只要孩子入学了就可以卖，到时候再说吧。
5、简单就这情况，我估计你们还没找过助贷的吧？随便找一家问问吧，看能不能贷和能贷多少，真等贷的时候选个信誉好的就行。但毕竟这违规，考虑好风险。
仅供参考。
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