房地产，到头了吗？
从2023年下半年到2024年上半年，很多人都认为到头了。。
但2024年下半年，随着政策到位，又“炸”出了不少购房者，因此很多人改变了看法。
然而，人口总量见顶、出生率下跌的人口发展趋势，又让人顿生悲观。
那么，楼市到底还有多少未来？
先说结论：现在的中国楼市，离“满足人们日益增长的物质文化需求”，还离得很远，结构化购房需求仍很大。
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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
我们都知道，在温州市区，要选两个高水平的人居品质板块，一般人会选择滨江CBD、中央绿轴区域，很少有人会选大南门。
实际上，温州真正的市中心，还是在大南门。五马街、人民路、银泰百货，在温州人心目中依旧有着不可取的的地位。
但是，在温州楼市的版图里，大南门已经没落。
大南门及周边的老城区，如果能找出一个房价不低的，必然是靠学区和品质支撑起来的。
只要学区一般，部分二手房价与郊区没什么区别，甚至10000元/㎡内的单价都出来了。
当然，大南门还是住着一些富豪，身价数十亿的都有。他们或许习惯了，舍不得搬，但不代表他们真的认同这里具备高水平的人居品质。
大南门的住宅
作为温州城市建设较早的区域，大南门几乎都是上世纪末、本世纪初的老旧房子，户型普遍不好，没有小区或小区很小，朝向也不好。
设计落伍了，它们成了温州人心中的“老破小”、“老破大”。
可见，房地产市场的演化，竟然影响到了一个板块的形象和居民财富。
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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
或许有人说，他不在乎外立面之类的表面事物，只要里面住得爽就好。
但是，这些老房子，里面真的住得爽吗？
“老破小”就不用说了，很多“老破大”只是建筑面积大而已，里面也只有三房。
这些房子，当时还是为计划生育时的一胎家庭设计的。
老旧小区
如今，别看很多年轻人不结婚、不生育，但很多已婚已育的群体，都在生二胎。
看看身边就知道，二胎真的不少，还需要长辈帮忙带看孩子。
对于二胎家庭来讲，四房只是刚需。
那么，这些老房子，有多少做到四房的？
可见，在物理居住空间不够的时候，再给予各种生育激励刺激措施，效果都会大打折扣。
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还有就是这些老房子还有一个致命问题，停车难。
温州没有地铁，但温州城市越来越大，温州人的出行范围也越来越大，这就离不开私家车了。
不要说那些需要两三辆车的家庭了，这些老房子，有地下停车场就已不错了，想要充足的停车位简直是幻想。
停车难的老城区
到处找车位、车被堵、车钥匙要交给停车场、大半夜挪车、客人来找邻居借车位......这些事情你们碰过没有？只有亲历一次你就知道“头有多大”。
所以说，车位严重不足的问题，也是这些房子衰落的原因之一。
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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
以上住房烦恼，在温州并非少数，而是占了相当比例。
也就是说，温州市区可能还有上百万人，还面临这些的住房烦恼。
过去几十年，我们造了太多差的丑的不合理的房子，造了太多没有配套、没有公区、没有景观、没有停车位、没有人性化设计甚至没有电梯的房子。未来，仅仅只是把所有这些房子都升级一遍，就是巨大的市场。
接下来，新建的住宅，应该超前地考虑未来的情况。
这直接关系到：市民未来几十年的居住舒适度、一个板块的未来前景、该板块居民的未来财富保值、扩大和刺激当地家用产品的内需。
未来社区
而解决小区模式、房间数量、停车位等问题，仅仅是一座现代化小区最最基础的，还谈不上多大的改善。
还有楼间距问题，当前的高层住宅，很多都只是按国家最低标准来建设，低楼层缺乏充足的采光、日照，哪怕高楼层也只能看到别人家的窗户。
然而现实很骨感。别说老房子了，哪怕如今一些号称改善住房的新小区，也只是前些年“高周转”时期的产物，是千篇一律的入门级住房罢了。
在“房地产就是金融”的理念之下，土地、房子都成了金融工具，居住属性反而没被摆在首位。
可以看出，我们在很长一段时间，建设了一堆低质量、低价值的住房，这才是最大的浪费。
其实，最应该搞供给侧改革的，就是房地产。因为只有建“好房子”，才符合楼市的可持续发展。
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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
当然，对于好房子的供应，我们已经有了一些可喜的改变。
首先是“第四代住宅”的亮相，主要体现在空中花园，以及“挑高中空”等设计。但它到底能不能颠覆现有住宅，尚需时间来验证，但实际使用面积的增加、变相取消公摊，是一种进步。
其次是低密度住宅的增加，让更多人的房子“有天有地有花园”。容积率更低，住宅高度、密度也更低，再加上花园、地下室、楼顶等空间，实际使用面积可谓爆棚。
在此情况下，室内空间、房间数量、停车位、采光、日照等等，统统不是问题。
低密度住区
当市场提供的新住宅，颠覆了原有住宅，是真正意义上的高水平住宅，小区密度低，舒适度高，老人小孩都有自己的房间，何愁楼市会低迷。
提供大家都想买的住宅，对刺激楼市更有效。
尤其是对于像温州这样的强三线城市，既然在先进产业、优质资源、高端配套等方面不如一二线城市，更要在人居环境方面下功夫，应利用好优越的山水环境，建设更好的住宅。
建设多样化的低密度住宅，让其走出富豪圈，走进普通人的家庭。
哪怕城市核心地段建设高层住宅，也要拉开楼间距，让更多高层住宅看得到风景。
让那些在一二线城市打拼了多年的年轻人，花更少的钱就能住上北美、澳新式的大花园社区，这难道对吸引年轻人回流没有吸引力吗？
低密度住区
在可预见的未来，房地产从数量（满足城市化需求）到质量（满足人们日益增长的物质文化需求）的改革，会形成新一波的增长机会，不仅能提升老百姓生活水平，提振生育率，也提振装修、家具、家电、汽车等行业的消费。
对于温州来讲，在经历了约3年楼市下行、房价出现性价比、政策转向的关键节点，该好好思考新住房的供给侧改革了。
相关内容：《低迷至极！温州楼市的未来，到底在哪里？》（点击左侧链接查看）
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