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2024年9月1日，江苏省淮安市大运河畔房地产建筑楼群。图片来源：CFP
记者 王珍
银河证券首席经济学家章俊在一份研报中建议，通过中央国债融资或中央增信方式，成立全国性收储机构，以发行2万亿-3万亿元国债的方式，一次性以可控成本将住宅库存降至合理水平。章俊指出，对于当前中国经济而言，房地产市场持续下行无疑是制约经济转型的历史包袱。据其测算，房地产持续降低通过开发投资和“土地财政”直接拖累名义GDP增速1%左右，通过上下游产业链和地产后周期消费间接拖累名义GDP增速0.6%左右。此外，地产下行还对经济形成错综复杂的潜在风险。他提到，回顾美国1929年大萧条和2008年次债危机，两次经济危机的背后均有房地产的身影，其历史经验显示，解决房地产量级的问题，有赖于中央政府信用托底居民和企业资产负债表。章俊指出，当前我国房地产市场面临的问题，既有因人口和城镇化影响的周期性问题，也有供需的结构性矛盾。一方面，库存高企，全国主要城市的库存水平持续上升至40个月以上；另一方面，目前保障性住房的总体需求缺口或在1000万套以上，大致需要7万亿元的投资规模。他进一步指出，当前收储政策面临的主要约束是地方政府杠杆率空间有限，且融资成本难以覆盖租金回报率，导致收储在大部分地区难以执行。5月央行设立的3000亿元保障性住房再贷款，目前仅使用了121亿元，地方收储主要集中在库存水平较高，且地方财政尚且较优的地区。在此困境下，章俊提出了开头的建议，即从中央层面提供信用和资金支持，一次性将大量难以消化的地产库存进行收储，来解决供需结构性矛盾，并通过“以购代建、以租代售”的方式来构建三中全会提到的房地产发展新模式。章俊表示，该方案不仅能通过稳定地产使名义经济增速提高1%以上，还能以较低价格完成保障性住房建设需求，逆周期政策收益显著大于成本。除经济收益之外，该政策还能缓解房企、银行和地方政府“三重压力”：降低房价调整的“负财富效应”对居民消费和预期的负面影响；不增加地方额外财政负担，适度松绑土地财政约束，缓解地方政府债务压力；支持地产即是支持银行，避免因资产价格持续下跌而产生系统性金融风险。
