Q:
请问，我们是海淀家长，目前为了孩子教育很是焦虑，想咨询转到朝阳区读初中的问题。我和您昨天提问的那位海淀妈妈情况类似，我们也都是学历较高，双方均为****直博，但孩子的成绩惨不忍睹。今年已经五年级，完全没有凭点招进入好中学的可能，大概率是普中普班，所以非常的焦虑。
昨天看到您介绍朝阳区的中学质量很好，而且能凭房子和户籍入学，让我们又感到了一丝希望。但目前不理解的是您所说的“千万以上总价的房子大多没有学区溢价”是什么意思，能简要的再解释一下吗？如果我们的预算达不到千万，仅仅在500-600万的情况下会如何？因为我们不想卖掉海淀的房子，因为毕竟工作都在海淀。
A：
1、房子是否有溢价和比例多少都是可以算出来的。海淀是所有的普宅都带有溢价，少的10%，高了40%以上，就因为追捧海淀的家庭多。而朝阳的牛校相对不多，家长们追求学区房的热度也弱于海淀，所以即便是80朝外这等级的学校的占坑儿房，学区溢价率也基本就等于海淀的平均值。
另外大多数家长都关注总价低的，所以占坑儿房的溢价率相对高，海淀也一样。而总价高的因为关注者少，真买得起的也少，那溢价就相对低了呗，毕竟商品价格是由供需关系决定的。
所以朝阳区的学区溢价大多集中于老小区，以800万总价以下的房子居多。超过千万的基本都是商品房了，户型大单价高，所以不是太受家长们追捧，溢价都不高。千万以上的未必都没有溢价，但这得具体计算，我只能说大多不高，完全没有也正常。或者说总价越高的溢价越低，1500万以上则几乎就没有了。
2、另外朝阳高总价学区房在计算租售比的时候也可能有溢价，也就是租售比高于平均值。但这不是学区溢价，而是因为户型大导致的坪效低，这种溢价一般算作“租售溢价”，和是否带学区都关系不大。
3、5/600万总价的话，最高溢价基本就是海淀平均值，30%左右。近些日子还降了点儿，20%也有可能。基本就这情况，看自己的选择吧。
仅供参考。
……
借这家长的话题多说两句吧。海淀和他们情况类似的家长太多太多了。之所以海淀妈妈们焦虑，就是因为绝大多数孩子都达不到父母曾经的成绩呗。其中既有努力程度的因素，但更多的还是因为智商的“均值回归”。
教育花费一般都是归为家庭的“防御性支出”，是防备孩子被别人家孩子超越。不能说海淀家长们担心“阶层滑落”，但“学历降级”是大概率的。毕竟老天爷在智商遗传方面太公平了，隔两代就非得让祖坟歇会儿。这就顺其自然吧，用平常心看待自己和孩子，尽力无悔，要不然还能怎样？
海淀每年清北985的家长至少上万，但孩子能考上同等级别学校的能有多少？绝对不超过10%，甚至是低于5%，都成小概率事件了，就因为孩子的智商不配合。
这都是没办法的事儿，不是说靠努力和请名师就能解决的。任何一个赛道中，越往上的竞争都越需要天分。因为努力只能保持自己不滑落，但向上突破则必须要有天分+运气。
总之就这点事儿吧，海淀家长们是一边看着孩子的智商和成绩不如当年的自己，一边看着别人家孩子拽的能上天，没法儿不焦虑。而且海淀还聚集了全北京大部分的天牛娃和虎妈，猛将如云啊，那就更焦虑了呗。
唉，都是命啊，我家也一样，谁也别说谁，只能用儿孙自有儿孙福来开导自己了……
Q:
请问，您是否遇到过孩子是A娃买学区房的情况？入学后如果不太严重的话是不是能够不影响学习啊？有没有被劝休学的可能，那样学区房就白买了。如果孩子是A娃，家长工作在海淀和西城的交界处，您觉得买哪个区的更合适？如果有建议希望具体到学区和小区。
A：
1、我没遇到过这种情况，家长们一般都不太提孩子的情况。
2、不严重的话当然不影响学习了。A娃只是注意力不太集中而已，但智商一般都偏高，那只要是学会知识就行，也不影响考试取得好成绩。
3、我老婆有个同事的孩子是A娃，也是不太严重，在海淀正常上学，没听说有劝休学的情况。反倒说老师很耐心的重点照看，小升初派位等各种流程都正常。
4、哪个区的合适？这我真不敢说，如果智商很高那最好在海淀吧，海淀对于天牛娃更友好，我也听补课老师讲过一些A娃的传奇。如果不是天分太高的那就西城，各项都均衡，选择的空间更大。
5、具体的学区和小区还是看预算吧。
仅供参考。
注：A娃就是ADHD，俗称多动症，注意力不容易集中和长时间关注。但A娃多数都很聪明，典型的就是达芬奇，天分很高兴趣广泛，但很难持续干一件事，所以蒙娜丽莎才画了那么多年。
A娃现在据说有药物控制，但有副作用，然后还需要进行系统训练。但A娃我感觉对生活的影响不大，小时候我老听说谁谁谁是多动症，那会儿也不当回事儿，就说是淘气，成年后好像都没什么特殊了。
Q:
请问，我小孩刚5个月，爱人户口在北京事业单位，现在小孩落到爱人集体户遇到困难，派出所要求单位集体户上有房的全部迁出后才能新落入。导致目前小孩落户卡着了，就希望买一个房子来落户，暂时不太考虑学区，等需要的时候再考虑置换。
因为过几年有置换考虑，所以希望保值性好一些的。目前在石景山住，我和爱人都在海淀上班，希望买在石景山或者海淀，小三居或两居，住的稍微舒服一点，您看是否有合适的推荐。看了西山枫林三区，不知道边上有个福田公墓对以后置换会不会有影响。目标大概500-600万左右。
A：
1、给孩子落户还有这种说法？那着急的应该是单位啊，否则就是逼着员工买房了。不过如果是预算达到600万了那就买呗，总落在集体户上也不是长久之计。
2、西山枫林三区，福田公墓没什么影响，隔着五环路呢。虽然是经适房，但前三期的质量都挺好，基本不弱于商品房。保值角度不算弱，这么多年也不算落后石景山的大盘。
如果是500多万的三居，面积应该在110平左右，不影响价格走势和流动性。再大就是更自住为主了，这种小区的户型越大，价格走势越弱。
3、海淀的话那就是旁边的田村，让当地中介算算学区溢价吧，比例如果能到10%左右就算合适，最好不超15%。最近我没算过，让他们比较一下吧。如果高了就不太建议，毕竟还有五年才用上学位呢，而2026就是入学人数拐点了。田村的学区不算多强，溢价部分有可能受影响。
4、另外还是提醒一下田村的溢价，算清楚再买。因为永定路这种学区溢价相差挺大，有些老房看上去数值不高，但得具体分析，别轻易决定。
仅供参考。
Q:
我修正了一下计划：国贸上班，娃30年上学，家里老人名下人朝首套（已出租）。
想请问：
1、娃30年上学应该能用上学区吧？不需要过户到父母名下吧？
2、预算1100-1300，诉求改善小3居或3居，不考虑学区，但考虑娃幼儿园小学初中上学得太阳宫，保值增值角度可选哪些小区和户型？
3、目前看了几个小区，季景沁园三居南北通透三居；世桥国贸南北通透3.5居；富力城B区（东）三居；富力城C区三居；珠江帝景新博悦3.5居。
4、有住的地方，6个月内不着急入住。还要等吗？过几个月双方僵持后，价格还会向下吗？
A：
1、我认为大概率能用上，没必要过户到监护人名下，至少不着急。毕竟2026年之后就是确定的入学低谷期了，连东西海的学位都会比现在宽松，朝阳的就更不至于较劲了。或者说朝阳除了几所头部校就没怎么紧张过，到2030年就更宽松了，不至于因为四老房较劲。
2、不考虑学区，但要求在太阳宫上学，那从保值角度就是选溢价低的。可以拿太阳公元的租售比当标准，让当地中介给算算溢价率。这就甭说具体小区了，这预算肯定是品质不错的，板楼为主户型好的就行，只看具体的溢价比例，越低的风险越小，保值越好，居住的性价比也就越高。
户型怎么说啊，尽量南北通透呗，然后全南眼镜户型，再之后是南北向的。另外3.5居这概念的意义不大，那0.5是储藏室吧？
3、我没明白，既然是幼儿园就要在太阳宫，那买房怎么在望京和双井大望路啊？而且既然是不考虑学区，或者说是不想要学区溢价，那为什么要看帝景啊？这几个的思路是什么啊？
这几个小区都挺好的，除了世桥国贸的更适合自住。到目前为止，单从地段儿来说的排序是望京靠前，但望京西略弱于东部和北部。富力城是板块标杆，肯定至少不落后大盘，但也没超出什么。帝景则是典型的朝阳学区房，有溢价，看自己觉得是否合适吧。如果不考虑学区，那我会先看望京的。
4、不着急住就等等呗，看看政策和行情，一般年底都没什么波动，多数行情都是春天开始的。这关注政策和成交量吧，中介都有信息。
如果只是双方僵持，那如果卖家着急用钱就会跌。但楼市有第三方存在啊，也就是政府和银行，他们可真的不是空气，看他们的目的手段和是否着急吧。
中国历来都是政策市。楼市和股市不一样，没有庄家和做空的，而手握土地和信贷的就是庄家。我只能说历次救市都是他们成功了，这次看情况吧。
仅供参考。
Q:
请问，我如果买房的预算低，我不奢望能服务多好，但您也应该能不歧视吧？只有不到100万的首付，希望买150万之内的房子，希望四环内一居室或两居室，不奢望学区等附加值，但只求升值好。请推荐，要商品房，装修和地段不错的就行，电梯南向。
A：
1、唉，您这一上来就先给我来了个预设前提，那我怎么才能算“不歧视”呢？歧视的意思就是区别对待，您是希望我提供多好的服务呢？或者说跟谁的服务一样？总得有个标准吧。
要不然我无论怎么服务都有可能被您认为不好，然后再说我歧视，我一分钱不收的图什么啊？所以我提供不了什么服务，也没必要歧视您，您也别对我有什么高期待吧。
2、150万之内，一居室也得40多平米，单价3万多，四环内哪儿有这么便宜的房子啊？南四环都没有。两居室的老破小都50平左右，单价甚至不到3万，没有，肯定没有。甭说商品房了，老破小都没有，除非是带很大硬伤的。
3、但您又要求升值好，带硬伤的能升值好吗？比如地下室或有严重遮挡的，这种房子谁会出高价接盘啊？
4、总之还是问别人吧，我的服务意识不强，实在帮不上忙。
……
借这话题多说两句，我偶尔遇到这种口气咨询的，都是预算很低。怕被歧视的心态我能理解，但一上来就都咄咄逼人的实在没意思。只能解释为预设前提，然后是狭路相逢先亮剑，但这不等于拱火儿吗？
所以在我看来这不是说怕被歧视，而是抱着歧视我的心态来的，先来个下马威好像就能让我怕他们了。
唉，能理解，但不能接受。反正我也没挣他们的钱，何必自找别扭呢。
__________THE END__________
章哥说买房超级会员权益：
1.章哥本人一对一买房全流程咨询，前期梳理需求，确定方向，落地执行方案，买房全程不限次数线上线下沟通，实时解决疑问。
2.卖房-买房置换全程陪跑。业内顶尖线下团队从数据到实操，站在单边立场解决卖房-买房过程中的全部问题。
卖房：卖房从挂牌定价、竞争力分析、中介沟通，到最终斡旋谈判。
买房：根据需求匹配度，筛选锁定意向房源，比对性价比；买房谈判，成交低佣金签约 0.3%。
觉得不错就点个赞吧
