上海高端盘再现“日光”,卖旧买新成为楼市“复苏力”

楼市   2024-08-20 21:47   北京  
上海的高端盘火热一直持续到了下半年。

8月17日,位于上海黄浦区核心区域的外滩壹号院二期二批次迎来开盘,此次共计推出110套房源,项目均价17.1万元/平方米,当日全部售罄,实现总成交金额56.74亿元。

同一天,位于上海普陀区的越秀·苏河·和樾府(苏堤雅苑)也实现首开即罄,销售累计金额17.35亿元。该项目此次共推出124套房源,销售均价103570元/平方米。

两个单价“10万+”的高端盘再次点燃了上海的楼市。作为连续5个月房价指数环比涨幅全国第一的上海,楼市“复苏力”的来源是什么?高端盘火热还能持续多久?

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供应量井喷,高端盘持续火热

8月17日,在上海新天地朗廷酒店三层,“世界坐标重回外滩”红色栏板前,200组意向客户拿着一房一价表在现场等待着摇号选房,不到两个小时内,套均总价超5000万元的房源被一抢而空。

当天下午,融创官微发布,上海外滩壹号院二期二批次开盘即售罄,当日总成交金额达到56.74亿元,去化率实现100%。

此次上海外滩壹号院共计推出110套房源,项目均价17.1万元/平方米,户型面积为255-500平方米不等,套均总价约5158万元。

据悉,此次的110套房源共吸引超过200组意向客户,认筹率高达180%,较一批次170%认筹率还上升13个百分点。

值得一提的是,上海外滩壹号院二期二批次房源单价约17.1万元/平方米,较上批次均价16.8万元/平方米上涨了3000元/平方米,此次最贵的一套房源售价约1.13亿元。

目前,上海外滩壹号院二期已两次开盘均告罄,累计成交金额高达156亿元。融创方面表示,在二批次房源售罄后,外滩壹号院二期将在金秋再次加推。

同日,位于上海普陀区的越秀·苏河·和樾府(苏堤雅苑)也实现首开即罄,销售累计金额17.35亿元。该项目销售公告显示,此次共推出124套房源,销售均价103570元/平方米。该项目共吸引356组意向认购客户签订购房意向书,认购率约280%。

此外,新京报记者获悉,位于上海老城厢核心板块,由新湖、融创、中信联袂打造的城市更新重磅项目“锦园”近日也正在火热认筹中。

回顾今年上半年,高端住宅成为上海楼市的绝对主角。克而瑞数据显示,今年上半年,上海共成交了1544套总价3000万元以上的房源,创近十年来最高纪录。与此同时,据中指研究院统计,截至今年8月18日,2500万元以上高端住宅成交累计2461套。

而下半年开场,高端楼盘供需两旺,热度持续。据悉,目前在上海市中心区域,单套总价3000万元以上的楼盘高达64个,而仅仅在8月上旬就有12个楼盘处于认筹或者开盘状态,其中备案均价单价超过10万元的楼盘就有7个,包括前滩百合园、融创外滩壹号院和中海领邸·玖序等热门楼盘,正是供应链的井喷使得高端盘热度不减。

上海中原地产资深分析师卢文曦认为:“上海现在是中高端改善需求比较活跃,加上上海土地市场恢复‘价高者得’,越是好的、稀缺的地块,越有对于未来价格上涨的预期,也就越会受到市场的追捧。”

同时,易居房地产研究院发布的报告也显示,大城市豪宅交易较热,和三个原因有关系:一是资金避险情绪较强,大城市豪宅的稀缺性、保值增值空间、满足改善型居住需求等特征,吸引了更多资金进入;二是相比2020年豪宅的交易热,当前开发豪宅项目的房企心态更平和,捂盘心态少,而冲刺和加快项目出清的心态较重;三是相比2023年房价倒挂时期豪宅认购的高门槛,当前认购门槛明显降低,积分、摇号等高门槛规定明显减少。

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“5·17新政”已满三个月,置换链条逐渐打通

放眼全国,今年上海房价的表现可谓是“独树一帜”。

国家统计局数据显示,7月份,上海延续6月市场行情,一、二手房价格环比涨幅分别为0.2%和0.1%,其中,新房价格自2022年6月份以来环比持续正增长,环比已连续上涨26个月,且已经连续5个月新房房价指数环比涨幅全国第一;二手房涨幅也连续2个月领跑,同时,上海还是7月份二手房价格唯一环比上涨的城市。

上海房价整体呈现上涨和高端改善楼盘的成交拉动密切相关。“首先是上海楼市的基本面还是具有优势,另外就是新房产品的提升,这一波以改善型置业为主,更多改善型需求愿意去购买新房,新房房价依然是上涨的。”卢文曦如是说。

但是,新盘热的另一面背后是远郊楼盘的遇冷。据不完全统计,2024年7-8月,上海29个新房项目开盘,认购率超过100%的只有9个,其中5个是单价超过10万元的楼盘;认购率低于20%的有10个,无一例外位于远郊,崇明、金山、奉贤、松江是“重灾区”。

另外, 6月和7月上海二手房房价都有小幅度的上涨,这也是“5·17新政”后上海二手房从“以价换量”过渡到“量价齐涨”的特征。

据中指研究院数据统计,自“5·17”新政后,上海5月、6月、7月二手房成交量分别为16631套、23444套和17792套,尤其在6月份有明显的成交“小高峰”。

“上海目前的一、二手房链条打通了,卖掉二手房买新房,刚需的出售速度还是很快的,成交周期在缩短,新房在300万-500万价格区间交易活跃,进而带动了500万-700万总价房源的交易一点点活跃起来了,置换链条在一步步驱动,成交结构也在变化。”卢文曦分析称。

记者 徐   倩

    编辑 杨娟娟

排版 段文平


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