一大波房地产利好政策将再次来袭。10月12日上午，国新办举行新闻发布会，财政部“一正三副”出席会议。财政部部长蓝佛安介绍，围绕稳增长、扩内需、化风险，将在近期陆续推出一揽子有针对性增量政策举措，包括四个方面，其中第三方面是叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳。
前有央行降低存量房贷利率等政策“四连发”，以一线城市为主的放松限购、取消限售、降首付、废除普通住宅标准等政策“组合拳”；后有财税政策工具。可见中央推动房地产市场“止跌回稳”的决心。
蓝佛安还表示：“逆周期调节绝不仅仅是以上的四点，这四点是目前已经进入决策程序的政策，我们还有其他政策工具也正在研究中。比如中央财政还有较大的举债空间和赤字提升空间。”
财政部将在近期陆续推出一揽子有针对性增量政策举措，其中包括支持推动房地产市场止跌回稳的相关举措。图/IC photo
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收购存量房用作保障房
将有更多资金入场
这场重量级的发布会几天前就已经预告，万众瞩目、备受关注。
10月12日上午，国务院新闻办公室举行新闻发布会，财政部部长蓝佛安介绍“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”有关情况，并答记者问。
对于财政政策在支持房地产市场方面的考量，财政部副部长廖岷表示，下一步，将坚持严控增量、优化存量、提高质量，积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施。
政策主要涉及三个方面：允许专项债券用于土地储备；支持收购存量房，优化保障性住房供给；及时优化完善相关税收政策。
这套政策“组合拳”，既从供给端加大供需平衡调节，又有需求端的税费政策衔接支持。
具体来看，在允许专项债券用于土地储备方面，廖岷说，主要是考虑到当前各地闲置未开发的土地相对较多，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。这项政策，既可以调节土地市场的供需关系，减少闲置土地，增强对土地供给的调控能力，又有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。
此前，自然资源部已经发文明确，对于收回收购土地用于保障性住房的，可通过地方政府专项债券等资金予以支持；央行进一步明确，研究对有条件的企业市场化收购房企土地的资金支持政策，且必要时提供再贷款支持。
对此，中指研究院政策研究总监陈文静分析认为，本次财政部进一步明确允许专项债用于土地储备，支持地方政府使用专项债用于收购存量土地，有助于加快闲置存量土地的收回收购节奏，促进市场“去库存”，推动房地产市场供需平衡。综合来看，盘活闲置存量土地的各项配套资金有望加速跟进落实，支持房企合理退地、换地，对于地方政府、房企等均将产生实质性利好。
在支持收购存量房、优化保障性住房供给方面，廖岷介绍，考虑到当前已建待售的住房相对较多，将主要采取两项支持措施：一项是用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。另一项是继续用好保障性安居工程补助资金。“原来这个资金主要是用来支持以新建方式筹集保障性住房的房源，现在我们对支持的方向作出优化调整，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。通过这两项措施，既可以消化存量商品房，促进房地产市场的供需平衡，又可以优化保障房的供给，满足广大中低收入人群的住房需求。”
事实上，在支持收购存量房用作保障房方面，今年5月份，央行就设立保障性住房再贷款，规模达3000亿元。央行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
而此次，财政部明确地方政府专项债可用于收购存量商品房，同时也指出保障性安居工程补助资金也将更加侧重支持消化存量房。“更多资金进入市场，有望加大已建待售存量商品房的去化力度，进一步促进房地产市场供需平衡，对于稳定市场预期或将产生积极作用。”陈文静如是说。
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普宅标准取消
税费政策衔接将加快推进
除了上述两点外，廖岷还表示，及时优化完善相关税收政策。按照党中央决策部署，财政部正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。下一步，还将进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策，促进房地产市场平稳健康发展。
这一轮地方政策松绑中，上海、 北京均宣布将取消普通住房标准和非普通住房标准。
北京9月30日发布的新政明确，将按照国家工作部署，及时取消普通住房和非普通住房标准。
一位北京的房产中介告诉记者，目前北京的房产交易中，税费还没有发生变化。
合硕机构首席分析师郭毅表示，从北京“9·30”新政来看，取消普宅标准在执行上存在着没有办法落地的情况。如果说完全是因为两个部门之间沟通和协调的问题、内部系统没有拉齐。那么，政策的落地只是时间的问题。
如今，财政部指出，正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。这意味着后续将加快落地进展。
陈文静指出，取消普宅标准有助于降低居民购买非普宅的增值税，取消普宅标准后，购房增值税的税率、免征年限等细节政策仍需要明确，在此过程中，也需要各个相关部门协同跟进。此外，针对开发商征收的土地增值税，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，纳税人建造普宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果企业开发建设的是非普宅，要按照其增值额的全额进行土地增值税的计征。取消普宅标准后，土地增值税的相关政策也需要细化调整。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，土地增值税将取消预缴，而直接转到竣工验收后的清算环节，这将给开发商节约土地价款1%-3%的税负。
不止如此，从财政部相关负责人表述来看，后续税费政策调整将是重点。陈文静认为，未来税收政策在支持房地产方面仍有优化空间，预计优化契税政策，提升购房利息抵扣个税额度，企业房地产相关税费的预征预缴税率等方面存在一定预期，进一步降低居民购房成本、降低房企税费压力，稳定市场预期。
李宇嘉称，未来可能还有降低二手房交易契税、增值税、个税等，后续可能将实施减免。“在刚需和改善占主导的情况下，市场对价格和交易成本比较敏感，二手房交易税费下降或减免，将产生极大的‘降成本’效应，有利于释放购房需求。”
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四季度房地产“一揽子”配套政策
有望加速落地
9月26日，中央政治局会议定调“要促进房地产市场止跌回稳”，释放迄今最强“稳地产”信号。
9月29日，住房城乡建设部召开党组会议，强调要指导各地有效落实存量政策，加力推动增量政策落地见效；要回应群众关切，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策。
此后一系列重磅政策出炉，央行宣布降低存量房贷利率、延长金融支持房地产“16条”、优化保障性住房再贷款。上海、广州、深圳及北京等城市密集推出了多项重量级的房地产市场调控新措施，涵盖了放宽购房限制、废除普通住宅标准、调整首付比例至更低水平，以及将增值税免征年限从5年缩短至2年等多个层面。
陈文静表示，一线城市接连出台楼市新政，极大地提振了市场信心，带动国庆假期房地产销售大幅提升。
此次财政部发布会，为接下来的房地产政策调整指明了方向。
陈文静认为，四季度，房地产“一揽子”配套政策有望加速落地，或将围绕落实好存量政策、加速推出增量政策展开，地方国企收储已建成未售商品房政策进一步优化调整，打通收储卡点；加大“白名单”贷款投放力度；核心城市继续优化限制性政策，降低交易税费、降低交易佣金等政策也存在预期。年内随着各项政策不断落地落实，房地产市场的改善或也值得期待。
记 者 | 段文平
编 辑 | 杨娟娟
