联邦政府刚刚表示有意将美国的贷款模式引入加拿大。
想象一下：您购买了一套房子，银行为您提供单一利率，以确保您在未来 30 年内保持稳定的抵押贷款还款额。
顺便说一句，如果您愿意，可以提前还清：不必担心巨额罚款。
如果利率急剧下降，您可以重新融资该贷款，以享受较低的每月还款额！
这是对美国大部分抵押贷款运作方式的（非常普遍的）解释。
周一提交的秋季经济声明中简短提到了在加拿大更广泛地提供长期抵押贷款的想法。
在“降低购房成本”一节中，渥太华表示正在“审查”提供最长 30 年期抵押贷款的“障碍”，以便为借款人提供更多选择。联邦政府现在计划启动磋商，探讨将这些长期选择引入到加拿大抵押贷款市场。
但专家表示，这是迄今为止美国房地产市场独有的模式——有些人称之为“科学怪人”的抵押贷款——并警告说，将这种产品引入加拿大并非易事。
除此之外，有人表示这些变化可能不会让住房市场对潜在买家来说更加实惠。
MortgageLogic.news 抵押贷款策略师罗伯特麦克利斯特 (Robert McLister) 在一封电子邮件中表示：“大多数固定利率借款人表示，他们想要美国式的抵押贷款……直到他们看到价格标签。”
加拿大和美国的抵押贷款市场有何不同？
您可能已经熟悉加拿大抵押贷款的结构，但这里简要介绍一下。
当购房者申请抵押贷款时，典型的流程是他们会申请一笔贷款，并在 25 年内偿还（或摊销），不过渥太华最近实施了一些改革，使得 30 年摊销期变得更容易实现。
在 25 年或 30 年的期限内，抵押贷款分为不同的期限。加拿大房主通常会选择期限为 5 年或更短的固定利率抵押贷款。
五年期满后，利率将根据续约时的市场情况而变化，贷款期限将重新开始，直到房主还清全部贷款或中断抵押贷款。
还有一些可变选项，即在加拿大银行决定提高或降低借贷成本后，利率会直接波动。这些选项也有固定期限，通常会在几年后续期。
但如上所述，在美国，目前最受欢迎的抵押贷款选择是 30 年期固定抵押贷款：整个贷款期间利率相同。如果利率下降，房主仍然可以再融资，他们愿意支付费用以享受较低的月供，但通常不需要在抵押贷款期间与贷方重新协商条款。
顺便说一句，这也是加拿大和美国近年来经历的加息周期对加拿大家庭影响更大的主要原因之一，因为他们在新环境下更频繁地更新抵押贷款期限，并适应更高的还款额。
美国还存在可变利率抵押贷款，称为可调利率抵押贷款。此类抵押贷款的利率会在贷款剩余期限内每年调整一次，有时是在固定期限之后。
在美国，大多数抵押贷款也是完全开放的，这使得提前还款更容易，而且不会受到处罚。然而，在加拿大，大多数抵押贷款都是封闭式的，并设定了提前还款的条件，而且这些条件往往伴随着较低的利率。
哦，说到罚款：由于加拿大金融体系的结构，麦克利斯特指出，如果抵押贷款在前五年后提前终止，贷方只能收取最多三个月利息的罚款。
“除非加拿大《利息法》发生改变，否则贷方会将借款人的提前还款风险计入利率，”他说，从而使五年期以上的抵押贷款变得更加昂贵。
不必太纠结，但对于房主来说，在头五年内还清较昂贵的抵押贷款也会付出相当大的代价。
麦克利斯特说：“考虑到利率差异收费的运作方式，对于那些在五年内提前终止 30 年期固定抵押贷款的人来说，将会受到严厉的提前退出处罚。”
美国为什么能提供这些30年期的抵押贷款？
好的，我们会尽量减少使用术语，但请继续听我说。
如果你是贷款人，并且提供一笔利率相同的贷款，期限为 30 年，那么有很多理由可以说明，这可能是一个不太好的商业决策。30 年间，很多事情都可能发生改变，如果央行利率上升，而你的借款人仍在支付较低的抵押贷款利率，那么你实际上就是在亏损。
更不用说，你借钱的对象的生活状况可能会发生重大变化，比如被裁员，从而影响他们还钱的能力。
Pineapple Mortgage 首席执行官 Shubha Dasgupta 向 Global News 解释说，长期抵押贷款附带有“风险溢价”，以解决贷款发放时存在的这些未知因素。
美国抵押贷款利率确实通常高于加拿大——截至周三上午，美国典型的抵押贷款利率约为 6.6%，而加拿大固定利率产品则在 4% 中低水平徘徊。
但为了解决 30 年期产品中的所有风险，美国的利率确实应该高得多。
这就是我们谈到的两个抵押贷款市场之间的关键区别所在，正是这种区别使得美国的银行能够提供可负担的 30 年期抵押贷款：房利美和房地美，这两家政府支持的实体在维持美国南部房地产市场运转方面发挥着重要作用。
这两个政府支持的组织从贷款机构购买抵押贷款，将其打包在一起并作为抵押贷款支持证券在金融市场上出售。
达斯古普塔解释说，这可以让银行释放资金，用于发放更多贷款或资助其他业务，同时仍向美国购房者提供原本成本高昂的 30 年期贷款。
这一制度支撑了自大萧条时期以来的美国住房体系的运转，也是大多数美国房主能够获得比世界其他地方更长的抵押贷款期限的原因。
加拿大没有这样的系统为发放抵押贷款的银行提供流动性，因此加拿大的贷款人必须在几年后重新协商贷款条款，以保护他们的投资。
30 年期抵押贷款对加拿大人来说好吗？
达斯古普塔表示，为了在没有像美国那样的政府支持的体系的情况下提供期限长达 30 年的抵押贷款，加拿大的贷款机构将被迫收取极其昂贵的利率。
“这些长期贷款必须附加某种利率溢价，才能规避这段时间内利率环境可能带来的风险，”达斯古普塔说。“因此，加拿大人最终需要支付更多费用。”
他补充说，如果 30 年期抵押贷款方案被考虑，加拿大抵押贷款和住房公司和其他保险公司很可能要发挥重要作用，以减轻贷方提供如此长期贷款的风险。
他说：“这对他们的投资组合来说风险非常大。”
在加拿大，抵押贷款还款总是需要在稳定性和成本之间做出权衡。这也是五年期固定利率抵押贷款在加拿大如此受欢迎的原因之一，因为从历史上看，它既能让人安心，又能保证成本可控。
麦克利斯特称，加拿大六大银行必须参与在全国范围内推行美国模式，他质疑在消费者对长期抵押贷款的需求不确定的情况下，这些银行能做出多大程度的推动。
“我预计不会出现大幅增长，原因很简单：30 年期利率将大大高于普通的 5 年期固定利率，”他说。“如果政策制定者不解决惩罚风险问题，那么潜在市场就会进一步萎缩。”
虽然美国抵押贷款市场在长期稳定性和 30 年期开放式抵押贷款所提供的灵活性方面似乎更加有利于消费者，但达斯古普塔认为，加拿大人确实受益于一系列较短的期限且通常利率更易于管理的贷款。
他说，这使得房主能够更轻松地利用市场的积极变化，而不必经历完全再融资抵押贷款的障碍。
每隔几年续签一次，贷方就有机会确保借款人的信用仍然适合贷款条款，或者根据需要进行调整，并让加拿大人感到宽慰，因为虽然低利率的好日子可能不会永远存在，但坏日子希望也不会持续太久。
他说：“我确实认为（该系统）对于消费者和整个行业都有好处。”
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