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最近，温州高铁新城商圈港龙商业广场的一间商铺，成交总价居然仅6万，单价仅2700+元/㎡！
虽然是3楼房源，但过低的成交价格，还是引发了热烈讨论。
到底怎么回事？我们一起来看下这个温（泰）商回归、曾经荣誉满身的项目，是怎么变成如今的样子。
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港龙商业广场
三层391号房，建筑面积约23.68㎡，起拍价仅1元，经过13轮竞价，最终成交价约65001元，成交单价约2744元/㎡。
另需付软件服务费1%，佣金3%，实际成交价约6.76万元，成交单价约2855元/㎡。
有意思的是，该商铺在2024年12月也拍卖过，当时的成交价是9万元，实际成交价约9.36万元，成交单价约3953元/㎡。不知道当时是买方还是卖方反悔了。
当然，横向对比拍卖市场上的2024年的成交情况，今天这套商铺的成交价算是最低价了，但依旧算不错的表现了，毕竟一楼沿街的商铺，面积段相近，成交单价也才0.38万元/㎡。
同时，该专业市场的价格下滑相当明显，哪怕仅有的成交情况，那套1楼的106室商铺也拍卖了整整一年，从1.71万元/㎡，降价到0.28万元/㎡起拍，才艰难成交。
同时，隔壁的站南商贸城和大象城表现也较为相近，经营情况也仅大象城稍好一些。
此次拍卖的三层391号房商铺，区别于专业市场，这个商城就在高铁温州南站对面，早期客流量巨大，处于高铁新城商圈内，有一定的发展潜力。
目前店铺已托管，托管期至2028.11.17止，按实际收租9：1分成，业主9成，目前空置，也可自用。铺内与隔壁店铺留门。现铺号为E-3421。
从法拍上公布的发票来看，该商铺2014年开盘，2017年交付后，实际总价约25.179万元，单价约1.06万/㎡。
本次成交和和当年的开盘价，前后10多年时间，价格差了近20万元，跌幅约73%，相当惊人。
更戏剧性的是，当年港龙商业广场在2014年开盘时，最低起价6488元/㎡，并承诺了十年无忧托管，由义乌核心管理团队直接运营管理，导致项目开盘时红透半边天。
当天租借了会展中心2号馆、3号馆、4号馆总体布展面积达20000多㎡，开盘报名客户近1.5万人，现场参与的客户超过万人。
商铺一开始就被疯抢，选房刚进行10多分钟，因规划的影城落在五层，对应楼层的商铺被抢购50%以上， 截止开盘当天到下午三点，项目房源已销售60%以上，超过了3000套。
可惜，等到项目交付投用后，意外和问题却频频发生，人气也一落千丈。
02
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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
可以看出，港龙商业广场开业至今，人气一直在衰退。
一方面，周边有港龙商业广场、大象城和站南商贸城，三个大规模、同质化的专业市场集中竞争，分化严重。
同时为引导客流、增强融合，瓯海有关部门还特地在此建设了一座网红天桥，连接起高铁温州南站与各大专业市场，也加剧了市场的竞争。
还有一个变化，在于温州的轨道交通、城市快速路进一步铺开，大量客流被直接输送至高铁温州南站内，经过站前的客流越发的稀少。
商业项目比拼的是招商和运营能力。三个项目中，大象城和港龙商业广场同天（2014年9月）开盘，站南商贸城早2年（2012年）开盘。
但目前只有大象城表现较好，人气能维持住，但从拍卖价格来看，后劲也难以支撑。其余两座商城，沉寂的越发明显，仅1楼沿街商铺，人气稍好一些。内侧、楼上商铺少有客流。
后来，这一带的市场格局越发清晰，港龙商业广场、站南商贸城的业主，只能指望大象城火爆后能带来资源外溢，形成市场集群。但大象城继续在附近打造国际面辅料中心、映象广场，继续承载外溢资源。
当然关键的原因，还是这些商城建设、开业时间太晚，遇上了电商时代，实体店生意难做。
要知道，类似大象城、站南、港龙这样的市场类商城，它们在温州轻工产业链里“承上启下”，作用明显。而专业市场本质上是一种资源整合型的平台，它们对整体业态变迁的敏感度更高。
更早形成的黄龙商贸城、铁井栏、温州火车站前的服装类等专业市场集群，并没有按部分投资者的预期迁移至高铁新城商圈。
所以大拆大整或产能转移下的专业市场，无论结果呈现负和博弈，还是零和博弈，不仅会对城市有限的总量资源造成极大浪费，而且可能伤到元气。
港龙商业广场不是第一个摆在眼前的悲伤案例，还有更多的案例已经悄无声息的消失了。
接下来的大拆大整或产能转移基本已经停止，在未来的市场建设中，或许需要整合行业资源，提前制定分配规则，建立多赢、共心同力的思维，才是市场运营的参考路径。
后话：全文完，如果喜欢，就点个“赞👍”和“在看”再走呗。
