由于影响加拿大抵押贷款格局的新变化，进入加拿大一些最昂贵房地产市场的门槛变得更低了。
房地产专家表示，能够以更少的首付购买价值超过 100 万元的房屋的保险抵押贷款，对于一些买家来说，这将是“改变游戏规则的”。
但他们警告称，加拿大人从更高的抵押贷款保险上限和更广泛的 30 年期摊销期中获得的额外购买力将因家庭和市场而异。
联邦政府先前宣布的旨在使部分加拿大人更容易获得抵押贷款资格的改革将于本周日生效。
其中一项变化是，所有首次购房者以及购买新建房屋的加拿大人都可以申请保险抵押贷款，贷款偿还期为 30 年，而通常的还款期为 25 年。
这样做降低了申请抵押贷款的门槛，减少了每月还款的数额，使得偿还房贷的成本变得更容易一些，尽管房主在抵押贷款期间可能会欠下更多钱，支付更多的利息。
另一项重大变化是提高加拿大人可以申请保险抵押贷款或高贷款价值比抵押贷款的价格上限。这些抵押贷款允许加拿大人支付不到 20% 的首付来购买房屋，从而降低了购房者的储蓄门槛。
根据新规定，加拿大人可以获得任何价格在 150 万元或以下的房屋的抵押贷款，高于之前的 100 万元上限。这意味着买家将更容易在加拿大一些最昂贵的市场（如多伦多和温哥华）存钱买房，这些市场的房价通常会超过 100 万元。
温哥华 The Partners Real Estate 的房地产经纪人 Elliott Chun 表示，更高的价格上限对他的客户来说是一个“游戏规则的改变者”。
他说：“人们对新的一年充满乐观，春季市场也将一片繁荣。”
更高的抵押贷款保险上限将如何影响这些市场？
买家现在无需支付 20% 或以上的首付即可购买价值高达 150 万元的房屋。根据新规定，买家在办理保险抵押贷款时，必须支付房屋价值前 50 万元的 5%，其余最高 100 万元的 10%。
对于价值 150 万元的房屋，最低首付要求从之前的 30 万元降至 12.5 万元。
Chun 解释说，在温哥华这样的市场，100 万元通常可以为一个家庭在市中心购买一套新的两居室公寓，面积约为 900 平方英尺。
但如果将价格推高至 150 万元，买家就可以在联排别墅或半独立式住宅中获得两倍于原有三到四个卧室的空间，或者在完全不同的社区购买。
“这额外的50万元对市场而言是一个巨大的改变，”Chun说道。
“对于今天的购房者来说，特别是刚刚起步的夫妇或年轻家庭……这真的打开了那扇门。”
Royal LePage 首席执行官菲尔索珀 (Phil Soper) 表示，潜在购房者可能会发现，他们能够在整个市场中购买到以前价格高得离谱的更大的房子。
根据全国经纪公司的房价指数，现在有 10 个城市将为受到之前 100 万元价格上限限制的买家提供优惠。
索珀本月早些时候表示，安大略省维多利亚和米尔顿等城市的独立屋平均价格在 100 万元至 150 万元之间，预计这些价格区间的房屋交易将因这些变化而增多。
索珀说：“这些是一段时间以来做出的最实质性的改变。”
“因此这是一件大事，它将为经济复苏添油加火。”
这对价格意味着什么？
今年，加拿大央行连续五次下调利率，随后又出台了抵押贷款政策改革。这也降低了潜在购房者的购房门槛，过去两年中，许多潜在购房者一直被排除在购房之外。
Chun 表示，由于抵押贷款保险上限提高，以及 30 年期抵押贷款的前景，人们能够负担得起更多一些的房贷，这使得房地产市场在年底前比平时更加繁忙。
他发现，随着潜在买家开始接受新规定，售价在 100 万元至 150 万元之间的房产交易正在升温。他预计，这将推动此类房产的价格上涨。
对于拥有支付 20% 首付能力的买家来说，部分房产的价格甚至可能超过 150 万元的门槛，因为依赖新的保险抵押贷款上限的买家无法承担超过该金额的价格。
“我已经看到一组客户经历过两次这种情况，他们的损失已经超过 150 万元，”他说。
9 月份首次宣布这些变化时，一些专家在接受 Global News 采访时表示，虽然这些措施可以在短期内提高一些潜在买家的购买能力，但降低进入门槛将增加市场竞争，从而推高价格。
Chun 向 Global News 建议，希望利用新抵押贷款规则的买家不要等待加拿大银行进一步降低利率，因为大量首次购房者可能会在春季涌入市场。
“我总是喜欢提醒我的客户，这是一个走出去寻找、领先于其他人的好机会。没人想参与竞争，”他说。
专家建议，做好抵押贷款计算
Ratesdotca 房地产和抵押贷款专家 Victor Tran 告诉 Global News，虽然新规定可能会让一些买家感到兴奋，但获得一百万元以上抵押贷款所需的收入水平仍然令人望而却步。
“对于大多数人来说，这是一个巨大的障碍，”他说。
陈说，对于普通买家来说，改为 30 年摊销期将使借贷能力提高 3% 至 5%。
“这不是很多，”他说，并补充说个人从更长的摊销期中获得多少收益取决于信用评级、负债和家庭收入。
在节省方面，Ratesdotca 估计，以 5% 的利率计算，每 10 万元的抵押贷款债务，每月还款额将减少约 48 万元。在这种情况下，对于 70 万元的抵押贷款，这意味着每月还款额比典型的 25 年摊销期少约 286 万元。
陈说，获得抵押贷款的基本原则并没有真正改变，更高的抵押贷款保险上限实际上只是加快了储蓄的过程，而不是让之前不符合标准的买家获得贷款资格。
“现在，它可以让那些一直在等待存够 20% 首付的首次购房者更早进入市场，”他说。
但对于那些有能力预先支付 20% 的加拿大人来说，即使上限有所提高，Tran 通常还是建议他们这样做。
虽然与无保险产品相比，有保险的抵押贷款利率表面上较低，但由于保险费的原因，总成本往往较高。例如，加拿大抵押贷款和住房公司今年早些时候证实，它将对其承保 30 年摊销期的抵押贷款的保险费额外提高 20 个基点。
“是的，你的利率会高一点，但从长远来看，你会受益，”Tran 说。“你必须仔细计算一下。”
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