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新房破发，就像是上涨的潮水，开始淹没了郊区，随着时间的推移，逐步像外环靠拢，如今就连内环豪宅，也进入到了破发的行列。谁又能想到三年前本想赚钱，用高积分的代价买到的新房，到现在却成为了累赘呢？内环内的黄浦老西门板块新房璞玉ONE，2022年初开盘均价13万/平，174套房源共计收到121组大筹客户，认购率70%。回看最新二手挂牌价，最低来到了12万/平，如果要是真成交的话，预计还会再砍一刀。![]()
内环内的新静安中兴路**项目，去年5月三期开盘均价13.75万/平，认购率也能达到102%。但如今有大量挂牌价低于14万/平以内的房子，甚至更低的挂盘价都有12万/平，这也只是挂牌价，真正成交预计还要更低。![]()
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位于杨浦鞍山前期新房**天汇项目，2020年一期开盘均价10.99万/平，当时作为沪上知名热盘，共计推出295套房源，收到了1081组认筹人数，直接千人摇，可谓是红极一时！最近出现一套一期19楼次顶层100平户型，买入价1251万，加上契税、装修成本实际投入1300万，而如今挂牌价1298万，红盘也不可避免的出现了破发。![]()
内环新房都如此，外环附近的破发现象就更为严重了，尤以大虹桥区域尤甚。闵行前湾，也就是华漕板块的首创禧瑞荟二期，2020年12月开盘均价6.6万/平，268套房源最终收得1365组大筹客户，认购率达到509%，当时不仅是价格创板块新高，而且还是千人摇的日光盘。如今再看今年二手成交价，仅6.3万/平，不仅赚不到钱，还要大量亏损。![]()
甚至有低楼层的房源，最新成交单价降到了5.9万/平，大幅低于当时买进价格。![]()
嘉定江桥红盘**云上澄光，2020年12月开盘，均价5.6万/平，354套房源收得1106组大筹，认购率312%，也是当时的网红盘。![]()
再比如大虹桥的另一标杆神盘**天地一期，2020年开盘均价6.15万/平，当时行情爆火，开发商一口气推出948套大体量房源，最终大筹认购客户竟然达到3715组，认购率达390%，创当年认购人数纪录。如今最新成交一套98平房源，而成交价6.07万/平，成交总价598万，成功跌破600万大关。![]()
而根据房源追溯，这套房源位于1楼，根据当时一房一价表显示，类似户型单价约5.9万/平，总价在589万，这套二手房房东“爆赚”9万元，这点钱连中介费都不够，更不用说税费和持有成本了。连这样红极一时的超级网红盘都跌破发行价，更何况更郊区的房子了。以上无论内环豪宅，亦或是郊区刚需房，能够破发的主要原因或许有：1）炒作过头。一些红火的板块过去行情好，是因为有大量开发商和中介大肆营销，拉高了预期，而当潮水褪去发现，前期宣传的也没有落地，与几年前买房时差别不大，预期降低，看涨心态自然也不坚定了。2）供需关系。事实上，每个板块的新房供应有很大波动，可能在某个阶段买房的那群人，当时供应量就很少，随着时间推移会发现，曾经供应稀缺的板块如今却出现了大量新房供应，比如杨浦鞍山，此前就一个**天汇项目，可这两年突然冒出了好几个新房，再加之周边板块的竞争，如此也就不存在稀缺关系了。3）板块分化。楼市上涨，一片歌舞升平，而一旦出现下行趋势，注定会走分化路线，且上海郊区供应大量新房，但真是需求跟不上。就如临港，导入人口乏力，但新房供应却是天量，所以这里的房价，从高峰期的6万多/平跌到现在3万/平或以下，类似这样的远郊板块就成为楼市分化的牺牲品。请记住，如今买房，第一因素还是要看自身的居住需求，之后再看其他需求！杨浦内中环定海街道
12号线爱国路地铁站仅约200米
中建壹品·外滩源著
首期推建面约99-123-143㎡高层
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中建壹品·外滩源著距离12号线爱国路地铁站仅约400米，名副其实的真地铁盘！项目所在区位可谓是上海热点盘扎堆区域，同时板块内前期新房上市，价格也是东外滩新低。1）中建壹品·外滩源著与此前上市的热点盘龙光天境、杨浦滨江壹号以及保利珑誉仅一街之隔，而上述已开盘的项目，此前都是沪上名副其实的热点楼盘，大部分都触发积分，且分数不低，即便是没有触发积分的项目，开盘也能照旧日光。2）项目所在的东外滩板块，是目前房价低洼处，此前上市的新房，都为9.9万/平，即便现在新房价格有所上涨，价格与当前东外滩新房对比，也具备很大优势，是目前上车东外滩板块有性价比的新房。3）地段与价格方面，项目位于内中环间，与内环约2.5公里，附近就是中环；而同样位于内中环的徐汇滨江一些新房，如香港置地启元、绿城徐汇滨江地块等，这些售价已达约17万/平，很显然，同样位于内中环的中建壹品·外滩源著更具性价比。![]()
4）江景资源，项目南侧距离黄浦江仅约1.2公里，东侧距离待开发的黄浦江内陆岛“复兴岛”不到400米，要知道，这是黄浦江内部独一份的“世外桃源”，未来极具充满想象。![]()
5）地铁距离，这是中建壹品·外滩源著引以为傲的交通优势，距离12号线爱国路地铁站仅约400米，这个距离在当前东外滩板块内新房来说，也是独一份的存在。6）产业集群，中建壹品·外滩源著所在的东外滩已经有美团、B站、字节跳动等国际企业总部在此，预计产业规模将达到惊人的3000亿，至少导入20万高端人口；随着东外滩产业逐步落地，未来这里的产业等级也将成为上海滨江又一潜力区域。7）发展时日，杨浦滨江目前处于成片开发的状态，同时有20多家企业同步开发，因此滨江价值正在不断兑现。随着区内各色配套以及产业、产业人群不断导入，它会随着城市界面的提升而房价会大幅提升。8）二手房对比，杨浦滨江段次新二手房，最高如阳光城滨江悦，成交价已突破15万/平大关，而中建壹品·外滩源著的高层新房，即便新房价格有所上涨，也不会高于板块次新二手，具备倒挂空间。
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1）项目周边9号线、12号线双轨环绕，距离漕河泾开发区仅两站路。2）9/12号线双地铁，距虹莘路地铁站直线距离1km，距星中路1.4km。3）自驾则更为便捷，周边有外环高速、中环高架、沪闵高架路两横一纵立体交通网络轨交。项目所在的九星城社区内，还规划有一所幼儿园和一所九年一贯制学校。虽然期房不保障学区，但良好的教学氛围还是给业主带来了更多期待。项目3公里生活范围圈内，有上海万象城、爱琴海购物中心、漕河泾印象城、七宝领展广场（原七宝万科）、七宝宝龙城等多个大型购物中心商圈。北侧即九星商业，醇熟商业圈，尽在眼前。而项目所在的九星城片区更是自带高能级商业规划，截止去年年末，九星城9栋主体结构就以全部封顶，目前累计登记商户约1500组，完成签约近300组。项目周边生态景观资源也非常丰富，总共近150万㎡生态公园环绕。直线距离1公里内有约84万㎡闵行体育公园（内有闵行体育馆和热带风暴水上乐园），约43万㎡闵行文化公园，黎安公园，还有古美公园，以及九星板块规划中的三块公共绿地，一公里公园效应，可以让业主在更加宜居、自然的环境中生活。虹口中环
虽然该盘总价控制合理，但单价也同样十分诱惑！
1）位于同板块内的另一个新房项目虹盛里，去年开盘价9.96万/平（高层&联排），单看高层约9.3万/平。再对比中建·虹悦里8.7万/平，足足便宜6000元/平！买到就赚到！
2）位置更理想，就拿距离地铁站来说，项目与3号线大柏树站、江湾镇站直线距离约900米，而虹盛里距离地铁站直线都在1公里以上，出行方面一定是，中建·虹悦里优于虹盛里！
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3）再对比周边次新小区，如恒大江湾华庭，位置更远，如今二手挂牌价约10万多/平，仍然具备倒挂空间，如此对比，还是新房中建·虹悦里项目8.7万/平具备价格优势。![]()
如此对比，位置理想，比新房价格低、也比二手房价格低，这才是名副其实的市区刚需心头好，所以说中建·虹悦里就是来砸盘来卖房的！冬哥带你买好房&上海楼市揭幕的粉丝们：
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