酒店不良资产该不该入手，什么时候适合入手？
来源：酒店资管交流岛 作者：大粒子
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最近发现，市场上出售的酒店资产越来越多，售价越来越低，也有越来越多的资本开始关注酒店资产的可进入性。
这段时间最为典型的案例，莫过于市场上都知晓的深圳佳兆业万豪酒店拍卖事件。
2023年12月第一次在阿里资产拍卖网开始拍卖，起拍价约16.71亿元，评估价约23.87亿元，加价幅度800万元，吸引上万次围观，但无人报名。第二次拍卖价降至13.37亿元，仍然吸引了8146次围观，仍然无人竞拍。
第二次骨折价已经接近评估价43%，自刀10.5亿，为什么还是没有公司来捡漏呢？
大概率是因为这2个原因：
一、酒店业态太专业太复杂，很多跨界投资者生怕在自己不懂的地方踩坑。
二、售价的“套利空间”感觉不够大，拿不准是不是能等到更低的价格，或者未来能不能产生更高的收益。
酒店不良资产该不该入手，什么时候适合入手，这里有一些基础的方法论，跟大家分享一下，希望能助力各位减少一些困惑：
如何少踩坑？
购入酒店不良资产时，需重点关注的几类核心关键问题：
1.资产情况
产权状况：确保产权清晰，无纠纷、抵押、查封等问题。
法律诉讼：查明是否存在未解决的法律诉讼，这可能会导致额外的成本和时间消耗。
2.财务状况评估：
债务情况：了解酒店所背负的债务，包括贷款、供应商欠款等。
财务报表分析：审查过往的财务报表，分析成本结构、收入趋势和盈利能力。
3.经营状况分析：
市场定位：判断酒店的市场定位是否准确，是否与当前市场需求相符。
客源结构：了解主要客源是商务客人、旅游团还是散客，以及客源的稳定性。
运营效率：评估员工配置、服务流程和管理水平对经营效率的影响。
4.设施与设备状况：
老化程度：检查客房、餐厅、会议室等设施的老化和损坏情况。
维修成本：预估更新和维修设施设备所需的投入。
5.地理位置和周边环境：
竞争态势：分析周边同类型酒店的分布和竞争强度。
发展潜力：考察所在区域的未来发展规划，是否有新的商业项目或旅游景点开发。
6.政策与法规：
行业政策：了解当地政府对酒店行业的政策支持或限制。
环保要求：确保酒店的运营符合环保法规，避免潜在的罚款和整改成本。
7.人力资源：
员工合同：审查现有员工的劳动合同，关注薪酬、福利和劳动纠纷风险。
团队能力：评估管理团队和员工的专业能力和经验。
8.品牌和声誉：
品牌价值：知名品牌的酒店可能具有一定的优势，但也要注意不良声誉对经营的影响。
9.税务问题：
欠税情况：确认酒店是否存在未缴纳的税款。
多大的让利空间才算“捡漏”？
资本方入手酒店不良资产，大概率是出于这三个原因：
第一个，购入该酒店的年回报率能超过银行利息，作为一个能跑赢贷款利率的资产，获得中间的利差。
第二个，购入的资产价格足够低，低到后面转手出售还有得赚。以时间换空间的做法。
第三个，以相对低的价格，购入核心地段的资产，作为家族/企业资产的补充。纯保值增值或者资产配置角度考虑的并入。
不论哪一个，大家关注的都是“套利空间”。也就是如果价格并没有低到能让自己的这盘账有足够增值空间时，基本不会出手。
那么有一个问题出现了，酒店这个业态的账到底该怎么算？很多投资人因为不知道账怎么算，甚至都不知道应该如何报价。
之前有发过一篇文章提及过酒店交易市场的心理动态，但是笔者认为不论有什么千千万的理由，收益率是绕不过去本质问题。由此，收益法就是衡量值得出售已否的最关键的指标，也是所有的“套利空间”的“底价”。
酒店业态堪称为商业地产领域最复杂的业态，随着位置、档次、功能配套、客源结构、成本管控能力的不同，业绩表现天差地别。
但如果能较为精准地预估出“底价”，酒店类资产投资成功的概率必然会有效提升。
如何评估酒店收益？
用收益法评估酒店收益的核心关键指标：
一、收入板块
1.客房入住率：
这是衡量酒店客房销售情况的关键指标。计算方法是实际出租的客房数除以可供出租的客房总数。入住率越高，通常意味着酒店的市场需求较大。
例如，如果一家酒店有 200 间客房，在某一特定时间段内实际出租了 150 间，那么入住率就是 75%。可以按不同的时间段（如日、周、月、季、年）来分析入住率的变化趋势，了解季节性和周期性的影响。
2.平均房价：
即酒店客房的平均销售价格。通过计算客房总收入除以出租的客房数量得出。
假设一家酒店某段时间的客房收入为 150,000 元，出租了 100 间客房，平均房价就是 1,500 元。关注平均房价的波动，了解市场竞争和酒店定价策略对其的影响。
3.客房收入：
是酒店收益的主要来源之一。直接反映了酒店客房销售的业绩。
对比不同时期的客房收入，分析增长或下降的原因，如市场需求变化、价格调整、促销活动等。
4.餐饮收入：
包括餐厅、酒吧、宴会厅等餐饮场所的收入。
考察餐饮业务的多样性（如自助餐、套餐、零点餐等）对收入的贡献，以及餐饮的人均消费和上座率。
5.会议和活动收入：
如果酒店具备会议和活动设施，这部分收入也不容忽视。
关注会议场地的出租率、活动的规模和收费标准。
6.其他非客房收入：
如洗衣服务、Spa 服务、商品销售等其他服务产生的收入。
分析这些非核心业务对酒店整体收益的补充作用。
二、成本板块
1.人力成本：
包括员工工资、福利、培训等。酒店的成本的大头就是人力成本了，这个部分的精准测算是一大关键。可以根据酒店的内部管理组织架构来预测。
2.采购成本：
食品原材料、客房用品等的采购费用。尤其是餐厅众多的酒店，食材采购成本是不容忽视的一项。每类餐厅都有既定的成本率，可以结合不同的成本率进行评估。
3.能源成本：
能耗成本（如电力、燃气、水等）是酒店运营成本的重要组成部分。能耗成本一般情况下会占收入一定比重，可以通过设定占比比例计算而得。
三、未来经营预估关注点
1.客源结构：
了解客人是来自商务旅行、休闲旅游、团队还是散客等。
不同客源的消费习惯和价格敏感度不同，会影响酒店的定价和营销策略。
2.市场份额：
在所在地区同类型酒店中的市场占有率。
可以通过市场调研或行业报告来了解酒店在竞争中的地位。
3.客户满意度：
满意的客人更有可能再次光顾并推荐给他人，从而影响酒店的长期收益。
通过客户评价、在线评分和调查来评估客户满意度。
4.季节性和周期性：
分析不同季节和时间段（如节假日、旅游旺季和淡季）的收益变化，制定相应的经营策略。
5.品牌影响力：
强大的品牌可以吸引更多客人，并支持更高的价格定位。
此外，还有最为重要的一点是，以上的分析是基于酒店当下情况的分析，并未考虑到酒店是否具备提升经营的条件，例如是否有改造的空间，改造后是否能有业绩明显提升等。
此类情况较为复杂，不在此篇文章详述了。
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