房屋养老金试点这一年，22城有哪些进展？

那么，过去一年，各地是如何探索落地房屋养老金等三项制度的？试点中遇到哪些难题，又如何解决？

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直面“大龄”房屋“养老难”

据住房和城乡建设部披露，截至2022年年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%（相当于每5户就有1户），进入设计使用年限的中后期。预计到2040年前后，将有近80%的房屋成为“老小区”。其普遍存在安全隐患、渗漏老化等问题，严重影响了居民的居住体验。

分城市来看，根据贝壳楼盘字典数据，2020年重点20城市的记录小区数量为15.39万个，其中楼龄20年以上的老旧小区数量为5.96万个，老旧小区的占比近40%。其中，老旧小区数量最多的三个城市为上海、成都、北京，老旧小区的数量分别约为14000个、5200个、5100个。

2000年及以前小区个数TOP20城市

图/贝壳研究院

我国迈入存量住宅市场且部分地区的老旧房屋体量大，但是我国现存的住宅专项维修资金体量小，难以满足现有房屋维修及改造的需求。

上海市房地产科学研究院严荣、郝艳婷、郭戈于6月份发表的《我国房屋养老金制度：背景与框架》指出，目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。

在此背景下，住建部开始探索房屋养老金，上海易居房地产研究院副院长严跃进表示：“房屋养老金等三项制度的提出，至少经历了7年的漫长改革探索期，并逐渐从探索进入到相对成熟的阶段。”

作为较早参与“房屋养老金制度”课题研究专家之一、现任华中师范大学经济与工商管理学院副院长陈淑云表示：“房屋养老金制度的提出，体现了政府对于居民居住环境和安全的高度重视，旨在为我们城市的居住安全提供兜底保障。”

房屋体检、房屋保险和房屋养老金，这三者是“三位一体”，环环相扣的。对此，上海交通大学国际与公共事务学院中国城市治理研究院教授、上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰表示：“房屋体检、房屋保险和房屋养老金三者相互嵌套，共同发力。房屋体检是房屋保险的前提和房屋养老金使用的重要内容，房屋保险是基于房屋体检结果，在房屋养老金资金支持下分散房屋突发性安全风险，以较小成本实现房屋重大安全保障的市场化机制，房屋养老金为房屋体检和房屋保险提供资金来源。为此，三项制度要在基于系统思维做好顶层设计，协同推进。”

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“试点”这一年

2023年，住建部要求城市政府在房屋体检、保险和养老金三项制度中自选一项或多项试点。按照财政部和住建部发文，2023年第一批试点城市中，广州、北京、上海等获准试点房屋保险制度，青岛、杭州、宁波等地试点房屋定期体检制度，天津、上海等地开展房屋养老金制度试点。

截至目前，全国范围内共有22个城市纳入三项制度的试点，分别为上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、天津、青岛、长沙、郑州、西安、沈阳、合肥、福州、厦门、济南、宁波、无锡，这22个城市正陆续开展试点。

经过一年试点，部分城市已经率先有突破性的进展。例如，天津率先在滨海新区试点，并于今年6月出台了全国首个房屋养老金管理办法，探索将土地出让金按比例纳入公共账户的筹集模式；上海市房管局于今年8月发布《关于规范本市住宅维修资金管理的若干规定》，对专项维修资金的筹集和使用方式作出了优化；广州市在今年3月发布《广州市城镇房屋安全保险制度实施方案》，大力推行“工程质量潜在缺陷保险（IDI）”等；重庆首份“房屋安全保险”保单也在今年3月完成理赔；山东青岛于去年发布了《青岛市房屋定期体检制度试点工作要点》，提出建立房屋定期排查、精准诊断、分类整治等九项长效机制。

作为此次房屋养老金试点城市之一，6月12日，天津市滨海新区率先探索出台《天津市滨海新区房屋养老金管理办法（征求意见稿）》（下称《办法》）。在房屋养老金的资金管理上，《办法》按照公共账户和个人账户实行分类管理。公共账户资金遵循“政府主导、专业运作、统筹使用、专款专用”的原则。个人账户资金管理按照现行维修资金有关法律法规、规章和天津市相关规定执行。

在公共账户方面，《办法》规定，房屋养老金公共账户资金主要通过在土地出让底价的基础上按每平方米25元标准增加土地收益筹集，同时在财政预算中增列房屋养老金专项资金预算，用于试点期间房屋养老金不足部分的兜底。此外，公共账户通过在区住房建设委下属区住建服务中心开立资金专户建立。

除试点城市外，还有多个城市也结合当地实际积极探索。例如，江苏泰州市在全国首创“住宅专项维修资金续筹模式”，通过房屋维修“医保”模式，由市级住宅维修资金管理机构设立统筹账户，通过“政府支持引导、企业应保尽保、业主自愿参保”形式，保障所有参保房屋的维修支出。

部分试点城市相关进展情况一览

部分非试点城市相关举措一览

表格内容由新京报贝壳财经记者根据公开信息整理。

在探索房屋保险制度方面，浙江、山东、重庆、湖南、福建、青海等地均有房屋保险保单签发。其中，江西南昌西湖区也在今年试行“财政补贴+个人出资”购买房屋保险模式，针对40年以上房龄的危旧房推出“危房保险+动态监测”项目，该项目3年为一期，其中一社区每户每年保险费15.60元，除去区财政奖补30%，房屋产权人须一次性支付32.76元。河北沧州市也在2023年出台了《沧州市主城区住宅小区推广“保险+服务”电梯综合保险试点工作方案》，在主城区内推广该工作以来，截至今年3月，沧州市主城区已有3008部电梯保险合同生效，覆盖80个小区，惠及11.55万户，受益业主达35.4万人，累计修复故障1023起，共计理赔金额642.9万元。

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探索解决“资金池”难题

在陈杰看来，房屋养老金制度是保障房屋体检和房屋保险的资金来源。因此，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度的关键，还是解决钱从哪里来的问题。

8月26日，住房和城乡建设部相关司局负责人就房屋养老金相关问题进行权威解读时表示，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立。从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。

公共账户的资金筹集由地方政府来负责，并不会增加个人负担。对此，中央财经大学教授、法学院院长尹飞也指出，这次建立的房屋养老金制度，主要是使用公共资金建立房屋养老金公共账户。目前，房屋养老金公共账户的款项来自公共资金，按照“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。因此，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。

在资金来源上，上海市房地产科学研究院院长、研究员严荣表示：“既然公共账户是针对公共部位带来的公共安全问题，资金来源自然要由公共部门来筹集，主要来源包括城镇土地出让收益，这体现了‘取之于房、用之于房’的原则，另外还可以来自老旧小区改造资金以及其他财政资金。”