怎么想起来写房地产市场，是因为每次出去跟人交流，房地产市场是一个必然绕不开的命题。
想想也正常，相较于100万亿的股市和不到200万亿的债券总规模，房地产市场仅仅住宅部分的规模就在400万亿到600万亿之间。可能会有人没有股票持仓，不过大多数人还是最少有一套自住用房的，虽然不一定能卖或者敢卖，但是房地产市场的价格波动通常对普通人的总资产影响最大，更何况这个资产还同时附加了教育、婚姻、投资甚至奢侈品等多重属性。
房价涨20%或者跌20%，在一线城市那就是大几十万或者小几百万的波动，你想想，就是去西藏浪俩星期，连这个零头也花不了啊，稍微波动一下，多买的几辆小米SU7都能摆造型了。
对于普通人来说，再没有比这个更大的资产投入了，不关心是不可能的。
前一阵子，在同学群里有人问了一个问题，我觉得相当经典：
“影响房地产价格最大的因子是人口和货币，人口和货币对房价的影响都是正相关，那假设人口缩一半，货币多一倍，房价应该怎么走呢？”
看看，清华的同学们就是这么简单粗暴的建一个模型开始分析。
那结果是0.5乘以2等于1，房价不变么？
显然不是。
假设人口缩一半，货币多一倍，也就意味着人均货币会是原来的四倍。
但是当人均货币多四倍的时候，是每个人手里的钱平均的多四倍么？
显然也不是。
大概率，是原来有钱的那些人手里的钱变成原来的十倍甚至一百倍，而原来没钱的那些人钱没增长甚至还更少了。
为什么？
这么说吧，社会就是一场大型的不可存读档的考场，高考现场发挥决定一切么？必然也不是。平时的学习情况才更大程度上决定考试成绩，毕竟数学不会骗你，不会就是不会。你把所有人拉出来重新考十次，基本上最后大家的考试成绩还是会落在第一次考试的有限上下范围之内。这里面必然有个别发挥特别好或者特别差的形成了异常值，但是你要相信那些足够牛的大牛们，即便重新考一次可能不是省状元了，但是进个清北依然是问题不大的，你再考几次也是这样。
生活也这样，过去三十年考了三十次的人，未来再让他们十年考十次，大概率状元群体还出在这批人，除非有一批新锐加进了考场。这批新锐，往前二十年可能是互联网，往前十年可能是移动互联网，现在可能是芯片和高端制造，人工智能？
但是对于现在已经三十五岁朝上或者四十岁朝上的人来说，知识技能已经固化，想要在新的十年考试中考状元已经很难了。不是说不可能，只是说很难。
因为这个社会的选拔机制注定了，如果你是特别的人才，基本上是不会被埋没的。如果你要是个天才，过去十年早就已经星光四射了，如果你过去十年还没有被发掘出来是个天才，千万不要觉得怀才不遇，更大概率你可能就不是天才。
大企业招聘为什么喜欢校招，就是因为他们宁可去校招去开盲盒，好歹有概率开出来天花板无限高的“隐藏款盲盒”，但是对于已经工作了三、五年的这种“明盒”，可替代性就已经太强了，只要工资开高一点，社招肯定一抓一大把。如果招聘新人的目标是为企业将来打开天花板做储备，那这些“明盒”可能性质更接近于“牛马”，而不是“战略储备型人才”了。
很残酷，是不是？
你可以不接受这个设定，但是如果你接受了这个设定，你就不得不承认前面我说的。如果人均货币真的涨四倍，一定是有人增长了一百倍，而有人没增长甚至还负增长了。
那我们继续往下推理，增长了一百倍的这些人会怎么买房子？而没增长甚至负增长的人会怎么买房子？
如果有人的财富增长了一百倍，那他用来改善自己和自己家人居住条件的资金就会极大充裕，你别看他一套房花了三千万五千万，但是你不能站在你的角度上去考虑这个钱的多少。站在他的角度上，可能钱是比以前多花了，但是花的这部分钱占他总资产的比例反而下降了。我们暂称之为A人群。
由于从1990年起中国人口出生率就一直在下降，1990年出生的人现在34岁，2000年出生的人现在24岁，这些人都在黄金婚育年龄，这批人才是购房的主力军，但是每年的新增基数却在不断缩小，而且可见的未来二三十年，这个新增基数一直是在缩小的（毕竟至少到今年的结婚和新生儿人数已经确定了，历史无法更改），就算明年结婚人数和新生儿人数大爆发，形成真正购买力也是二三十年以后了。我们假定这批人里面的大多数是已经被固化的“明盒”，由于年龄的不断增大和工作技能的不断固化，资产增长属于“被平均”的那批人（扣除刚工作三年以内的应届毕业生的“盲盒”，因为这批人里面的确有极少数人可能会跃迁到上面所说的A人群），这批人我们称之为B人群。
他们会分别怎么看待房地产，他们所对应需求的房地产价格就会怎么变化。
直接说结论：
对于A人群来说，他们只会看最核心城市的最核心地段的房产，不要跟他们讲什么性价比，因为对他们来说，占总资产比例很低的时候，性价比不是考虑因素。不要觉得皇帝会用金锄头种地。
这批房子就是翠湖天地汤臣一品云锦东方，这些房子的价格反而会相对坚挺。
对于B人群来说，他们曾经买的就是“性价比”比较高的地段，当B人群随着资产的缓慢积累要置换，或者说因为家里添了娃要置换的时候，由于新增人口一直是下降趋势，所以会发现新增接盘侠的增长速度是低于原有这批人群的逃离速度的。B类人群原有的住房要面临人群基数下降和这批人拥有的人均资产无增长的双杀。
这批房子在上海就是远郊区县，外环外当年的那些“刚需上车房”。
至于介于这两者区间的，一定是越接近A人群需求的价格越坚挺，越接近B人群需求的价格越难支撑。
所以如果现在要买房，一定咬牙买在你总价能承受的最接近核心地段。
如果现在还想置换，那一定坚决的把房子从非核心地段往核心地段挪。
要么你就是坚决的不买，有买房那个钱，我拿来花，能爽好多年。
至于每个城市的什么地方是核心地段，什么是非核心地段。每个城市情况不一样，但是不改变这个基础逻辑。
普涨的年代结束了，后面就是大分化的年代了。
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