Q:
请问，从学区来讲，近期看的有东城春秀路的两居室、西三环北路的两居室，这两个好像都是学区房，因我对学区不是很了解不知道这两个学区哪个好点，价钱都差不多，可能谈下来的话东城会贵点？
孩子刚上班在东五环外（结婚的话家里另有房子在那边大一点可以自住），我看东边的房子主要是考虑将来我们退休了孩子结婚离孩子近点，同时也可以考虑将来第三代的学区，买后应该是会出租几年。
从自住来讲，还看了朝阳顺源里的三居室户型不错，买后出租退休后可以自住，估计就没有学区的概念了，如果自住的话我是喜欢住在繁华一点的地方，周边商业多方便点，同时能保值，不知道东三环户型好的房子是否能保值。
另外看西边的主要是我现住西四环边上，我目前有的西四环和东五环外的房子都不打算置换，都有住的需求，最近看的都是这两套房子之间的二三环的房子，孩子将来结婚选择住西边或东边都可以，现在就是用孩子的首套指标商贷再买一套，怕明年房子会涨价。
我的情况就是这些，麻烦您抽空是否能从学区和保值的角度帮我指导一下，像这种学区是否还会大幅下降。如果以上老破小都不合适的话，我也考虑再等两三年买房，一是26年后上学适龄儿童人数大幅减少可能学区房还会降价，二是以后新房子会越做越好，到时首付多一点再买新房。问题比较多，麻烦您多多指导！
A：
1、不用好像，所有东西海带学位的普宅都是学区房，都有溢价，这两个的溢价率应该都在30%左右，低不过20%。
学区房谈不上哪个更好，只看自己孩子和家长的情况适合哪里。既然是给孙辈准备，那就看自家希望的教育模式吧。常规建议是虎妈去海淀，佛母在东城。反正两边的性价比应该差不多，只选行政区就行了。
不过考虑好，如果是为了出租，那学区房的租金收益是很低的。因为居住的性价比低，这溢价部分是没人给租金的，在孩子上学之前发挥不出任何价值。
2、顺源里是中学对口清朝，也可以算学区房。但因为朝阳的学位不太紧张，这又是只有中学对口，所以应该没有学区溢价，居住的性价比正常。让当地中介算算吧，我认为应该是这样。
3、东三环的保值，老房其实在哪儿都差不多，只要是在成熟板块，在没有学区溢价的情况下就谈不上风险，大概率就是跟随大盘，占不到什么便宜也不吃亏。这就跟退休老人似的，基本都是跟随着货币超发和经济发展涨退休金，不太可能额外加薪，但也肯定不吃亏。
4、海淀的那就自己判断学区溢价是否划算呗。常规是不建议提前太早准备的，尤其现在仍然算入学高峰，而明年之后就是拐点了，如果到时候没有政策支持，溢价部分有可能受影响。但房子是用来住的，既然是喜欢这边，那就多考虑居住吧，其他保值什么的都是附属品。
明年是否涨价不好说，但应该是没什么下跌空间，否则就还会出台政策刺激。这关注政策和成交量吧，一般都是开春会有波动。
5、学区房的溢价部分应该不会直接的大幅下降，而是相对于大盘涨的慢些，逐年降低溢价率。因为就算孩子们用完了学位，那全家也是要居住的。所以得随着孩子们的毕业，家长逐年卖房的离开才逐步降低溢价。
这可以参考韩国和台湾省的先例，都是这种情况。另外也可以参考北京之前的各种功能性产品，风口过去也都没有直接降价，而是基础部分不吃亏，溢价部分逐步降低而已。
6、房子是用来住的，有需求就买，不着急那就等等呗。
不过仍然是提醒一下，学区房过了拐点也未必直接降价多少，毕竟都得住呢，所以逐步降低的可能性更大，得好几年时间。
比如台湾省台北信义三区的学区房，大概用了五六年时间吧，韩国也差不多，高峰期入学的孩子们毕业了，溢价也就降的差不多了。所以这到时候看情况吧，现在谁也不敢说准话。
仅供参考。
Q:
请问，我是国企集体户口，最近有大兴瀛海的“大兴发展·怡生共悦”共有产权房正在进行二次申购，第一次申购只卖出去了一半，请问2.9万/㎡的单价值不值得购买？这个区域后期发展会怎么样？以后瀛海镇归大兴区管辖还是亦庄开发区管辖？共有产权房的质量会不会有问题？如果购买，您建议买哪一层？
A：
1、既然能提出这问题，就说明认为还比较值呗，否则也就不考虑了。不过2.9万占70%产权，原价就是4.14万。一共才500套房，还是最后一个共产房，过了这村就没这店儿了，但卖了半年多才卖出去一半，说明什么？说明认为很值且愿意掏钱的只有250个左右的家庭，其他的都觉得不太值呗。
2、评估房价的常规方式是对比周边的同等二手房，价格接近就是很值，明显低于就是倒挂的超值。如果价格超过二手房在15%之内算基本合理，再高就看自己的喜好了。
所以用4.14万的价格跟周边的比比吧，也可以用安置房或回迁房。但最好让当地中介给做具体评估，因为要根据地段儿和品质进行适当的价格调整。
当然如果是确定长期自住，那2.9万的价格就算合适，反正也不卖了，那只要自己住的舒服就是值。但如果是有投资的想法就不太值了，这种产品基本没有投资性。
3、区域发展，这看看规划吧，大概率是普通。因为跟地铁离着不近，还隔着河道与高速，这种地段儿不太好引进高新产业和大型配套，企业的招工都不容易。
另外多说一句，这是保障房，土地是不赚钱的。而如果是好地段儿，那人家就得留着卖高价了，否则体制内的工资和经费从哪儿来？所以大多数保障房和安置房的地段儿都普通，都是谁都没想赚钱的地块。
4、归谁管辖我不知道，但大概率还是归大兴。毕竟这不是太好的地段儿，亦庄是肯定不抢的。而且就算归了亦庄也意义不大，成两区交界的边缘地段儿了，而人家亦庄现有的都开发不完呢，何必往这儿砸钱啊？给大兴做嫁衣裳吗？
5、质量的话基础部分肯定没问题，掉脑袋的事儿开发商和施工方都犯不上。但其他工程一般都是不高的标准了，毕竟这是保障房，和商品房不好相比，一分钱一分货吧。或者说高质量的商品有可能因为行情不好而低价，但先确定了低价的商品不太可能高质。
6、建议买哪一层？常规就是中间层呗，或者是中上。但这没标准，看自己的喜好和具体情况了。
7、总之我感觉您的期望值有些略高，未必合适。毕竟这是最典型的保障房，是确定性的自住为主，从地段儿到产品都没什么投资性。所以还是多考虑居住吧，其他方面的意义不大。
仅供参考。
Q:
请问，我不是和您来抬杠的，只是想探讨。因为我从2008年就关注房价，那会的租售比我认为是合理的。比如我当时就住丰台马家堡，我租的老房两居室价值70w左右，每个月租金3千，一年3.6w，租金回报率5.1%，租售比才19.4，按月算的话是233。
而假如我现在还住这套房，现在的价值是300w左右，租金刚涨完是整5千，一年6万，租金回报率才2%，租售比达到50，按月算的话是600，已经严重背离了国际平均标准，对比2008年更是收益率下跌了60%。请问您如何解释这种情况？
A：
1、我怎么解释，以偏概全的强行解释呗。2008年的银行利率是5年期的在5%以上，现在也就2%左右吧。那就是说，货币的投资收益率同样下跌了60%，意味着市场上各种投资的收益都在下跌，钱越来越难赚，房子的租金收益下降不是很正常的吗？
或者这么说吧，银行利率就是钱的价格，也是全社会各种投资的平均收益。利率高的时候说明赚钱容易，利率低的时候说明市场上的钱多，但钱却难赚。那房产作为投资市场里的最大宗产品，未必和银行利率有因果性，但相关性是极高的。
2、多说一句，您认为2008年的北京房价和租金收益率很合理，那我还认为90年代的更合理呢。
在亚洲金融风暴爆发之前，中国的五年期利率一直在10%以上。那同时期的房子租金也就很高呗，回报率动辄10%，20%都不新鲜，公寓别墅等豪宅甚至达到过30%呢，因为那些产品是用美元计价的，在那个时代的投资价值更高。
3再有，所谓的“租售比国际平均标准”根本没意义，因为这就相当于平均的“毛利率”，而现实中是否赚钱是要看“净利率”的。
打个比方就是同样的一套煎饼，路边的卖8块商场里卖10块，能说明商场里的赚钱更多吗？未必呗，因为背后的成本是不一样的。
再比如，同样的一款衣服，网上的价格比实体店便宜的多，肯定达不到线下的毛利率，但你觉得谁更赚钱？有可能是网络电商呗，因为只要销量大就能摊薄成本，真实利润率或许更高。
房子的租售比也是这种情况。北京或者中国的房子都持有成本低，因为到目前为止还没有房产税，物业费价格也比欧美低的多，还没有保险费+租金税（个税）+租金管制+租霸等成本。
所以虽然看上去毛利率低，但实际上净利率并不低。而所谓国际上的毛利率高，但持有成本也高啊，都算下来其实和中国差不多的。毕竟资本有嗅觉，更不会放弃赚钱的机会。
4、简单就说这些吧，如果还有想探讨的欢迎来信。
仅供参考。
Q:
请问，我在建外soho有两套房，500平米吧，2005年全办齐了接近一千万，可现在才4万多一平，租金也是才4块多钱，感觉投资了个寂寞。我同时买的朝阳公园的都从一万涨到10万了，这soho的这种房留着还有意义吗？
A：
1、意义怎么说呢？从租金角度还行吧，既然是能租到4块多，那每个月就是130左右，按4万多的售价来讲租售比300多，租金回报率3-4%，超过银行利率。不过空置期和物业费是怎么算的？都减去的话如果净收益能到2%以上就说得过去。
2、升值角度就没什么意义了，CBD一带的写字楼不可能减少，而且还会越来越多，旁边不是又开发着呢吗？虽然和Soho没什么太大竞争，但毕竟是占走了一部分份额。而且不光是CBD，全北京甚至全中国的写字楼和公寓都供应量太大了，越来越供大于求。而经济走势无论好与差，小型创业公司都会越来越难，那就是租户减少呗，租金很难提升，房价也就上不去。
3、总之看自己的期望值吧，追求租金就还行，一般来说都比银行利率高。追求升值什么的就算了，这种产品不太可能逆转走势。
仅供参考。
Q:
请问，我们是新北京人，在涿州范阳路有一套房，但太远不能住，是不是应该换到北京？我工作在海淀，有推荐的房子吗？另外能不能帮忙找人把涿州这套房快点卖掉，我找了当地中介都说房子太多不好卖，您这里是否有关系？
海淀的优劣势我们分析了，优势就是学区，但我们孩子不能在北京上学也用不上，所以想买在其他地方，您看哪里合适？首付200万之内的。我们没在北京买过房子，一直租房都是老破小的单间，实在住够了。希望条件跟涿州的差不多，交通方便的。
A：
1、房子是用来住的，既然自己不能住那就看出租是否合适，都不合适的话就换到北京呗，要不然就相当于资产闲置了。
2、推荐房子找中介，我没有房源。
3、找人卖涿州的？我帮不上忙，没有关系。
4、海淀的学区只是“优势之一”，其他的产业优势更重要，否则哪儿来的钱支撑学区溢价啊？房子是用来住的，这看自己的交通和居住体验吧，外人不知道哪儿合适。
5、首付200，月供能支撑多少啊，也就是总预算多少？这还是聊总价吧，要不然谁也说不清。
6、跟涿州条件差不多的？涿州均价6/7000，而北京市区得十倍起了，首付200万的难度不小。这我帮不上忙，找中介吧。
7、总之这些问题我好像都回答不了，还是问问别人吧。
仅供参考。
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