木渎板块虽然这两年比较低调，但是板块供应量一直很多 ！
在海量新房的挤压下，板块的二手房更加艰难了，不过对比木渎新房普遍备案价2.8-3W的价格，二手房显然对刚需更加友好。而且，5号线开通之后，木渎未来去往狮山和园区也会更加方便，这里会潜藏着机会吗？本期二手房——正荣华府，走起！
也曾是地王！
正荣华府地块是2014年1月17日正荣集团以总价15.6亿的苏地2013-G-121号地块，该地块成交楼面价7329元/㎡，溢价率85.71%，也是当时木渎的地价新高！
正荣华府这个项目，一共是分为2期开发的，整个项目的体量还是比较大的，一共有15栋建筑，其中7栋33层，2栋7层，2栋11层，4栋8层。整个项目一共2094户。
小区详情
小区地址：吴中吴中区金枫路东、花苑路北
开发商：正荣
所属区域：吴中 木渎
占地面积：160000平方米
建筑面积：480000平方米
建筑类型：高层+洋房
规划户数：2094户
车位数：1675个
容积率：3
绿化率：37%
物业公司：正荣物业管理有限公司
2014年至2017年间，正荣华府共计10次取证，共计2094套住宅房源取证。
2016年，项目陆续交房，目前多数房源已满5年。
高层为主，有小户型！
正荣华府的户型面积也是比较多的，选择性比较广。高层产品上，为建筑面积约90-130平左右，叠墅为建筑面约130-268平左右。
成交上来看，整体还是以高层产品为主，来看看具体的户型设计。
01
建筑面积约90平
建筑面积约90平户型有2种，这也是该小区的最小户型，从户型位置上来看，两个户型都是中间户。
需要说明的是，这两个户型的北面房间原始户型是阳台。
户型点评：都是3房1卫的设计，两开间朝南，整个户型都是比较方正的。户型上面比较推荐第二个，三个房间的大小都比较合适，各功能空间布局也比较合理。
02
建筑面积约115平
建筑面积约115平的户型同样也是有2种设计，都是3房2卫的房屋套型，但也有一定的差异性。
第一个户型是现在也比较流行的三开间朝南设计，主卧设计了套房，南面是双联阳台，户型设计上没有什么太大的硬伤。
第二个户型设计的是两开间朝南，户型利用率比较高，没有什么浪费空间。
03
建筑面积约124平
这一户型同样是3房2卫的设计，三开间朝南，双联阳台，空间感还是比较足的。但是对于大家庭来说，3房的居住功能可能稍显欠缺。
04
建筑面积约130平
这一户型是高层的边户户型，这是4房2卫的房屋套型。整个户型还是比较狭长的，只有两开间朝南，主卧自带内卫。
从周边界面来看，正荣华府的居住氛围还不错，小区北侧是海派都市花园和天地源拾锦香都，海派都市花园已经是准现房，但是没有开盘。小区南侧是住宅小区蓝光和雍锦园，西侧是仁恒溪棠和璟萃雅园。
生活各项配套上面，目前也是比较齐全的。
交通方面：
小区西侧是金枫南路，自驾出行比较方面，但同时也会有噪音影响。
地铁方面，小区北侧1.2公里左右有1号线金枫路站，南侧300米左右有5号线大冶桥站，目前已经开通
商业方面：
北侧约500米是浙建枫华广场，1.2公里左右就是悠方商场；南侧约300米是东门町；
教育方面：
小区东南角自带一所幼儿园，根据2024年的施教区划分情况来看，正荣华府的对口学校分别是木渎南行实验小学和南行中学。
降了很多！成绩很不错
现在来看一下正荣华府的二手房成交情况。
根据苏州贝壳数据显示，自2017年开始，正荣华府就陆续有二手房成交，至今，已有205套二手房成交。
其中，2023年正荣华府二手住房共计成交61套；2022年正荣华府二手住房共计成交45套；2021年正荣华府二手住房共计成交17套；2020年正荣华府二手房成交了8套；2019年则成交了16套，也是至今历年来成交量最多的；2018年、2017年正荣华府分别仅有2套、1套的二手房成交。
从目前来看，从2016年至2023年，2023年是正荣华府的历史成交最高峰。
今年以来，正荣华府则已有55套二手房成交，已突破历史新高。
具体来看一下2023年和2022年正荣华府成交的二手住房的具体情况。
20223年，正荣华府共计成交了61套，月均成交约5套，套均成交面积115.95平，平均单套总价232万元。
2022年，正荣华府共计成交了45套，月均成交约4套，套均成交面积115.02平，平均单套总价238万元。
根据苏州贝壳数据来看，在近90天，正荣华府有19套成交，近30天带看了776次。
目前，正荣华府有207套挂牌在售，挂牌均价为19798元/平。
整体来说，挂牌量那是真的不少，业主们也是想出手的。
在2021年4月，挂牌均价为26044元/平，3年半左右，其挂牌均价从26044元/平→19798元/平，下降了6246元/平。
再来看一下其成交均价。
从成交均价上来看，从2017年至2020年，这4年来，正荣华府的成交均价是一路上涨。
2017年：17159元/平
2018年：19014元/平；
2019年：23612元/平；
2020年：25329元/平；
2021年：22846元/平；
2022年：20719元/平；
2023年：20002元/平；
2020年的25329元/平的成交均价，是6年来的历史成交最高价位。其次是2019年的23612元/平。
从成交均价上来看，2017年、2018年是1字头，2019年之后都是2字头了。
今年以来，成交均价为17323元/平。
从套均面积上来看，今年以来的套均成交面积为129.51平。
整体而言，正荣华府的位置在木渎板块来看还算是不错的，片区内整体还是以住宅小区为主。小区西面的高架会有一定的噪音，预算足够的话，建议优先选择东面楼幢。当然，木渎板块的新房和二手房供应量还是非常大的，可以多个对比看看！
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