本周的新闻之一是取消了70/90政策。
很多人解读为改善当道。
就是为了卖地。
一个楼盘的小户型卖不过大户型，可能是因为小户型的配比过高。
对于卖地来说，什么原因不重要，房产开发商哪个产品更好卖，土地开发商（政府）就应该允许他们卖该类型的产品。
说到底，房产开发商是土地的零售商，地方政府才是批发商。
改善当道的理解有道理但不全对的理由：2023年、2024年外立面更好的房子也没有没有明显的流动性溢价。
2023-2024年更像是主力价及以下价位的人群经济不好，房价地价太贵了。
解决的方法有三种，第一种是让更多人去买，解除限购；第二种是多盖点高预算的房子；最好的方法是提高当地的经济或者城市水平或者降价。
第一种方法可能有其他制约或者担心无效。第三种方法是从根本上解决郊区的库存问题，目前看不到经济转好的迹象，不少郊区基建正在进行，效果还需要时间，所以很多房子只能慢慢卖。
第二种方法开发商也不一定买单，但起码不会是当前的僵局。
理解了这些，买房子就不需要跟着市场走，当前二手房中主力价（1000/600万）流动性更好的就是100多平的三房，未来哪怕房子的趋势变大了，也还有面积更小的户型做对比。
把当前的房源放在5年之后的市场去看看比例更合理。
反而当前不少新房大户型更贵，取消小户型限制之后会拍地，拍的新地推的大户型多了之后，当前的稀缺就稀释了。
从绝对价格上说，大户型小户型都是在同一个地段，价格应该是趋同的。新房卖不动也可能纯粹是小户型预算的供应最过剩而已，可以理解为短期去库存策略。
除了通过单套面积调整总套数，上海9月市场的重要参照是静安拍地。
南边的徐汇在8月已经打样了。
自徐汇滨江土拍以来，闵行区的新房更好卖了。
每天的网签记录有所反映。
土拍的效果是会辐射的，也正在辐射。
9月静安土拍如果比较旺，宝山区新房也会更好卖。
打开上海地图，城七区+闵行宝山基本就可以定调浦西楼市。
宝山的房子在华润中环置地的带领下其实还行，但也是大量供应原因正在走弱。共康淞宝近期还会有房子上市，所以宝山是需要预期提振的。
随着闵行宝山共振，浦东的市场会跟随。
浦东的主力价片区还需要消化720套的御桥港城项目。但其实720套没啥了不起的。2020年市场还不怎么样的时候亲水湾风华套数717套还开中介，开盘还打99折，3个月就尾盘了。
浦东主力价的市场一直都是抢的时候不多，但不会拖太久的后腿。
9月市场比较关注的是美国降息不降息。
降息有没有效果姑且不说，但很明显月底因为财经媒体刷降息预期厉害，新房入市的人在变多。
财经媒体刷降息预期和楼市毫无关系，但会说有利于中国资产，而到了9月真的降息，担心不会降息而暂时不买的人会有不少进场的。
