0然而,通
皆さん今晩は
夜深时分,关注浪人,不见不散拥有名下200套房子,会是什么样的人?或许是富二代,或许是拆二代,也或许人家家族本来就是做房地产生意的。
但若这人是白手起家的上班族,用十多年的时间积累了200套房子,听起来就相当不可思议了。
而这是真人真事,主人公是日本现年38岁的男子川村隼太。
川村隼太大学毕业后,在日本东建公司上班。稍有些积蓄后,他就开始利用业余时间进行房地产投资,买下的并非是当下市场火热的独栋或公寓,他接手的都是废弃的一户建,通过改造再租赁或售卖出去。
如今已经十多年了。和普通人投资买好房子、坐等升值不同,川村从不买地段好、装修好的房子,而是专门找破旧的、便宜的、没人想要的一户建。
最初开始投资时,一套都是在100万日元以下(折合人民币5万元)。
听这价格就知道,房子肯定都是有些问题的。要么年久失修,要么地处偏远,肯定和租赁市场需要的房屋有很大差距。
川村会考察房子周围有什么公司或工厂,以及附近房子的出租情况,一切都还是为了那一个老生常谈的指标:人流量。
如果其他房子出租都很顺利,那就说明值得投资。他买房就是为了将房子租出去,至于房子破旧,总能找到解决方案的。
比如解决漏雨漏水的问题,拆除老化的水管电线重新布局安装,厨房、窗户等部分都要保证安全,做到防火防窃,不能让租户投诉,留下坏的印象。
可能大家会疑惑,买这样的房子才多少钱,却要花远高于房子价值的房子来装修,真的有回报吗?
他会拿出比买房价格高1~2倍的钱来装修。比如解决漏雨漏水的问题,拆除老化的水管电线重新布局安装,厨房、窗户等部分都要保证安全,做到防火防窃,不能让租户投诉,留下坏的印象。川村的解决方案,就是重新装修一遍。
他有专门做装修的合作伙伴。双方会沟通装修方案,原房间能用的东西尽量用,不能用的再购买材料来重装,价格都尽量控制在最低范围内。
其次为了让来看房的租户眼前一亮,川村与清洁公司有深度合作,对卫生的要求很严格,他希望租户能在看到房间的那一刻觉得舒适干净。
除此之外,川村还和房产中介的人关系很好。他认识不少不同城市的房产中介,对方一旦有“一户建”的房子,会第一时间和他联系。
而他也会尽快安排时间去现场考察。如果实在距离太远,他会线上看看房屋情况,然后给出报价。
他几乎没有直接拒绝过中介。只是根据情况给报价,觉得好的报价稍高,觉得不好报价低,让对方有选择的权利。
他拿几个月前刚买的一套150万日元(折合人民币7.2万元)房子来现身说法,分享这套房子的装修方案和收益回报。
这栋一户建位于大阪府大东市,到附近车站步行约20分钟,周围有公园和超市,综合下来还是比较适合居住的。
这套房子有2层,一层包括1个房间和餐厅,二层有2个房间。还算是宽敞,不过最大的bug是房子太老了,房龄超过了50年。
从装修思路看,房间有废旧物品,拆除费预估7.9万日元,废品处理费要9万日元,门窗更换要3.6万日元。
房龄太长,水电哪怕看似没问题也要重修,否则水电经常坏的话,租户会投诉,后续的售后运营也会很麻烦,修缮费用合计约60万日元。
在川村看来,入门的第一印象非常重要,他希望租户第一眼看到就会说“这样的房子真干净”,增大租房成功的机率。这一部分预估花费14.2万日元。
同样,厨房一定要保证卫生,换气扇坏了要换,煤气灶太脏也要换。厨台清理干净后用漆喷雾涂饰,再用腻子和装饰材料处理。
至于墙壁和天花板如果有破损,就直接涂上密封胶,然后再直接上布料,没有破损就不再动它,需要用到21.3万日元。
这一趟装修全部加起来预计173万日元,比买入房子价格还多。
不过在川村看来,会租这种房子的租户一般是单身妈妈、低保户或老人们,每个月的房租大概是这套房子表面回报率只要维持在16%左右,后期无论是售卖还是租赁都不会亏损。
如今,川村对房产的总投资超过13亿日元,每年租房收入超过1.4亿日元!公司规模大了,他也会买些超过100万日元的房子。
这样的富豪经历能够复制吗?只能说,哪一行都不容易,需要足够的用心,同时能够积累自己的经验和人脉关系,才有可能获得成功。
以上です
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