新房主需要对受让房屋内的违法建筑承担行政责任吗？

文摘 2025-01-11 07:18 上海

随着我国城市化进程不断加快，违法建筑已成为城市管理的“顽疾痼症”。尤其是居民小区的违法建筑因其隐蔽性、扩散性等特征，逐渐成为城市治理过程中的一个难题。在利益面前，总有住户在小区住宅的装修方面铤而走险，不同程度的违法建筑搭建案件时有发生。部分居民的房屋系从他人处受让，自身并非违法建筑搭建人，在被有关部门查处后，受让人常主张其无违法搭建建筑物、构筑物的行为，不认可有关部门作出的责令限期拆除违法建筑决定，由此引发纠纷。

基本案情

王某、施某于2016年8月登记取得涉案房屋的上海市房地产权证。2018年9月，上海市某区城市管理行政执法局（以下简称区城管局）执法人员对涉案房屋楼顶的搭建情况进行现场检查并确认搭建物为违法建筑。2019年7月，经区城管局询问王某得知，王某、施某于2016年6月购入涉案房屋，购买时一并受让该房屋楼顶上的平改坡空间内搭建的建筑物，上述搭建物系无证建筑且两人希望保留。区城管局于2020年3月30日予以立案，同年4月10日作出责令限期拆除违法建筑决定，认定王某、施某于2016年6月在涉案房屋占有使用的建筑物（面积35.56平方米）系违法建筑物。该行为违反了《上海市住宅物业管理规定》第五十六条第二款第二项的规定，依据《上海市住宅物业管理规定》第八十四条的规定，责令王某、施某自收到决定书之日起10日内自行拆除上述违法建筑。逾期不拆除的，将依法报请区人民政府强制拆除。区城管局于次日将上述责令限拆决定送达王某及施某，同时依法在其居住小区张贴了限期拆除违法建筑公告。王某认为其无违法搭建建筑物、构筑物行为，故诉至法院，请求撤销区城管局作出的上述责令限拆决定。

法院经审理认为，区城管局依法具有作出被诉责令限拆决定的法定职权。本案中，区城管局工作人员对涉案建筑进行检查并立案，经调查取证，作出被诉责令限拆决定，于次日邮寄送达上诉人并予以公告，执法程序符合《上海市拆除违法建筑若干规定》的规定。根据《上海市住宅物业管理规定》第五十六条的规定，业主、使用人禁止违法搭建建筑物、构筑物。王某与施某于2016年6月购入涉案房屋时一并受让该房楼顶上平改坡空间内搭建的建筑物，二人未能提供相关审批手续，区城管局据此认定该建筑物系违法建筑，并作出被诉责令限拆决定并无不当。系争违法建筑虽并非由王某及施某搭建，但违法状态持续至今，王某及施某作为涉案房屋所有权人，实际占有、使用涉案房屋，负有保证涉案房屋处于合法状态的义务，区城管局以王某及施某为行政相对人作出被诉责令限拆决定，并无不当。

法治建议

违法建筑是指违反土地管理法、城乡规划法等相关法律、法规，非法占用土地、未取得建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证等法定建设许可，或者未按照建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证的规定，擅自建筑的建筑物、构筑物等。违法建筑的存在，不仅侵蚀城乡发展的公共资源，还会对社会管理秩序造成严重破坏，甚至可能危害公共安全。

小区内常有居民为扩大居住面积，在其住宅内搭建违法建筑。对此，《上海市住宅物业管理规定》第五十六条第二款第二项明确规定，业主、使用人禁止违法搭建建筑物、构筑物。该项规定指向的对象不仅包括实际搭建违法建筑的业主、使用人，也包括受让违法建筑并占有、使用的业主。受让人作为房屋的所有权人，负有保证其房屋处于合法状态的义务。实践中，部分新房主受让房屋时，对房屋内存在违法建筑的事实疏忽或默许，受让房屋后被有关部门作出责令限期拆除违法建筑决定。此时，新房主又以其并非违法建筑搭建人为由向法院起诉，往往得不到支持。

对此， 建议如下：

● 房屋所有权人应当遵守法律法规的规定，正确合理使用房屋，不因过分追求居住空间等利益搭建违法建筑，侵害其他住户的合法权益，甚至引发安全隐患。

● 在因拆除违法建筑引起的行政纠纷中，行政相对人可能涉及房屋所有权人、违法建筑搭建人或实际使用人等主体。部分建筑存在多手买卖的情形，增加了违法主体的认定难度。有关部门在查处时应当根据违法建筑查明时的状态认定其权利主体。对于违法建筑存在买卖的情形，应将违法建筑所有人作为拆除违法建筑案件中的行政相对人。

● 房屋受让人在房屋买卖过程中，应全面了解房屋现状，仔细核对房屋产权证等材料，识别房屋内是否存在违法建筑。若受让房屋内包含违法建筑，则应了解针对违法建筑存在的拆除义务，不可存在侥幸心理。

相关法条

《上海市住宅物业管理规定》

第五十六条业主、使用人应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约，按照房屋安全使用规定使用物业。

禁止下列损害公共利益及他人利益的行为：

（一）损坏房屋承重结构；

（二）违法搭建建筑物、构筑物；

（三）破坏房屋外貌；

（四）擅自改建、占用物业共用部分；

（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；

（七）排放有毒、有害物质；

（八）发出超过规定标准的噪声；

（九）法律、法规和规章禁止的其他行为。

第八十四条违反本规定第五十六条第二款第二项规定，违法搭建建筑物、构筑物的，由城管执法或者规划资源行政管理部门根据职责分工，依照《上海市拆除违法建筑若干规定》的相关规定予以拆除，可处一万元以上十万元以下的罚款。

来源：上海二中院

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