物流园区不仅是物流业发展的核心，也是区域经济持续发展的重要推动力。我国物流园区的建设发展到现在已经二十多年过去了，经济和社会环境都发生了很大的变化，早期建设的许多物流园区已经不能满足市场的服务要求，面临如何转型升级的问题。新建的物流园区也面临如何创新的问题，目的都是满足数字化，电商化时代对物流园区服务的要求。

一.物流园区如何帮助企业降本增效

建设物流园区不是简单的把仓库和配套设施建在一起就可以。只有提高入驻企业的物流效率，降低其物流成本，才有可能吸引更多的企业入驻物流园区。物流园区如何帮助入驻企业降本增效呢？主要有两种途径，一是实施资源共享，二是发挥规模经济的作用。

实施资源共享降低成本。入驻企业可以共享物流园区的仓储、设备和服务等资源，不需要独立购买或者投资，可以减少重复投资和资源浪费，降低企业的运营成本。为了有效实现园区资源的共享，物流园区管理者需要牵头组织和建立这种共享机制。物流园区的公共设施，例如停车场、充电桩、污水处理、垃圾回收、安保、清洁、维修，配套商业等服务及设施，本来就是共享的属性。难点是如何实现业务资源的共享，例如仓储设施、装卸设备、运输工具、以及包装、分拣、加工、配送等增值服务资源。

发挥规模效益降低成本。物流园区管理者通过整合入驻企业，特别是中小企业的物流服务资源，将各种服务功能集中在一起，通过企业之间的业务合作，形成大企业的规模效应，不仅可以降低成本，还可以拓展更大的市场，获得更多的经济效益。物流园区管理者需要发挥平台的作用，统一组织实施。一是组织园区内企业的共同配送，通过优化运输路线和车辆使用，减少空载率，降低配送成本。二是组织集中采购原材料、包装材料、燃料等，利用规模效应获取更优惠的采购价格，降低企业采购成本。三是组织联合承接订单，拓展市场，为园区企业带来更多的市场和收入。

二.我国物流园区管理面临的挑战

尽管我国物流园区数量众多，但能够真正发挥资源共享和规模经济效益作用的物流园区并不多。大多数物流园区管理公司虽然定位为平台型企业，但是没有发挥平台的作用，实际上只是一个物业管理公司，不能帮助入驻企业实现降本增效。主要原因如下。

缺少掌控园区资源的手段。目前大多数物流园区信息化水平低、智能化程度不高，缺少对园区物流资源进行有效监控和管理的基础。园区管理者不能实时掌握园区货物的存储和作业状态，实时监控人员、车辆、货物在园区内部的流动，实时管理多式联运平台中转装卸作业过程，因此也就缺乏有效利用各种资源的手段。

陈旧的仓储设施难以共享。许多早期的物流园区开发商重点都放在配套商铺和住宅上，对园区仓库建设不够重视，投资不足，未能按照标准化要求建设，仓储设施普遍简陋。随着时间推移仓库逐渐老化，很多仓库已经不能满足现代电商对仓储物流的需求。这些仓储设施如不进行信息化和自动化改造，很难满足实施共享的要求。

缺少实施仓储共享的手段。目前许多物流园区都是采用整租方式租赁仓库，虽然管理简单，但是租金收益不高，也不能满足中小用户灵活租赁仓库的需求。但是实施仓储共享需要有效的信息系统，管理高频率，小面积，多用户的仓储需求，这对物流园区管理者是一个挑战。许多物流园区由于缺少技术和人才，尽管收益可能提高几倍，依然难以顺利推进。

缺少综合性业务管理平台。虽然物流园区集中了不同物流环节的企业，但基本上都是各自为政，分散运作，独立面对市场和客户，物流企业集中到物流园区的规模优势没有发挥。实际上很多企业看不到入驻物流园区的好处，也影响了企业入驻物流园区的意愿。物流园区管理者需要开发园区综合物流管理平台，建立物流园区企业统一拓展对外市场的运作机制，才能充分发挥物流园区规模经济的作用。

三.未来物流园区的发展方向和策略

电商时代消费者对快速交付的期望，在线购物的普及使得对仓储物流的需不断增长。目前传统商业地产市场逐渐饱和，收益下降，而物流地产具有稳定的租金收益和长期的增长潜力，大型投资机构和地产商，电商以及金融机构加大了物流园区的投资力度，物流园区成为非常热门的投资领域。

国外不少科技公司、初创企业也表现出对物流园区管理的兴趣，通过技术应用和商业模式创新，为物流园区注入了新的活力和发展动力。国内对物流园区的投资也从过去的商业投资转变为专业投资，从把重点放在商业配套和居住配套上转变为如何建设现代化、智能化物流园区。所以，物流园区未来将朝着更加智能、高效、绿色的方向发展。主要发展方向和策略如下。

物流园区管理智能化。一是使用物联网技术和传感器实时监控跟踪物流园区各种设备、运输工具和货物的位置、存储和装卸作业状态以及联运中转作业，管理园区内车辆装卸作业，合理安排装卸时间，及时发现和应对潜在风险。二是采用自动化和人工智能技术，对园区现有铁路专用线、码头、机场货运站等设施进行自动化升级和改造，提高园区货物中转效率。三是建立办公自动化管理系统，包括数字支付体系，客户关系管理系统，以及营运大数据系统等。

更多的按需物流服务。针对物流信息、运输工具、仓储空间、装卸设备、人力资源等资源，通过资源共享调剂机制，企业可以根据需求选择使用各种物流资源，仅支付相应的使用费用。最具有挑战性的是按需仓储服务，涉及如何将空闲仓库空间租给其他企业或个人使用。需要采用人工智能技术实现仓储空间的动态分配，最大程度提高仓库利用率和效率。美国Flexe公司是一家提供按需仓储的初创公司，通过连接闲置仓储空间和需要临时仓储的企业，可以提供灵活的仓储解决方案。

平台功能的不断强化。物流园区作为入住企业的业务平台，将不断强化其平台功能。一是整合园区仓储、运输、配送、装卸、包装加工、检验维修等服务资源，促进园区物流企业之间的业务合作，例如共同承接大客户订单，拓展市场。统一组织共同配送，减少空载和重复运输，实现规模经济效益。二是整合园区专线企业和承运司机资源，建立网络货运平台，通过运用数字技术和智能算法实现车货智能匹配和智能调度，提高园区货主和物流企业的运输效率。

仓库的立体化自动化。受物流园区土地限制，不少物流园区仓库面积不足。同时电商对仓储服务要求越来越高，现有许多陈旧、低质量的普通仓库已无法满足要求。因此，物流园区现有仓库将向立体仓库或者多层仓库方向改造发展，采用智能化与自动化仓储技术，提升仓库的货物存储密度和土地使用效率。根据国外统计分析，自动化仓库最多可将运营成本降低50%。同时，能以普通仓库五分之一的土地占用提供同等量的货物周转。

物流园区低碳绿色化。可持续发展是物流园区的重要方向。一是建设节能环保的绿色仓库，按照绿色建筑标准（如LEED认证），采用环保材料对物流园区现有仓库进行改造。二是采用节能技术和再生能源，例如安装太阳能电池板。三是改善园区环境。对拥堵严重的物流园区，重新进行园区内部的交通规划和布局调整，提升园区的生态环境质量。国外有物流园区引入了天然池塘，以改善水质，增加园区的美观度和吸引力，改善空气质量。