11月13日晚，财政部、税务总局、住房和城乡建设部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（简称《公告》），涉及个人住房交易契税以及取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策方面的调整。其中，契税方面，首套房、二套房统一，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米。增值税方面，针对已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。相比之前，部分购房者契税最高优惠幅度达到2%，增值税方面，最高优惠达到5%。中原地产首席分析师张大伟举例称，如果购买一套100平方米的第二套住房，总价500万元，过去契税要3%，也就是15万元；新政策后将按照1%收取，也就是5万元，可以比之前减少10万元。张大伟表示，本次房地产税费政策主要影响一线城市，利好二套房、大户型改善人群。之前大部分城市已经减免契税、增值税，部分城市甚至已经补贴所有契税。
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140平方米及以下首套、二套契税1%，最高优惠幅度达到2%
在契税方面，根据《公告》，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。同时，对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。这样看来，契税方面，现行享受1%低税率优惠的面积标准由此前的90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，即调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，契税政策变化之一是，过去只有购买90平方米及以下的房子，契税按1%征收。而现在购买90-140平方米的房子，都可以按1%征收。这对于一线城市来说，其税率可从3%下调到1%，其他城市税率从1.5%下调到1%。严跃进进一步表示，契税政策变化之二是，对于140平方米以上的购房类型，其契税税率调整为1.5%。对于一线城市来说，过去契税为3%，而现在降低为1.5%，减少了一半。由此看来，契税调整影响重大。严跃进认为，直接激活中大户型房子的认购，即对于90-140平方米、140平方米以上的住房，都带来税费成本的减少，是对改善型住房需求的实实在在提振。同时，利好一线城市住房交易，过去一线城市认购中大户型房子，契税要求高于全国水平，目前总体看齐，也进一步降低一线城市的购房成本和助力市场进一步向好。据中指研究院测算，以单价5万元计算，面积分别为80、100、150平方米为例，此次新政后，首套契税分别优惠0万元、2.5万元、11.25万元，二套分别优惠0万元，5万元、7.5万元，北上广深二套分别优惠8万元、10万元、7.5万元。
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图/中指研究院
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非普住宅2年以上增值税免征，1000万元住宅能减税10万-25万元
此次政策调整的另一大看点是个人住房交易中的增值税调整。其中，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。在增值税调整方面，北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。此外，已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。58安居客研究院院长张波分析称，新政前，普宅满2年免征，非普宅满2年按差额5%征收，新政后，2年以上非普宅也免征，更有利于改善人群入市。中指研究院政策研究总监陈文静表示，以北京为例，政策优化前，满两年非普宅需缴纳增值税，若现价500万元，购买时原值200万元，则应缴增值税为（500-200）/1.05*5%，即14.3万元。政策优化后满两年原非普宅也可免征增值税，原应缴增值税可全部节省。严跃进表示，若是某个一线城市房东出售一套大户型的房子（非普通住宅），按过去政策需要缴纳房价价差（出售价-原始价）的5%，对于1000万元的住房，其增值税或达到10万-25万元的金额。而若按现在的政策，10万-25万元的金额可以不用交了，其减税效果非常明显。
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土地增值税预征率下限统一减0.5个百分点，将减少房企现金流压力
值得关注的是，在开发环节的土地增值税方面，此次也有调整。根据税务总局发布的《关于降低土地增值税预征率下限的公告》显示，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可以结合本地区情况对实际执行的预征率进行调整。三部门的相关负责人在回答记者提问时表示，与我国房地产开发模式相适应，土地增值税实行预征制度。为充分发挥土地增值税预征的调节作用，税务总局于2010年发文明确了各地区预征率下限，其中：东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。此次调整后，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。调整后，东部地区为1.5％，中部和东北地区为1％，西部地区为0.5％。在张波看来，预征层面的减少，对于减少房企现金流压力层面将起到一定作用。而上文中增值额未超扣除项目金额20%的免征，这一条也适用非普宅，可降低房企的开发成本，对于各类房企皆有利，尤其是大量在一二线城市布局的房企，由于原来非普宅占比高，将更能得到体现。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，土地增值税预征率下限降低0.5个百分点，各地还可以结合当地实际情况对执行的预征率进行调整，意味着在开发商拿地和开工积极性降至历史低位的情况下，很多地方可能会取消预征。一方面，预征额本来就比较低，在最终清算周期较长的情况下，地方取消预征刺激房企拿地的积极性很高；另一方面，增值税税收收入中75%为中央财政收入，25%为地方收入，地方取消预征的积极性也很高；最后，取消预征，并不是不征，而是推后。目前来看，尽管销售端有所好转，但政策效应从刺激销售端传导至开发拿地端的效果还未显现，也是此次政策的一个出发点。━━━━━
交易环节税费降至新低，促进住房交易良性循环
事实上，关于房地产税费政策的调整，此前各大部门会议频频提及，如今落地属意料之中。在房地产交易链条中，主要征收契税、增值税以及个税，对于首套房、二套房以及普通住宅和非普通住宅，都有不同的缴税标准，也有一定免税政策。诸如在增值税方面，此前的政策是，除了北京、上海、广州、深圳这4个一线城市以外，在其他城市，对个人销售购买2年以上的住宅，不区分普通住宅和非普通住宅，一律免征增值税。在北上广深这4个一线城市，对个人销售购买2年以上的普通住宅免征增值税，对个人销售购买2年以上的非普通住宅要征收增值税。在9·29、9·30这一轮政策松绑中，上海、北京、武汉等城市均宣布将取消普通住房标准和非普通住房标准。但是相关的税费政策，一直未有落地。10月12日，国新办举行新闻发布会，财政部副部长廖岷表示，及时优化完善相关税收政策。按照党中央决策部署，财政部正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。11月8日，财政部部长蓝佛安在十四届全国人大常委会第十二次会议新闻发布会上介绍，目前，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。对于政策落地，李宇嘉认为，目前，住房进入从“有没有”转向“好不好”的新时期，房地产供求关系发生重大变化，而且房地产下行压力比较大，交易循环不畅。因此，差异税费对待不仅失去了存在的意义，而且阻碍了交易循环和市场企稳。随着这一标准的调整，对商品房项目预征差异化的土地增值税也跟着调整，也是减税让利、涵养税源。李宇嘉进一步说，无论是降低契税，还是取消普通住宅标准后对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税等，都是降低交易环节税负，而且税负成本降至历史最低了，这是重要信号。随着增量时代转向存量时代，抑制过快流转、房价过快上涨转到促进交易循环，以及更加重视存量房屋和社区养老、公共配套补短板的资金需求，房地产税收改革的方向将是降低流转环节的税负，从而产生“降成本”的效应，这样才能促进交易良性循环。
记 者 | 段文平
编 辑 | 杨娟娟
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