从2022年开始，明哥已经连续写了3年的楼市预测，今年是第4年。这几年，明哥就没对楼市的未来说过几句好话。
每到年底时，再把楼市预测翻出来逐一对照，却发现当初写的正在逐条实现，这种感觉实在让人触目惊心。
如果前几年是“凛冬将至”，那么如今就是“长夜漫漫”。明哥先后用了恺撒进军罗马和永嘉之乱拉开乱世300年大周期来隐喻楼市。今年明哥连隐喻都懒得写了。
▲神龙尽死，永夜降临，白茫茫大地真干净。
啰里吧嗦地铺垫太多也就那么回事，我们直接开始正题吧。
楼市横盘已成定局
今年圣诞节最显著的变化就是你不再看到商家们的猛烈宣传和炒作，也没多少商家把圣诞节当成营销节点了。
今年平安夜当天，全国的电影票房仅有3837万，为近10多年来的最低点。而在2023年平安夜当天，全国电影票房是1.7亿。
▲2024年平安夜电影票房对比2023年，直接断崖式下跌。
如果你把时间再往前看，此前每一年平安夜当天的电影票房都能过亿。
所以，把今年的电影票房断崖下跌怪罪于没啥好电影上映是说不过去的。根子上还是因为人们不愿意消费了。
一张小小的电影票，足以说明当下的消费降级情况之严峻，众所周知，现在人不愿意消费的主要原因是因为没钱！当你连一张电影票都不愿意买的时候，又有多少人愿意掏钱买房？
由微观到从宏观，明年楼市是不可能上涨的，连回暖都很有难度。不要指望在大趋势下能有啥奇迹出现。
而在局部市场上，政府正在用更大规模的城中村改造和更大的货币化安置来进行“放水”，用货币化安置强行刺激拆迁户买房，新增购房需求。
▲城中村改造其实就是变相的“放水”，刺激购房需求。
在这一退一进中，明年的楼市会呈现出总量萎缩，整体横盘，局部向上的趋势。城中村改造创造的需求火爆一波，等这波需求消耗完，楼市又将恢复平静。
这是楼市横盘期的典型特征，你今年已经经历过一遍了，明年再经历一遍也没啥大不了的。
新房市场不再指望刚需
所有人都知道，消费不振的原因是大家没钱。可如何能让人们有钱呢？首先得让人有班上，得有大量的中小微民企出来吸纳就业。而现在，那些能吸纳大量就业的中小微民企都没有了。
这在楼市中的表现就是刚需市场萎靡，只能靠改善市场勉强撑住。刚需人群这几年被“烂尾房”折磨得够呛，目前他们更倾向于购买价格更便宜，性价比更高，安全性更好的二手房。
那么你在一手房市场，就不要再指望刚需人群买房。小户型的房子将越来越卖不上价，小户型的市场萎缩也会越来越明显。
本来刚需这个群体就很脆弱，现在手上更没钱，你也不可能指望刚需把保命的钱拿出来买房。
▲再被二手房分流掉一大部分，真正留给开发商的刚需客群就更少了。
目前，市场上的跃层、大露台等第四代住宅产品均是针对改善人群做的设计。在政策端，几乎没有为刚需群体量身打造的产品新政。
▲目前南宁的第四代住宅只针对120㎡以上的户型。
未来的趋势，就是刚需人群去买价格便宜的二手房或者准现房，而楼市的增量主要在于购买大户型产品的改善人群。
“坞堡”经济取代全面深耕
明哥此前说过，在永嘉之乱时，北方世家大族衣冠南渡，而那些没有南渡的北方世家们，他们并没有被胡人消灭。而是结成了一个又一个的“坞堡”来对抗胡马南下，撑过这乱世300年。
如今的楼市同样也需要用到“坞堡”经济。因为市场总量萎缩得厉害，资源有限，对于开发商来说，如果不能互相抱团取暖，那就只能守住自己的一亩三分地，高筑墙，广积粮。
具体来说，就是放弃全面深耕，只做重点聚焦。把一个城市细化到每一个城区，只在那个城区内开发。打造自己的“坞堡”，构建自己的护城河。极尽可能地降低成本，提升管理效率，并把房子的品质提高。
▲像滨江地产之于杭州那样深耕自己的“坞堡”区，积聚实力。
接着就是防范竞争对手的入侵，尤其是一个城市中改善人群聚集的区域。这个区域更是兵家必争之地，必要的时候即使利润很低也要把竞争对手赶走。
你就像钉子一样，扎那个片区，任何对手来了都头疼，这就是你安身立命的区域，是你的“地盘”。因为改善群体是认品牌的，你在这个区域扎得越久，就越能实现品牌溢价。
如今的“全面深耕”早已不是当年那样追求数量，不求质量，圈地为王，只要土地够便宜就干的时代了。
现在的“全面深耕”讲的是质量为主，安全为王，各家房企根据自己自身的条件和资源，具体问题具体分析。
一切的投资拿地以容错率为第一考量要素，土地拿错了的风险，能不能兜得住，能不能合理化解。如果容错率允许，那就果断干，容错率不行，就果断放弃。
最为忌讳犹犹豫豫，患得患失。你要知道，明年的市场机会只有一波拆迁户的购买力。拆迁户们一旦消耗完，就没机会了。越早拿地，越早吃到拆迁红利。
“放水”还需要时间来传递
现在普通人应该都明白了，通胀时上杠杆没有压力，而通缩时上杠杆，那是压力山大。同样是欠债1万，以前感觉很轻松就还完了，如今感觉吃力得一批。
原因何在？原因就是你的挣钱能力在下降，收入在下降。在负债不变的情况下，就会放大你的杠杆压力。这些年，断贷、法拍成为失信人的人，都是被杠杆压爆的。
对于普通人来说，降杠杆是当务之急。除非你目前没有杠杆。资产出清周期上杠杆，一定得小心谨慎。
目前市场上很多人都在讨论，明年要大刺激楼市，用更猛的放水来刺激内需。水一旦涨起来，物价必然要上涨。
但明哥依然不乐观。主要有两个问题：
其一，水到底能不能精准放到需要的人群手里？如果水不能精准放到需要的人群手里，那么市场其实跟今年的变化不会很大。
其二，放水到需要的人群手里要花多少时间？众所周知，现在大部分的基建项目已经建得差不多了，再想靠基建放水，都找不到能投的基建项目了。这实际上就会导致放水传递到普通人手上的时间不确定。
一切基于微观的表现就是，企业开始增加，创业者增多，市场上出现大量企业招聘和用工需求。这个时候，我们才能够认为，放水已经精准到位了。
而不是像现在这样，树上10只鸟喝到了水，拿枪打死一只，问现在树上还有几只鸟这种问题。人家刚喝到水，你就打死人家，那树上的鸟不就都往外飞了吗？
总而言之，对于普通人，现在能上班有工作就是最大的胜利。不要想着跳槽，不要想着创业。
你的老板，在这个周期里能撑到现在，必然也不是普通老板。你此时不跟着大部队走，还要选择跳车的话，打个不恰当的比喻：
你这行为就如同当年在五胡乱华时，既没有能力跑到南方，也没有北方世家保护的“野生路人”。当时这种“野生路人”，不仅遇到胡人要被抢被砍，甚至汉人遇到了也要抢你。
写在最后
内容太多，只能强行压缩到现在这样了。关于未来，只能是长夜漫漫，远方有一道微光在指引你前行。而你要做的是战战兢兢，如履薄冰，小心谨慎地跟着那道光。
黎明前最黑暗的时候，往往也是最危险的时候。
五象总部基地天桃二中双名校现房任选，进可攻退可守的机会就在眼前！
