编辑 | 星仔
来源 | 星岛环球网
无论租屋或买楼,普罗大众都会对“凶宅”敬而远之;不过,最近有港漂的家人在港误购凶宅单位,并在小红书发文投诉有业主及地产中介存心隐瞒。执业大律师陆伟雄向《星岛头条》对此表示,如果是临约阶段,理论上可以终止交易,并从民事索偿追讨订金。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰则建议,买家应主动向代理询问是否凶宅,因为现时并没有法定规例要求代理主动披露有关信息。
港漂市价买入 没特别便宜
该港漂在小红书上发表题为《我被香港无良中介哄骗买到凶宅怎么办》文章,声称家人误购马鞍山区一个凶宅单位。 他指,怀疑单位曾经发生有人堕楼死亡的事件,并质疑业主与地产中介故意隐瞒,令其家人在不了解的状况下购入凶宅,“这个房子周围的中介全部都知道这间屋子是凶宅,没有人愿意收他,所以他就找远的地方的中介”、“跟那个中介串好了设计骗局找人脱手”。 该港漂慨叹手上没有证据,现在卖又卖不出去,住又不敢住,烂在了手上。
文章引来网民热议,有人表示,一般香港中介会直接告诉你是不是凶宅,因为他们要承担法律责任,不能欺骗买家。“如果真的发生你说的情况,搜好证据请律师吧。”另有网民回应,一般而言,凶宅售价比市价便宜三分之一、甚至一半,对于售价这么便宜,正常买家都会觉得奇怪。港漂回应,买入价是正常市价,没有特别便宜。该港漂曾在文中提及,“由于新闻没有报道楼层,因此管理处及银行并不知情”
不过,也有网民怀疑事主所说的真伪,“香港买卖都是透明化的,真怀疑你这个文章真实性。”就此,记者曾联络该名事主了解事件,惟未有透露更多。
大律师:单刀直入问代理
执业大律师陆伟雄向《星岛头条》表示,凶宅没有一个特定的或者正式的定义,一般来说,有两种情况会出现,第一种是在单位内发生的一个非自然的死亡,例如烧炭、吊颈等;第二种是从单位发生的非自然的死亡,例如跳楼,理论上死者没有在该单位内死亡,只是在其他地方,例如平台、花园等,这样的情况下都视之为凶宅。
陆伟雄提醒,买家要主动向地产代理查询单位是否凶宅。在此情况下,地产代理是必须披露,“如果买家从来没有问过,别人(代理)不知道你介意凶宅,因为有很多人未必介意是凶宅,最重要你卖得够便宜”。
另外,买家最好单刀直入,直接向代理询问该单位是否凶宅,或者是否曾发生非自然死亡,而且要有白纸黑字记录,方便日后成为证据。他指不要转弯抹角问:“这里有没有发生过奇怪的事情?”;“ 这里有没有脏东西?”因为每个人对上述定义都不同。
要取消交易 视乎到哪个阶段
如果买家发现购入的单位是凶宅,而地产代理又没有披露,可以怎么办?陆伟雄指要视乎交易去到哪一个阶段,如果是临约阶段,理论上可以终止交易,并追讨订金。如果已经完成交易,例如在搬入单位后才得悉买到的是凶宅,这样其实已经太迟,只好因应这宗交易导致买家有何损失,从民事索偿途径向相关人士追讨。另外,买家亦可向地产代理监管局投诉。
避免买到凶宅,陆伟雄建议可从以下三方面同步着手:
第一:最直接的方法就是向管理员、邻居或地产代理查询;
第二:向银行查询。银行多数对凶宅或邻居不做估价,或估价较低,但买家就必须多查几间;
第三:查坊间凶宅网。坊间一些“凶宅网”成为查证单位是否凶宅的方法之一,但由于“凶宅网”本身都是民间组织自己搜集资料,只会说明哪一座及以高中低层来标示单位,加上这些网站未必包括所有凶宅,所以只供参考。
陆伟雄指,以上三步最好同步做,不要只依赖地产代理的讯息,因为有时他们未必存心隐瞒,只是信息未够全面,令买家不小心买到凶宅。
中原陈永杰:银行有凶宅名单
事实上,香港确实有发生地产代理隐瞒单位为“凶宅”的情况。消委会公布今年首8个月收到11宗涉及地产代理的投诉,其中有代理无向买方披露单位曾经发生堕楼事故,遭买方终止交易,并追讨赔偿,最终法庭裁定地产代理要向买方赔偿订金。
中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示,因应买家要求,地产代理有责任在切实可行情况下交代单位之前发生过什么事。惟他补充,如果买家没有主动询问目标单位是否凶宅,其实现时并没有法定规例要求地产代理主动披露有关信息,“毕竟代理收两边佣金,不止代表买家,同时都要代表业主。”
不过,一般来说,陈永杰建议经验丰富的地产代理向买方主动交代,避免日后有纠纷。他又指,银行基本有份凶宅名单以便估价,“银行也好紧张做到凶宅按揭,因为资产风险太高,如果代理向银行做估价时,银行表明是凶宅不做按揭,代理最好主动同买家交代清楚,因为买家决定买凶宅,好多时候有心理准备要做Full pay。”