最近，有粉丝想让明哥聊一下南宁新希望锦官府，今天就安排一下。不过，在此之前，明哥还是想先科普一下新希望这家公司的来历。
众所周知，新希望集团的主业并非是房地产，而是农业中的畜牧养殖、饲料加工等相关上下游产业，其次是金融投资，剩下的才是房地产。
▲在地产领域，新希望地产属于“半路出家”。
关于新希望集团老板刘永好的故事，篇幅有限我们就直接略过，以后有机会再写了。
这里明哥就说一点，由于新希望集团的主业并非是房地产， 此轮地产周期对于新希望地产的冲击并不大。虽然他们从2020年巅峰时期的1033亿下滑到2023年的289.5亿。
▲但新希望集团的基本盘依然坚挺。
他们的主业仍然是控制着国民经济关键命脉的农业，因此这家公司的风险敞口可控。结合近两年来的相关新闻，大佬出访的时候身边通常都能看到他的身影，可见新希望也是“一D一L”项目的重要参与者。
▲这样的公司还指望着他们尽快出海成为跨国公司。
在地产端，新希望地产还屡屡获得银行的并购贷授信，好让他们去收并购那些爆雷房企和烂尾的项目。
▲可见在银行眼中，新希望地产是有收购爆雷房企实力的公司。
了解完这些以后，我们接着再说南宁的新希望锦官府项目。
锦官府的前世今生
2004年，当时南宁市不仅成为了中国东盟博览会的永久举办地。当时为了跟东盟国家做生意，南宁市出台了《关于全面实施“商贸活市百亿投资工程”的决定》等相关政策。
▲根据政策，南宁市大力引进商贸企业进驻。
在2006年，南宁引进了大商汇商贸物流中心项目进驻安吉CBD。该项目总占地约1000亩，计划投资25亿元，总建筑面积100万㎡，规划打造国际建材城、国际家具博览中心、电子数码和物流仓储设施等，顺带还有一部分住宅。
▲这个大商汇商贸物流中心背后的投资方就是新希望集团。
作为当年的西乡塘区和自治区级重大项目，大商汇项目的启动速度飞快，选址在交通物流便利的西乡塘安吉片区。为什么要选择这个地方呢？因为从物流的角度看，这里不仅人口密集，还更靠近南宁的绕城高速，物流车辆进出十分便利。
▲安吉片区非常适合用来打造商贸物流集散中心。
大商汇商贸物流中心项目的土地主要来苏卢村，项目从立项到拆迁，速度远超其他同类项目。据传，当年某吴姓大佬曾经来看过该项目。
新希望锦官府原本属于大商汇商贸物流中心一期用地中的其中一块地，当时地块的用途比例为:商业55%、办公5%、仓储15%、住宅25%的综合用地，容积率1.4。在不增加容积率的情况下，项目进行了“商改住”。
▲这也是项目为何容积率偏低的原因。
可惜在一个以商贸物流为主的区域，只有这么低的容积率，显然又是一个错配的项目。
项目产品叫好不叫座
从如今新希望锦官府的产品呈现来看，项目的品质感非常高，放眼西乡塘确实属于高配。
▲项目的整体颜值在西乡塘片区也是头部水平。
也许是出于避税考虑。小区园林也非常舍得投入成本。既然成本上去了，呈现出来的品质感自然低不了。
▲在现房阶段，小区已经可以跟青秀区的改善盘相比。
然而尴尬的是，项目的价格并没有因为成本投入的增加而增加，反而还从2023年时的1~1.05万/㎡，下降至如今的8字头起。
▲品质提升价格反而降低，这本身是不符合商业逻辑的。
成本投入增加，价格却不能相应上涨。既显得开发商能力不行，还有点浪费土地。
这只能说明，项目又是一个完美错配的楼盘。把改善产品放在刚需聚集的区域，导致产品与市场需求错配。
说人话就是刚需人群不会为了小区内的一些花里胡哨的配置或者外部环境而支付溢价。他们本质的需求就是要价格足够低。
比如一个江景房对于刚需来说，江景白送就可以接受，但你要他们为了这个江景而支付高于周边2000元/㎡的溢价，他们断然不能接受。宁可去买隔壁的楼盘。那么你把江景房卖给刚需，就是产品与客群的错配。
这个群体不需要的东西，就会视之如草芥。你硬要让他们享受，除非白送。
而新希望锦官府恰巧如此，小区的容积率低，居住舒适度高，小高层的房子不说放在西乡塘，即使放在青秀那都是妥妥的稀缺。
▲可在西乡塘，如果房子价格不够低那就是“垃圾”。
我们以新希望锦官府的小高层为例，取证至今15个月，总共525套，去化383套，月均去化25套，去化率接近73%。去化率不错，但是月均去化差了些。
▲所以，如今项目价格依然降到了8字头。
说明在安吉这个区域，你就算产品再好，品质再好，价格不靓就没有人来买。倒逼着开发商不得不降价。
产品错配带来的抗性
我们参照新希望当年开发的大商汇楼盘即可知，当年的大商汇国际住区目前的二手房价格也有6~7字头。
▲安吉大商汇的房子，至今也没超过20年。
而你全新升级了产品和品质的情况下，锦官府溢价如此低，可见片区内是个啥购买力。
▲实在很难体现出项目的价值。
项目的叠墅部分的价值甚至还不如早期大商汇的商住楼。那种可商可住的多功能属性，比如今只有高端居住属性的叠墅更有性价比。
▲不得不说，大商汇的天地楼是很不错的产品。
最后来说下人们购买新希望锦官府的几点抗性吧：
首先，就是小区无优质学区。附近的明天学校没办法给刚需带来买房的动力。
其次由于小区是2006年的土地，如今产权已经缩水了18年。只剩50多年产权的情况下，刚需们又要纠结价格了。
最后，小区周边是物流运输区域，大车偏多，使得小区外部的居住环境偏差。
这些抗性，归根结底就是产品错配，既没有抓住刚需真正的需求和买点，也没有抓住改善对周边环境的挑剔需求，两头不靠。
写在最后
这样如今已经是现房，并且交付品质还不错的项目，只要价格合理，去化是没有问题的。
只是项目自诩“豪宅”，却卖不上豪宅的价格，确实比较浪费土地。
五象总部基地天桃二中双名校现房任选，进可攻退可守的机会就在眼前！
