全市法院“法护安居”行动十大典型案例

民生 2024-12-31 17:28 江苏

方某诉某置业公司、费某甲、费某乙、赵某、徐某、某银行房屋买卖合同纠纷案

——商品房消费者应当享有无抵押权等权利负担的完全所有权，其房屋交付请求权优先于银行抵押权

基本案情

2015年1月，方某与某置业公司达成商品房买卖合意，某置业公司向方某交付商品房，方某对房屋进行装修并入住使用至今。2015年12月6日，某置业公司为获取银行贷款，与赵某签订《商品房买卖合同》，约定某置业公司将案涉房屋出售给赵某，赵某以按揭贷款形式支付购房尾款。

2015年12月11日，赵某、徐某与某银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款55万元用于购置案涉房屋，并将房屋作为抵押物。

2015年12月15日，案涉房屋办理了预售商品房买卖预告登记及预购商品房抵押权预告登记。2016年6月14日，案涉房屋办理了首次登记，登记权利人为某置业公司。

因某置业公司未能配合办理过户登记手续，方某诉至法院，请求判令解除某置业公司与赵某签订的《商品房买卖合同》、某银行协助办理抵押预告登记注销手续、某置业公司、费某甲、费某乙协助办理过户手续。

裁判结果

法院审理认为，某置业公司与赵某无买卖案涉房屋的意思表示，双方签订案涉房屋《商品房买卖合同》的目的仅是为了获取银行贷款，故某置业公司与赵某签订的《商品房买卖合同》无效。

赵某、徐某与某银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》与《商品房买卖合同》之间具有紧密联系，但又相互独立，两份合同之间不具有主从合同关系。

《商品房买卖合同》虽无效，但《个人住房（商业用房）借款合同》不存在无效情形，故《个人住房（商业用房）借款合同》及其从合同抵押合同有效。

不动产预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记不动产物权，抵押预告登记的执行效果取决于预告登记能否符合本登记的条件。赵某、徐某与某置业公司签订的《商品房买卖合同》被确认无效，故赵某、徐某不能取得案涉房屋物权。

赵某、徐某不能取得案涉房屋物权，导致案涉房屋不具备办理抵押登记条件，抵押预告登记不能转为本登记，故某银行对案涉房屋不享有抵押权。

另外，方某作为商品房消费者，对案涉房屋应该享有无抵押权等权利负担的完全所有权，即使某银行对案涉房屋享有抵押权，方某对案涉房屋的完全所有权请求权亦优先于某银行的抵押权。对方某要求某银行协助办理抵押预告登记注销手续、某置业公司协助办理案涉房屋不动产权登记手续的诉讼请求，予以支持。

案例点评

实践中，房地产开发商在融资渠道收窄、资金链日益绷紧时，虚构房屋买卖合同、骗取银行贷款行为屡见不鲜，该行为既损害了真实买房人的合法权益，也损害了银行利益。银行在办理住房抵押贷款时应尽到审慎审查义务，避免类似损害发生。

本案中，银行与赵某、徐某签订的借款合同及抵押合同虽然有效，但因赵某、徐某无法取得房屋物权，房屋抵押预告登记不能转化为抵押登记，导致银行无法享有抵押权。

另外，根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定，方某以居住为目的购买案涉房屋，已支付全部价款并入住使用该房屋，作为商品房消费者，方某对案涉房屋应该享有的交付请求权亦优先于某银行的抵押权。

耿某诉李某某、陆某某、刘某某、某房地产咨询中心排除妨害纠纷案

——业主擅自将住宅改为网约房等经营性用房，未经有利害关系业主一致同意的，有利害关系的业主有权请求排除妨害并恢复房屋住宅用途

基本案情

耿某与李某某、陆某某都在某小区1号楼购买了房屋（用途为住宅），李某某、陆某某的3015室房屋在耿某的3001室房屋斜对面，涉案房屋为本市某小学和某中学的学区房。耿某入住后，得知李某某、陆某某将3015室租赁给刘某某，租赁期限为3年，刘某某又与某房地产咨询中心签订了《网约房（民宿）托管经营合同》，将房屋委托给该中心进行网约房经营。

耿某认为李某某、陆某某、刘某某、某房地产咨询中心未经利害关系业主同意，擅自将住宅改变为经营性用房，造成楼内外来人员增多、噪音污染、生活垃圾增多等诸多问题，严重影响了业主特别是学生的正常生活，遂诉至法院，请求判令李某某、陆某某、刘某某、某房地产咨询中心立即停止经营行为，恢复房屋住宅用途。

裁判结果

清江浦区法院一审认为，本案的争议焦点为网约房是否是经营性用房。根据江苏省公安厅2021年4月1日施行的《江苏省网约房治安管理规定（试行）》以及2023年11月20日发布的《江苏省网约房治安管理规定（征求意见稿）》对网约房的定义，网约房经营从本质上讲，仅仅是和旅馆业运作模式不同，实质上仍然是提供住所、膳食等服务的收费行为，只是通过互联网操作会更加的快捷和方便，因此网约房从性质上讲就是经营性用房，李某某、陆某某将3015室出租给刘某某，并委托刘某某注册成网约房，刘某某又将上述房屋委托某房地产咨询中心对外经营，实质上已经改变了上述房屋的住宅用途。

李某某、陆某某、刘某某、某房地产咨询中心未经有利害关系业主的一致同意，改变房屋用途，其行为会造成与其他业主共用的电梯、通道等区域变得嘈杂、秩序混乱、安全系数降低等情况，同一栋楼且相邻的业主，双方在利用各自不动产时，应尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害，故法院判决李某某、陆某某、陆某某、刘某某、某房地产咨询中心立即停止3015室内的经营活动，恢复住宅用途。一审判决作出后，双方均未上诉。

案例点评

近年来，随着互联网技术的发展，以数字化共享经济为代表的新业态新模式取得了蓬勃发展。“网约房”作为一种新型的房屋短期租赁模式，以预约方便、价格低廉、随租随退等优势，满足了消费者的短期个性化需求，深受年轻群体消费者的喜爱。

但多数“网约房”分散“藏”于景区、商圈附近的居民楼里，游客作息时间、生活习惯、个人素质与小区居民不尽相同，噪音扰民、卫生环境、侵权投诉等问题纠纷随之而来。

对于“网约房”这样的新业态，既要“放得活”，又要“管得住”，在给予新业态自由发展空间的同时，也要加强管理，确保新业态始终在法治的轨道运行。

本案的审理，既弘扬了团结、友善的传统美德，和谐了邻里关系，也进一步明确了新业态必须守住的法律底线，有利于新业态的健康、长远发展。

该案审结后，清江浦区法院向区政府发出加强“网约房”监管的司法建议，司法建议内容获区人大主要领导批示肯定。央视新闻频道朝闻天下、共同关注、央视财经频道等主流媒体关注并报道了该案的审理、司法建议的研讨以及人大、法院、检察院、公安、住建等多部门对网约房现状的调研。

张某诉李某某、韩某某房屋买卖合同纠纷案

——冒领他人房票并使用，应向被冒领人支付同等价值的现金利益

基本案情

2017年5月16日，张某与李某某签订《房屋买卖协议》一份，约定李某某将其一处自建房出售给张某，房屋实际已交付，但未办理任何产权登记手续。

2021年5月，案涉房屋所在片区拆迁，张某要求单独分户被拆迁部门拒绝，李某某就案涉房屋与拆迁部门签订拆迁安置补偿协议，并于2022年与拆迁部门签订房票安置协议，因案涉房屋获取相应价值的房票，并与其妻子韩某某使用房票购买了商品房。

张某遂诉至法院，要求李某某、韩某某支付其因案涉房屋所取得的拆迁利益，包括房票对应的价款以及相应的拆迁奖励。

裁判结果

一审法院认为，张某与李某某签订的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护，双方的权利义务应受合同约束。

签订合同后，张某已支付了全部购房款，房屋亦实际交付给张某，故基于房屋所产生的利益应当由其享有，而李某某根据拆迁政策获得了张某应享有的拆迁利益，包括房票、拆迁补助等，李某某也使用房票购买了房屋，虽其抗辩房票并非现金，不应当以房票金额计算张某的损失，但其已按照房票载明的金额购买房屋，其已获取了与房票金额等值的现金价值，且其在使用房票前未与张某协商，剥夺了张某的选择权，后因房屋价格波动导致的风险应当由其自行承担。

故本院对张某要求李某某、韩某某支付房票对应现金价值及相应损失的诉讼请求予以支持。一审法院判决后，双方均未上诉。

案例点评

房票安置作为实物安置和货币补偿外的第三种安置方式，对于缓解地方政府资金短缺、盘活房地产市场具有重要意义。

在拆迁过程中，拆迁部门以房票形式向被拆迁人支付拆迁款，不仅减少了回迁房建设过程中可能产生的逾期交付、房屋质量等风险，也可以为房地产市场去除大量库存，还可以让被拆迁人根据自身需求自主选择不同地段、不同户型的房屋。但是，房票在发放、使用过程中仍存在一定乱象，本案就是因冒领房票所致。

本案审理考虑到房票使用时的价值会随房地产行情波动，结合被告冒领房票给原告造成的损失，判决被告承担房屋价格波动产生的风险，既保护了原告的合法权益，也有利于规范房票使用，推动房票安置方式的广泛运用。

孙某某诉江苏某置业公司等服务合同纠纷案

——供热、供暖涉及社会公共利益，供热公司未与业主单独签订合同，供热企业不得拒绝业主合理的用热需求

基本案情

2010年6月，被告江苏某置业公司（甲方）与被告供热公司（乙方）签订《供热、供暖工程建设及经营管理合同》，合同约定：本项目的供热期就是全年全日供热，供暖期为每年1月、2月、12月，每年三个月。本项目所需要建设费用、营运费用由购房业主承担，建设费用由甲方在销售商品房的同时，代乙方向业主征收。

本小区交房后，在登记使用率达到70%以上时，确保供暖、供热。2011年1月，原告孙某某与被告江苏某置业公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买案涉小区房屋。该合同约定代收代缴供暖供热初装费。被告热电公司认为无业主登记供暖需求，案涉小区不符合集中供暖条件。

2023年2月，张某某以两被告并未按照合同约定向原告履行供热、供暖义务为由诉至法院，请求法院判令两被告立即履行供热、供暖义务。

裁判结果

一审法院认为，因集中供热问题涉及民生问题，关系社会公共利益，且两被告关于登记使用率达到70%以上才供暖的约定明显不合理，也未向原告等业主明示，并取得认可，故该约定对原告等业主无约束力。

根据原告提供的物业公司提供的证明以及被告江苏某置业公司的说明等证据，可认定案涉小区入住率已超过70%，且有一定比例的包括原告在内的业主有用热需求，故参照同是淮阴区且与案涉小区紧邻两小区供热条件相对合理的约定，确定被告供热公司应向原告等小区业主履行供热、供暖义务，被告供热公司拒绝原告等业主通常、合理的供热、供暖要求，违反法律规定，法院不予支持。

综上，判决被告供热公司依与江苏某置业公司签订的《供热、供暖工程建设及经营管理合同》约定向原告孙某某履行供热、供暖的义务（合同中约定登记使用率达到70%以上确保供暖、供热条款对孙某某无约束力）。

一审判决后，被告供热公司以两被告约定的登记使用率达到70%的条款对原告具有约束力等为由提起上诉。二审经审理判决驳回上诉，维持原判。

案例点评

集中供热、供暖是基础性公共事业，是群众基本的生活需求。供热合同在履行过程中具有公共性、强制性、服务性特点，供暖单位作为社会公用企业，供热义务不仅基于合同约定，还应当依据法律法规的规定，供暖单位须依法履行供热义务，以保证公共利益不受侵害。

因此类案件系群体性纠纷，涉及民生问题，关乎社会公共利益，该案如果不能妥善处理，不仅影响到老百姓的切身利益，也会给司法审判带来较大压力和负面舆情。

本案中，首先原告在签订《商品房买卖合同》时，合同附件约定由置业公司代收代缴供暖供热初装费，原告已缴纳相关费用，供热企业不得拒绝原告等业主合理的用热需求。

其次，被告置业公司与供热公司约定登记使用率达到70%以上才供暖的条件，并不合理。目前淮安地区并无相关集中供热需要达到入住率或登记使用率比例要求的规定，此约定系两被告的约定，相关约定未向原告等业主明示，也未取得业主认可，并不能对包括孙某某在内的业主产生约束力。

当然通常来讲，入住率或登记使用率过低，不仅加大供热企业的成本，也难以保障小区业主家中的供暖温度，因此供热企业一般会根据企业运营成本等因素与开发商就登记使用率或入住率方面约定一定的比例要求。

法院经过调查，确认该小区入住率已达70%，同时综合判断周边小区相对合理的供热条件并无登记使用率的要求，确定被告供热公司需向小区业主履行供热义务。本案的处理结果兼顾了法理与人情，避免了潜在大量纠纷涌向法院导致的司法审判压力，产生了良好的法律效果和社会效果。

黄某某诉李某某房屋租赁合同纠纷案

——危房出租用于经营，属于损害社会公共利益、违背公序良俗的行为，相应的租赁合同无效

基本案情

2022年12月，李某云位于淮城镇县西街的某间门面房经鉴定危险性评定为D级，承载结构承载力已不能满足正常使用要求。

2023年6月1日，李某云与黄某婷签订《房屋租赁协议》，约定将该间门面房出租给黄某婷作为经营性用房，租期一年，还约定如未到期，承租人退房需赔偿出租人一定经济损失，违约者将给付守约方违约金1万元。

黄某婷于合同签订后，付给李某云一年租金22000元、押金2000元，并在接收房屋后对承租房屋进行了装修。2023年9月，涉案门面房被有关部门张贴危房通告，要求立即搬离。

黄某婷搬离涉案门面房后，就赔偿事宜未与李某云达成一致意见，起诉至法院，要求解除房屋租赁合同，李某云退还租金24000元、赔偿装修损失15000元、违约金10000元。

裁判结果

淮安区法院经审理认为，危房本身属于应当及时修复或者拆除的建筑，不应再使用或者作为租赁标的。根据《商品房屋租赁管理办法》第六条第（二）项“不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的”房屋不得出租的规定，案涉房屋在2022年12月已被鉴定属于危房，承载结构承载力已不能满足正常使用要求，故原、被告于2023年6月签订的《房屋租赁协议》应依法被认定为无效合同。

租赁合同无效，黄某婷应将其涉案门面房返还给李某云，李某云应将相关租金、押金退还黄某婷。考虑到黄某婷已实际占有并使用案涉房屋用于经营，法院酌定李某云返还租金12000元、押金2000元，赔偿相关损失3000元。

黄某婷主张违约金10000元，因案涉《房屋租赁协议》在签订前已被认定为危房，但相关的通告于2023年9月张贴，黄某婷是否在签订合同时知晓案涉房屋为危房，主观上是否存在故意无法查清，但客观上造成了其损失，合同目的已不能实现，酌情认定李某云赔付违约金2000元。该案判决后，双方均未上诉，案件已生效。

案例点评

《商品房屋租赁管理办法》系住房和城乡建设部所制定的部门规章，一般来说，违反部门规章不影响合同效力，但该《办法》第六条“不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租”的规定体现的是对社会公共安全的保护以及对公序良俗的维护。

从维护公共安全及确立正确的社会价值导向的角度出发，对危房出租用于经营性用房情形下合同效力的认定应从严把握，司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全、有违社会公共利益和公序良俗的行为，依照《民法典》第一百五十三条第二款关于违背公序良俗的民事法律行为无效的规定，以及《民法典》第一百五十四条关于损害他人合法利益的民事法律行为无效的规定，该种情形下签订的租赁合同应当依法确认无效。

本案裁判，一方面警示房屋出租者，不要存在侥幸心理，将已被鉴定为危房的房屋出租给他人。另一方面，也提醒租户在租赁房屋时，要仔细查看房屋状况，要求房东提供房屋安全证明等相关文件，维护自身合法权益。相关职能部门也应加强对房屋租赁市场的监管力度，加大对出租危房行为的查处，保障人民群众的居住安全和社会公共安全。

陈某某、王某与牟某某、韦某某相邻关系纠纷案

——业主改造入户大门应避免对相邻邻居造成妨害

基本案情

陈某某、王某是淮安市洪泽区某小区1幢305室业主，牟某某、韦某某是淮安市洪泽区某小区1幢306室业主，原、被告系邻居。牟某某、韦某某在装修时，将开发商交付的双开门入户大门拆掉，换成单开入户大门，并将入户门向前移40厘米左右，陈某某、王某发现后，联系小区物业，及时与牟某某、韦某某沟通协商解决，牟某某、韦某某家属于2021年5月27日签订承诺书，承诺临时安装外包内开入户门，并于2021年7月16日前更换，如不及时更换由物业处置，按相关规定将入户门恢复原状。牟某某、韦某某未按承诺内容及时拆除更换，引发诉讼。

裁判结果

生效裁判认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系，给相邻方造成妨碍的，应当停止侵害，排除妨碍。

牟某某、韦某某将开发商原始的双开入户大门改为单开入户大门，并将入户门向前移40厘米左右，缩小了陈某某、王某与牟某某、韦某某两家的开门距离，给与其相邻而居的陈某某、王某的日常通行造成妨碍，带来安全隐患，构成相邻妨碍，故依照《中华人民共和国民法典》第二百八十八条等相关规定，判决牟某某、韦某某应将入户大门恢复至开发商交房时的位置，并按交房时规定恢复成双开门入户大门。

案例点评

本案系相邻关系纠纷，因业主把双开入户大门改为单开入户大门，对邻居的日常通行造成妨碍，带来安全隐患而形成的一起相邻关系案件。

本案中，陈某某、王某与牟某某、韦某某作为邻居，本应该以和谐友善态度处理邻里件的纠纷，但是牟某某、韦某某在签订承诺书后，拒不履行承诺书的内容，仅考虑自身的利益，没有考虑带给邻居的不便和风险，导致邻里关系恶化。

权利的行使也有边界，不应随意超越权利边界实施民事行为。“睦邻”一直是中华优秀传统文化，营造和谐相邻关系，可以提升邻里幸福指数，一方面，居民在行使权利时要尽量避免对他人造成不便。

另一方面，邻里之间要互谅互解，多换位思考协商沟通，正确处理好个人利益与他人、集体、公共利益之间的关系。在装修、改造过程中，应注意避免挤占公共空间，避免对邻居出行带来不便，邻里之间应友善对待彼此，积极构建和谐邻里关系。

王某与张某租赁合同纠纷案

——租赁合同中承租人未经出租人同意拆除装潢并改造的，应当承担侵权责任

基本案情

王某将案涉房屋出租给张某，租期至2022年7月止。2022年3月，张某联系家装公司对房屋先拆除后重新装修，王某发现后报警。

王某认为张某未经其同意对房屋装潢拆除。至房屋租赁到期被告一直拒绝出面处理，故向洪泽法院提起诉讼要求返还租赁的房屋、赔偿房屋财产损失、赔偿非法占有房屋的损失。

裁判结果

一审法院在审理过程中，原告申请对涉案房屋装饰及财产损失进行鉴定，评估报告显示房屋装饰评估价为8.25万元。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。

被告未经原告同意对涉案房屋进行装修，且租赁合同到期后，原告不同意被告继续承租，并要求返还租赁房屋的诉讼请求，应予以支持。被告未经原告同意对涉案房屋进行装修改造，应按照合同约定赔偿原告相应损失，根据评估报告，装潢损失为8.25万元。

租赁到期后，原告未同意被告继续承租，被告亦未将涉案房屋完好交接，考虑到原告需要诉讼鉴定涉案房屋装饰价值，评估报告作出时间及送达情况，认为租赁到期后的房屋占用费，从房屋租赁到期之日开始至评估报告送达原告之日止，按照每日合同约定每日租金123元计算，计218天*123元=26814元。判决作出后，原、被告均未上诉。

案例点评

《民法典》七百一十五条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行盖申或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。”

房屋租赁的现象非常普遍，房屋租赁是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定资金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的活动。其本质是出租人保留租赁物所有权，通过让渡租赁物的使用权获取承租人的租金。

承租人可以对房屋进行占有、使用、收益，但不得任意处分，而本案中承租人拆除房屋原有装潢的行为会对租赁房屋的外在或内在形态产生改变，进而影响出租人的利益，因此，承租人改造房屋应经出租人同意。

“出租人同意”应以“明示”为标准。根据《民法典》相关规定规定，沉默仅在法律规定、当事人约定或符合当事人交易习惯的前提下，才可视为意思表示。

故在无合同约定的情况下，承租人征得出租人同意时，应当就改善或者增设他物的情况向出租人作出通知，出租人只有以明示的方式回复同意承租人对租赁物的改造或增设他物的，方才发生法律效力，出租人单纯的沉默或者不作为，不能推定为出租人已经同意。

某建筑公司与某房地产开发公司建设工程施工合同纠纷案

——在施工单位与建设单位同时提起诉讼并申请保全时，应最大限度保障购房业主利益

基本案情

2018年9月，某建筑公司与某房地产开发公司签订建设工程施工合同，由某建筑公司作为总包方负责涟水梁呈美景项目施工，签约合同总价暂定为1.55亿元。

工程完工后，经核算工程总造价为2.14亿元，某房地产开发公司仅支付工程款1亿元，尚有尾款1.14亿元未支付。现部分房屋已交付业主，为此，某建筑公司提起诉讼要求行使不安履行抗辩权，解除合同，并由某房地产开发公司提供担保以保证工程尾款的支付。

某房地产开发公司提出反诉，称某建筑公司存在施工违约行为，请求支付停工违约金、交付竣工验收资料及向业主支付的延期办证违约损失等，本诉和反诉合计标的额近2亿元。在诉讼中，双方均申请财产保全措施，导致双方的正常经营陷入困境，涉案楼盘面临烂尾风险。

裁判结果

为妥善化解双方矛盾，法院先后组织两家公司讨论调解方案、修改协议内容10余次，最终促成双方达成庭外和解，由某房地产开发公司提供相应担保以确保剩余工程款的支付，某建筑公司同意交付工程资料并继续完成剩下工程的施工，双方均撤回起诉，案件得以妥善解决。

案例点评

本案涉案标的额大，涉及购房业主人数多，涟水法院在该案办理过程中，及时分析研判可能产生的涉法涉诉风险，积极争取党委政府的关注和支持。

同时，积极践行“法治是最好的营商环境”理念，依法开展调解工作，先后组织两家企业讨论调解方案、修改协议内容10余次，最终达成双方都满意的处置方案，促成庭外和解，既减轻了企业诉讼成本，又缓和了双方在诉讼程序中的对抗情绪，维护了企业合法权益。

该案的妥善处理，既解决了某建筑公司工程尾款的落实问题，又避免了涉案楼盘沦为烂尾的风险，同时，使得两家企业恢复正常生产经营，为700余户购房业主后续办证、入住奠定基础，是法院优化营商法治环境的生动体现。

夏某诉顾某房屋买卖合同纠纷案

——房屋设定有抵押权且被轮候查封仍可过户

基本案情

2024年3月8日，被告顾某与原告夏某签订《二手房屋买卖合同书》，约定：被告将其所有的房屋以70万元出售给原告，原告于2024年3月22日前支付56万元，被告于2024年3月25日前向盱眙某银行还清案涉房屋按揭贷款、办理案涉房屋抵押注销手续并于2024年3月26日前将案涉房屋变更登记至原告名下。

合同签订后，原告按约支付了被告56万元房屋首付款，被告也向原告交付了案涉房屋，但被告未按约将案涉房屋抵押权涤除，也未协助将案涉房屋变更登记至原告名下。

后原告对被告提起诉讼，要求法院判令将案涉房屋变更登记至原告名下，并申请法院查封了案涉房屋，系首轮查封。案件审理期间，盱眙某银行因其他纠纷对被告另案提起诉讼并申请法院对案涉房屋进行了轮候查封。

裁判结果

一审法院认为，首先，被告作为案涉房屋抵押人可以转让案涉房屋，但抵押权不受影响。其次，在先的查封未解除时，轮候查封不产生查封的效力，本案作为首封案件，享有对案涉房屋进行处置的权利，对原告的诉讼请求可以进行实体处理。

再次，本案原被告签订合同在先，案涉房屋成交价格70万元不存在明显过低情形，原告已按合同约定支付被告56万元购房款，被告也已将案涉房屋交付原告，并不存在原被告恶意串通损害盱眙某银行等第三人权益行为，盱眙某银行作为第三人应诉时也未对原告的诉讼请求提出异议，故被告应按约定协助原告办理过户手续。

最终，法院依据相关法律规定，判决被告协助原告办理案涉房屋过户手续。

案例点评

轮候查封是对其他人民法院已经查封的财产，依次按时间先后在登记机关进行登记，排队等候，待正式查封依法解除后，在先的轮候查封自动转化为正式查封的制度。

对于一套房屋来说，只能有一个正式查封，但轮候查封可以有很多个。在先的正式查封被解除或者过期失效后，排在下一位的轮候查封才会发生正式查封的法律效力。也就是说，轮候查封不会产生正式查封的效力，是一种类似于效力待定的行为。

本案中，法院依原告申请对案涉房屋进行了首轮查封，其他案件法院对涉案房屋的查封均属于轮候查封。若在先查封的法院已经处置了房产，导致房屋所有权变更的，该房产上的其他轮候查封则自始未产生查封的效力，且轮候查封自动失效。

因此案涉房屋被其他法院轮候查封并不影响房屋过户至原告名下，二手房买卖合同的继续履行不存在法律上的障碍。对于房屋上设立的银行抵押权，根据买卖合同约定，被告应向银行清偿案涉房屋的抵押债务并注销房屋上的抵押登记，被告未按约定履行，原告可代为清偿抵押债务以消灭抵押权，代为清偿的抵押债务本息及相关费用可在原告应付剩余购房款中扣除，不足部分可向被告追偿。

江苏某建设公司与某开发有限公司建设工程施工合同纠纷案

——诉前介入推动停工楼盘续建，加强与政府职能部门协调联动，保障业主拿房办证

基本案情

2020年8月10日，江苏某建设公司与某开发有限公司签订《建设工程施工合同》及补充协议，约定：某开发有限公司将盱眙县圣海天鹅湖小区62#楼-69#楼、人防地下室及71#楼剩余工程发包给江苏某建设公司施工完成，竣工时间为2021年4月4日。

合同履行过程中，因某开发有限公司资金链断裂，工期延长，且江苏某建设公司自2023年7月1日起停工，工程建设处于停滞状态。后江苏某建设公司向法院提起诉讼，要求某开发有限公司支付工程款。

裁判结果

案件进入法院后，江苏某建设公司明确表示不再继续对案涉工程进行施工，因双方对欠付工程款金额的争议较大，江苏某建设公司申请对其已完工的工程进行造价鉴定。

考虑到案涉工程涉及购房户多、交房压力大、鉴定时间太长，为妥善解决问题，盱眙法院在诉前调解阶段，联合县住建局、项目帮办单位与开发商、施工单位进行多次磋商，最终双方一致同意搁置争议，于2023年12月1日先行签订《解除合同协议书》，并明确江苏某建设公司在协议签订后两个工作日退场（含全部工程机具及人员），施工场地及所有施工资料交还某开发有限公司，工程款结算事宜双方另行继续处理。

江苏某建设公司退场后，经协调由盱眙县国有建筑企业进场进行工程续建。2024年5月，除争议较大的一栋楼未完成交房工作外，其余523户全部交房，近日办证工作有序开展。

案例点评

建设工程相关纠纷具有事实复杂、标的额大、关联群体多、各方矛盾尖锐等特点。同时建设工程案件涉人身权和财产权，尤其涉开发企业的建设工程案件，除合同双方当事人外，还涉及众多购房户，牵涉的利益重大，应当快速、高效的处理纠纷。

本案通过诉前调解，在搁置争议的前提下，先行解决合同解除事宜，让新的施工主体得以迅速进场，快速有效地推进了房屋的续建、扫尾工作的开展。

续建、扫尾工作的进行，也避免了无法向523户购房者交房的群体性纠纷，防止矛盾进一步升级，有助于维护社会和谐与稳定。诉前调解将群体性纠纷防范与化解在诉前，同样也是法院参与社会治理的有效措施，有利于化解社会风险。

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案例来源：市法院民四庭

盱眙法院

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