2023年香港通关后，有一个地区楼盘受的影响最大。那段时间许多内地高净值客户都对这个地区的楼盘跃跃欲试！
这就是南昌站，因为临近西九龙高铁站的缘故，现在南昌站周边楼盘的发展越来越完善。
今天我们就来分析南昌站。
南昌地铁站
图：网络
区域概况
评星：★★★
南昌站在区域上北接长沙湾，南临维港，西至荔枝角，东靠奥运站。
而南昌站原址是深水埗码头，因香港机场核心计划而填海造地。
深水埗码头
图：网络
南昌站的未来规划上最重要的就是两方面，一个是旧楼重建，另一个是工厦活化。
旧楼重建方面，南昌站及深水埗西边附近的大批古老唐楼已经被市区重建局和私人财团收购，大量中产社区正在或者即将落成，低收入居民迁出，中上产居民迁入，士绅化（gentrification，又译为中产阶层化、贵族化或缙绅化）快速进行。
而工厦活化方面，政府鼓励旧式工厦大厦活化为写字楼、商场、酒店、过渡住宅，并引入文化艺术、科技创新、运动娱乐等产业。
工厦活化
图：网络
交通网络
评星：★★★
1. 地铁：
港铁南昌站，坐拥东涌线和屯马线。乘地铁4分钟到达位于柯士甸站的高铁站，10多分钟就能到深圳，到广州不用1个小时；6分钟到达九龙站，9分钟直达香港站，方便在ICC、IFC上班的人；28分钟到达香港国际机场，方便大家出差。
港铁路线图
图：港铁
2. 巴士：
南昌站有南昌站公共运输交汇处、富昌邨、东京街西等巴士站，往来港岛、九龙、新界都有多条巴士线路选择。
南昌站旁边的西九龙走廊和西九龙公路，是连接香港九龙各个地区的主要干道，北至屯门，南至港岛。
从南昌站出发经西隧，10多分钟便可抵达中环。
车站分布
图：香港巴士大典
生活配套
评星：★★★
1. 大型商场：
（1）V Walk
V Walk是港铁南昌站上盖的商场，汇聚了120间时尚休闲商店，珠宝、餐饮、电器、超市、美妆、参茸海味样样齐，满足居民的需求。
从西九龙高铁站到V Walk非常方便，下高铁后，直接从连着高铁站的港铁柯士甸站乘坐一站路到南昌站A2出口便是V Walk，车程只要4分钟。
V Walk
图：新鸿基官网
（2）南昌荟街市
V Walk天桥连接的南昌荟街市，颠覆了传统的街市。里面不仅有超多款新鲜菜蔬，因为翻新过的缘故，不仅加了新空调、扩阔了通道，还有很多新式商店进驻。
南昌荟街市
图：香港01
2. 校网：
小学属于40校网，40校网幅员广阔，主要覆盖荔枝角、长沙湾、深水埗一带，包括港漂特别喜欢的南昌站汇玺、香港中产聚集的荔枝角四小龙等。区内有多达21间小学分布于不同区域，也有不少私立及直资小学，当中不乏传统名校，比如英华小学。
中学校网属深水埗区，有4所Band1学校，如香港历史悠久的传统男校名校英华书院，其他3所分别为：中华基督教会铭贤书院、圣母玫瑰书院、宝血会上智英文书院。
40校网覆盖区域
图：香港01
康乐文化
评星：★★
南昌站周边缺乏大型休闲娱乐设施，如有健身或参与各类运动的需求，住户可前往深水埗体育馆进行锻炼，也可选择步行至西九龙海滨长廊享受散步的乐趣。
1. 深水埗体育馆：
深水埗体育馆位于深水埗深旺道38号深水埗康乐文化大楼2至4楼，里面提供篮球场、排球场和羽毛球场等。
深水埗体育馆
图：中原地产
2. 西九龙海滨长廊：
西九龙海滨长廊坐拥一览无遗的维港景致和绿意盎然的草坪，适合与小朋友休息、跟友人爱侣野餐，或者遛遛宠物，它是集多种功能于一身的城市绿洲。
西九龙海滨长廊
图：香港旅游发展局
四个字总结南昌站的楼盘特点，那就是“配套稍欠缺，交通极便利”。
热门屋苑
南昌站楼盘过去30日成交的平均实用呎价为21049港元/呎。
因为南昌站交通主打“20分钟通勤旅游圈”，所以便利的交通带高了周边的房价，毕竟全香港另一个具备这个通勤优势、同时也有大型屋苑的，大概就是九龙站了。南昌站楼盘非常适合在中环上班且有频繁高铁机场旅行需求的居民。
南昌站楼盘售卖信息
图：美联物业
经典楼盘：
维港汇
平均呎价：2.6万港元/呎
自打通关开始，维港汇这个盘是肉眼可见地变火了，尤其受内地人欢迎。60%的买家都是内地人或者换了永居的港漂。
维港汇
图：美联物业
楼盘的第一个亮点就是交通！去机场和高铁西九龙站非常方便，去机场可以坐东涌线转机场快线，40分钟就到。去高铁西九龙站就更方便了，坐屯马线一站就到，只需要20分钟。
除此之外，维港汇步行3分钟左右还有长沙湾（深旺道）巴士总站，这里是7条巴士线路的总站，可以前往黄埔、小西湾、柴湾、马鞍山等地。
维港汇的第二个优点就是景观！这西九龙最后一个临海楼盘。它就在维港边上，这种地段，香港屈指可数！
维港汇景观
图：项目官网
维港汇一共有3期，户型从开放式到四房都有，实用面积由256至1385呎，主打三房。
三房示范单位
图：利嘉阁
港湾豪庭
平均呎价：1.7万港元/呎
说到市区最强上车盘就一定是港湾豪庭，20年楼龄，地点九龙大角咀，步行10分钟内有三个地铁站，呎价也很适合上车族。
我看了港湾豪庭几乎每一座（除了9、10座）的2房房源，山景房，海景房，园景房都有，房价也一直在处在上涨周期。
港湾豪庭
图：美联物业
港湾豪庭也有小区规模的，一共10栋，可以分为两期，一期没有露台，二期有露台。港湾豪庭自带一个广场，有一些基础餐饮和连锁超市，港湾豪庭是可以直达这个广场，所以下雨也不用撑伞。
不过这个楼盘临近“大酒店”（殡仪馆），离地铁站也比较远，可能要走15分钟。
汇玺
平均呎价：2.1万港元/呎
汇玺是南昌站上盖，属于西南九龙核心区位，是离中环、九龙站核心商圈最近的地铁上盖物业。
开发商为新鸿基，从开放式到四房一共9种户型，选择多，买家也多，并且向南或向西的单位都可以享受到宽阔的海景，视野开阔。
汇玺
图：中原地产
主要以小户型单位（200-600呎）为主，占大约70%。大户型单位（1000呎以上）约占30%，都可以享受开阔的海景视野，有三房双套房户型及四房。
由于有大量小户型单位供应，刚开盘时，汇玺入门门槛低至650万港元，所以一开盘99%的小户型都被一扫而空。
现在这个楼盘楼龄在5年左右，香港近两年楼价下跌的情况下，见目前地产放售的一些二手开放式笋盘可以低至518万港元。
图：中原地产
如果使用高成数按揭福利，首付最低55万不到便可在西九龙豪宅区上车。
所长总结
有人说，南昌站的发展方向正在往奥运站靠拢，所长觉得这是需要时间验证的。
因为目前南昌站附近的私楼就只有以上这几个，其他还都是公居屋。可以预见将来附近都不会有大规模的私人楼宇发展。再往里面走就是长沙湾，收入水平更是差别甚大，不存在同区换房的需求。
不过南昌站的重建潜力是有的，只是短时间内很难成为奥运站那种群体格局，展望未来汇玺和维港汇还是会鹤立鸡群。
*图像影音来自网络，本文由港房研究所原创，转载请联系港房研究所微信公众号（ID：fanginhk）。
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