Q:
请问，我家名下一共两套房，一套是永外的景泰西里西区北向一居室（20年初购买），一套长阳半岛紫云家园120平三居室（12年购买）。孩子22年9月出生，29年上小学。目前大人和孩子的户口都在永外，我们想把这两套房子卖了，换一套东西城里兼顾学区和居住环境的住房。
我的具体问题是：
1、我们想的是先卖长阳，再考虑景泰是否出售，但这样长阳不是唯一，不好卖。中介提出：我可以先把房子赠与给孩子，然后再作为监护人出售。中介说已经给其他客户这样操作过成功了。我想请问这个过程是否有法律风险？
2、长阳的房子从去年到现在跌了100万左右，目前中介说市场价450左右（变唯一）。景泰西里西区的房子从去年到现在也跌了100万左右，我们的原值365万，目前估计市场价350万左右。我想问房子对于这两个房子跌的趋势还会继续吗？孩子上学还早，如果想26年左右在换房，现在把长阳房子卖了，但保留永外房子观望，是否也太急了？
A：
1、没有法律风险，但一般不建议。因为只要经过了这种操作，孩子就成为“名下有过房产交易记录”的人了，有可能影响成年后的购房资格。
反正按照现在的政策，有过房产记录的不能申请共产房等保障房。另外如果以后限购政策加码，那孩子成年后自己购房时，有可能享受不了贷款和税费的优惠。
所以一般不建议父母这么操作，毕竟这是孩子的权利，尽量避免将来落埋怨。另外考虑好，别为了省不多的钱而浪费了资格。北京的各种福利都挺值钱的，外地人想要而不可得，北京人却净是不在乎的。
2、按照到目前为止的救市情况来说是不应该再跌了，成交量回升，大盘一直横盘，没有再下跌的道理。或者说大概率到春天能有小阳春，大多数年份都会涨点儿，尤其是学区房。
不过紫云这房子价格对吗？450/120=3.75万，太低了，不太对。要不就是这套房有较大硬伤，要不就是中介报的价格不对。
景泰这套房也不太对似的，350万，多少平啊？一般应该是50多平，单价才6万多？偏低。要么就是这套房的硬伤也不小，不光是北向，要么也是中介报价不对。
3、现在把紫云的卖了，然后2026年换景泰的。那就考虑好吧。一是在救市的时候套现，那万一这次又是政府和银行成功了怎么办？之前他们可没失败过，连2008和2014那种行情就救过来了，考虑好。如果房子没硬伤，那长阳的板块挺好小区也挺好，这会儿套现很可能吃亏。
然后是学区房，既然知道上学晚还提前这么早准备，而且还是带硬伤的占坑儿房，那就得做好受损失的准备呗。这种房在居住角度上不占优，过了2026年又是确定性的大趋势拐点，到时候如果没有政策支持，学区溢价部分有可能受影响。考虑好。
4、简单就是这情况，我觉得还是先确定价格吧，两个房子都不太对似的。然后一是考虑好孩子的权利，二是考虑好政策与人口趋势，最好顺势而为，老是逆着趋势那就得看运气了。
仅供参考。
Q:
请问，我现在工作在丰台总部基地，想买房，首付只有区区百万，但工居证马上到期，不好续签，所以想尽快买。这首付在丰台有些勉强，在长阳比较合适，但到了阎村则300万就能买很好的大房子了，您建议哪里？
A：
1、我没看懂，工居证到期就到期了呗，不是还有社保呢吗？仍然具备买房资格啊。用工居证买房又没有优惠，何必在乎这个啊？除非是在北京买第二套房，否则工居和社保没什么区别。
2、如果是我就肯定先看长阳了。因为在就算是用足额度，在丰台也只能买到商品房小两居，还是房龄比较长的。那既然是想住的舒服点儿就多坐几站地铁呗，没多远的，居住体验却能大幅提升。
长阳挺好的，除了宜居之外，大多数小区在价格走势上没落后大盘，前几年发展快的时候还超出了呢。以后也大概率不落后，各项至少不吃亏。
阎村确实是更经济实惠，但这就是更注重自住了呗，到目前为止，房山过了长阳之后的各版块，在投资性上就逐步减弱了。所以如果能买在长阳就算兼顾，再向西南就是越来越自住为主了。
3、总之我觉得如果是首房，那就甭在乎工居证，静下心来多考察房子。买任何东西都是戒急戒躁，更要戒志在必得。
仅供参考。
Q:
我想问一下，家里姐姐单身，可以申购共有产权房。您帮忙参考一下这个值得买吗？共有产权房以后可以上市交易吗？是不是后续有很多麻烦？谢谢老师。
北京市•最后一个•共产房
【亦生共悦】开始申购啦，错过再无！！！具体位置：在南五环外瀛海区域，临近地铁8号线•瀛海站，单价2.9万/平，以89平三居、119平三居四居为主，中海物业、全屋地暖、精装修交付。
A：
1、共产房的各种政策都很明确，看官方的文件更合适。
2、简单说吧，如果是自住为主就很合适，有投资想法的话就不太合适。或者说保障房都是自住为主的，投资性都弱，而共产房是到目前为止最弱的，几乎堵死了所有投资通道。
拿本五年后可以上市交易，但先要上报管理部门审批，在他们不回购的情况下，必须按照指定价格，卖给同意具备购买保障房资格的家庭。
这倒谈不上什么麻烦，就是受到限制而已。商品价格是由供需关系决定的，那既然是被限定了购房群体，价格就自然不会高。所以这种房的常规建议是最好长期自住，不卖的话就无所谓什么投资性了。
3、具体小区我不方便点评，我不卖房，也不给人家添乱。总之房子是用来住的，多考虑自住角度吧，其他的别有太高期望值就行。
仅供参考。
Q:
请问，我是要卖掉现在东城天坛的学区房，准备换到朝阳宜居+保值的房子，小三居。问题是：双井、望京和东坝，您认为哪个板块更合适，在不考虑预算的情况下如何排序。
A：
1、如何排序，那常规就是望京、东坝和双井啊，这是送分题。
2、不过虽然您说是不考虑预算，但在现实中是必须考虑预算的。所以我说的这个排序是中等预算的，最高也就是千万左右吧。而如果再高，那就得是双井排第一了，就因为这里两级分化比较明显，豪宅更受追捧，而普宅并不占优，所以价格才和四环外的望京差不多。
当然望京和东坝的两级分化也都挺明显的，都是北强南弱，而且品质高房龄新的拿走了大部分板块利好，老小区得到的不太多。
3、所以既然您说的是小三居，那就不太算豪宅，先看望京吧，没合适的再看东坝和双井，也就是先北后南。
仅供参考。
Q:
请问，我们夫妻都是新北京人，无房，工作为一个公务员一个在央企，都有户口，但收入都不高。因为资历浅，所以福利房不敢奢望，只想自己先买套小的居住。目前是凑足了六个钱包也仅有150万首付，我想买在昌平天通苑的小户型，但咨询同事亲友都不太赞成，反对的居多，都认为天通苑不好。
无意中看到您写的天通苑文章，发现您对北京楼市历史太熟悉了，是我唯一见到的能把天通苑来龙去脉说清楚的。所以想请教您，您是真的看好天通苑还是因为业务的推广啊？如果是真的看好，那有劳您能帮着介绍房源吗？
A：
1、您高抬我了，不敢当。而且我也没说过看好天通苑啊，或者说我很少说看好某板块或小区，只不过是用我的经验来叙述历史而已。我自认为基本都是事实，不褒不贬，是否认可则看读者自己的认知了。
2、我没有可以推广的业务，我干的事儿也都不适合推广。所以我说的都不带有诱导性和偏见，就是讲点儿楼市历史而已。
3、我也介绍不了房源，这只能是找当地中介，只有他们有房源。
4、多说一句，买房是大事儿，还是自己多考察和做决策吧，不用太重视别人的看法。我说的也未必都准确，可以自己上网搜索验证一下。这些内容在我这儿算经验，您接收到的则是知识，只有验证之后才能真正发挥作用，进而成为自己的经验。
仅供参考。
__________THE END__________
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