Q:
我儿子在丰台总部基地央企工作，丰台集体户，年薪税前10万多一点。现在是单位催着迁走户口，而儿子现在住的单位公租房是不能落户的，所以他想先在房山买一套房存户口兼顾投资。
我们十一跟着去看了，阎村的只能买很小的房子，而且还没电梯，到了窦店的话能买带电梯的，面积也大些。请问您觉得哪里合适？另外有老乡说可以找个北京家庭代存户口，有这种情况吗？费用大概多少？是否会有风险？
A：
1、单位怎么会催着迁走户口呢？除非是辞职，否则单位为什么要为难员工啊？而且名下没房往哪儿签啊？如果是单位的无理要求那就甭搭理，如果是儿子找借口想买房我倒表示理解。
2、总部基地工作，买在房山挺合适的。尽量买地铁周边的呗，要不然不仅通勤麻烦，而且保值也有可能受影响。窦店近些年的整体价格走势还可以，基本没落后，但是毕竟离地铁远，出手时的流动性是要弱于地铁周边的。
所以这看自己的主要需求吧，更重视居住面积那就买窦店的，注重投资性则是地铁沿线强一些，至少流动性强。
3、代存户口以前有，现在没什么可能性，不是直系亲属办不了。这种事儿都是传说，我反正这些年没见过，连有亲戚关系的都非常难办，派出所根本不受理。
费用我不知道。风险怎么说呢？能落进去就没什么风险，最大的风险是钱交了但办不了呗，也就是遇到大忽悠或职业骗子。
仅供参考。
Q:
我想咨询如下问题：
1、个人情况：我在央企工作，持有北京工作居住证，名下有1套房产在通州北苑片区，结合我的工作实际及父母养老的原因，刚好又赶上最近的政策，我最近考虑想在北京买二套。
2、主要考虑：二套主要考虑是父母养老且距离我家相对近一些，城市副中心内，如能兼顾投资或保值角度更好。
3、综合考虑我现在的房贷情况，二套想把首付控制在50万以内，月供8000以内。
咨询内容：
1、是想和您咨询，这个预算和月供情况，我也明白确实不太理想，想咨询这时购入是否是好的时机，还是说再等等，毕竟现在经济还没有完全好转。
2、如果可以执行，有什么好的区域或者楼盘推荐。（如可以操作，也能接受大兴新机场附近、或房山附近，但这三个区位，我个人感觉可能通州未来发展可能更好。）
3、我个人最近也在看，因为是父母养老，想让父母住的宽敞舒服些，且距离医院近一些，就想考虑四海公寓（疃里庄园），因为附近有两个三甲医院。也看过您之前提过的文章，不知道现在是否形势有变化。表述中肯定有不专业的地方，感谢您的理解。
A：
1、现在的时机还行，救市的态度很明确，救不过来就继续出政策。到目前为止是成交量上涨，价格没有太大变化，但应该没有下跌空间，看明年小阳春的情况吧。
房子是用来住的，不着急就等等呗。不过多说一句，如果“经济完全好转”，那就连傻子都知道趋势了，对于基层也就谈不上什么时机了。
普通人的时机从来都是上层看不到、看不懂和看不上的时候，都看明白了再想加入就难了。您既然在央企，那请问从国企困难到大下岗，之后国资委成立再到2008四万亿，哪个时段对于普通人进入央企来说是机会？现在还算时机吗？
2、通州未来发展是肯定很好，但未必所有板块都受益。不过既然现在的房子在北苑，那就在通州选吧，其他区都远了点儿。别去新机场了，这预算不好买到保值还行的。房山那就是地铁沿线，尽量靠东，不过这估计也是要到阎村附近了，离通州太远了吧？
3、我对疃里的看法到目前为止没变化，仍然是自住为主，其他方面不太占优。地铁对于市区来说无所谓，对于郊区来说是必须的标配，有了不加分，没有必定减分。所以如果能买在地铁沿线就尽量，没合适的再看这里，短期三五年的不至于落后什么。
另外疃里都是三居，尽量买中间层的，或者尽量不买底层，避免加电梯的时候吃亏。
4、再有也不用太着急，毕竟这些地段儿的传导顺位靠后，所以再看看行情也不耽误。关注成交量和政策吧，不会错过时机的。
仅供参考。
Q:
请问，预算750万，打算买一套100-120平的二手房，户型方正，最好有三居，或者两位，东西城，海淀，朝阳均可，其他区的就不考虑了。
另外家里有一个要上幼儿园的宝宝（25年9月份），所以还想兼顾下学区，您帮忙看看有没有推荐的小区呀？我目前结合这几个条件筛选出了朝阳的芍药居北里。
A：
1、我劝您别太着急吧。这一看就是连楼市的常识不太了解，至少是考虑的不全面吧。
2、先说一点，一般没有东西海朝这么买学区房的，就跟女孩儿找男朋友似的，没有说师徒四人嫁哪个都行的，孙猴儿和八戒未必都适合自己。
学区也一样，各区教育模式都不一样，没有最好，只看哪里适合自己，否则净是花钱买后悔的。常规是先根据自家情况选择行政区，然后看期望值选学区，之后是校区，最后才是小区和具体房源。
另外不知道是否有保值的想法？大多数都是有的。如果也有这想法，那最好参考一下人口趋势，前两年是入学最高峰，现在也算，明年略降，2026年则是明确拐点。而所有学区房都是带有溢价的，风口过去之后是否还能保持溢价，那就得看到时候的政策和学校成绩了。您家孩子是2028年才幼升小吧，考虑好。
3、芍药居北里现在溢价率不算太高了，但也应该在15%以上，20%左右。也就是说，花750万买套房，得到600来万的居住体验，那100多万在孩子上学之前是发挥不出任何价值的，而且还要承担一些保值的风险。
4、所以我建议还是先再考虑一下吧，先想好了是否买学区房，因为东西城的溢价率都仍然在30%左右，海淀是中等以上的30%，之下的分级降低。也就是大部分比朝阳的更高，考虑好。
如果确定买学区房再考虑自家适合哪个区？之后是学区小区和小区。不买学区房的话那常规就是在朝阳看房，大多数都不带溢价。
5、再提醒一句，人朝前几年房子可卖爆了，导致学位不够而校区增加，对中学的师资和成绩的压力都比较大，至少到目前为止还要观察。考虑好再买，买房是大事儿，谨慎为好。
仅供参考。
Q:
我的情况：夫妻都是新北京人，都是公立教师，一高校一小学。目前收入尚可，年余十万元左右，有储蓄60万元。现在的房子是2016年买的，当时掏空了六个荷包，但也只能买在了丰台的老破小，虽然赶上了一部分楼市的红利，但目前的房产价值也仅为300万元。
因为买这套房的时候没有贷款，所以如果我们卖掉的话应该属于首房首贷资格。因此出于改善和投资保值的想法，想将这老破小置换，买在更佳地段的宜居小区。预算暂定为500万之内，因为不考虑学区，所以不需要带溢价的学区房，只追求宜居和保值功能。
请问，如果以这个预算，在东四环适合哪种小区的两居室或小三居？请推荐几个房子，最好靠近地铁，这样我们上班和接送孩子都方便。另外请问，如果购买楼龄在40年左右的，是否到期后会有土地出让金？
A：
1、没必要纠结土地出让金。两个原因，一是楼龄和土地年限两码事儿，房子是没有年头限制的，只有土地有70年租期。但是土地是以缴纳土地出让金才开始计算年限，而老房都是2000年才允许公开上市和缴纳出让金的，也就是所有老房至少到2070年才到期呢。
二是就算到期了也无所谓，《物权法》写的是到期后自动续期，没谈交钱的事儿。大概率到时候是不交钱的，就算交也只是意思意思而已。
2、东四环500万之内的两居或小三居，那就在四惠或朝青一带看吧，先看商品房后看老公房。中等的典型小区是国美，小区不算多强但地段儿比较好，所以保值一直是不落后大盘。
强一些的是旁边的华纺，普宅中各项都排序靠前，但估计选项不多。先看国美这种吧，其他的以板楼小区为主，具体房源问当地中介。
仅供参考。
Q:
请问中央别墅区的联排保值怎么样？独栋会不会更好些？因为土地稀缺。比如我看誉天下四期的独栋就挺好的，1500万400平，装修也挺好的。另外联排是差不多价格，就是面积小点300平的1200万。您觉得买哪种合适？
A：
1、中央别墅区的整体保值中等吧，在别墅类产品中不特殊，肯定是比普宅大盘走势弱，但比偏远地段还是强不少的。房子是用来住的，别墅类产品体现的更明显，所以还是多考虑居住体验吧。
2、誉天下是挺好的，李嘉诚在北京最早的项目，捂地30多年，好像现在都有新房在卖吧？看看新房多少钱，如果二手房低于新房报价20%就算合适。
不过别墅类产品的价格走势都相对普通，比普宅弱点儿，以一期来说最早的联排卖5/600万，到现在如果跟上北京大盘的话应该价值3000万以上，也就是每平米10万+算没落后。现在好像4/5万吧，稍微弱了点儿。
当然居住体验是很好的，房子本来就是用来住的。另外以后也应该不会和普宅有这么大的差距了，最好成绩有可能在某阶段跟上普宅大盘走势。
3、联排的保值跟独栋差不多，或者说只要是在同等板块只能，同档次别墅无论是哪种形式，价格走势都差距不大。这种产品就是自住为主的，看自己的喜好吧，没必要听别人的建议。
仅供参考。
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