范宜昌
赢商网《大家专栏》作家
2023.09.15
核心提示
2023年9月7日，笔者接到中国房地产报记者吴先生的电话采访，吴先生提出了三个采访问题：
1.位于徐家汇商圈核心位置的“太平洋百货”在开业经营三十年后于2023年8月31日晚9点正式关门歇业——
这种位于大都市核心商圈、曾是都市时尚代表的百货店，为什么经营不下去要关门歇业了？这样位于大都市核心商圈的歇业百货大楼如何转型复活？
2.位于普陀区莫干山路的“天安千树”购物中心2021年底开业后，因奇特的外形吸引了很多客人，确实热闹过一阵子，但进入2022年上半年防疫封控以后客流一直没有回来，到2022年下半年出现大面积商家离场，商场从开业时的九成商铺满租率，到现在不足五成，空铺越来越多而客流越来越少——
有什么办法能使其商铺满租率提高，失去的客流回来？
3.位于莘庄南广场的“仲盛世界商城”是闵行区莘庄商圈内最大的商场，30万平方米商业综合体开业12年，曾是莘庄地区宾客盈门的商业“老大”，但如今包括主力店家乐福大卖场在内的大量店铺撤场，商城已是“门前冷落车马稀，气数已尽被客弃”——
是什么原因导致其从莘庄地区的商业“老大”快速衰落成“弃子”？ 有什么办法能使其商铺满租率提高，失去的客流回来？
关于这三个典型商业项目的采访问题，笔者的回答如下，在此与读者们共同分享：
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关于徐汇太平洋百货店
太平洋百货集合图，图源网络
开业30年曾经辉煌过的徐汇太平洋百货于2023年8月31日关门了。
上面图二记录的是1995年国庆节前夜，徐汇太平洋百货门前广场人山人海；
而图七显示的是2023年8月31日晚上9时徐汇太平洋百货员工排队目送最后一名顾客出门，这位女顾客向人们展示手上拿的徐汇太平洋百货闭店前开具的最后一张购物发票作为留念。
2023年8月14日，趁尚未关门，笔者带着爱人去徐家汇太平洋百货店打个卡。其实笔者已经十几年没来过徐汇太平洋百货了，以前来也没买过什么留下印象的东西，不过现在要关门了，想去看一下，说不定能淘到好东西呢！
但进门一看，人倒是蛮多的，各楼层卖什么货一目了然（见图三），服役了30年的迅达自动扶梯也在运行正常，带着连绵不断的人流上下移动。徐汇太平洋百货里所有商品3折出售，但笔者还是觉得比网上贵。从地下商场一直逛到八楼商场，笔者没买一件商品，转而到港汇恒隆广场地下超市买了几样食材回家！
现在回答中国房地产报吴记者的问题：
1.位于大都市核心商圈、曾是都市时尚代表的百货店为何经营不下去了要关门歇业？徐汇太平洋百货关门歇业的原因有三：
1）电商线上销售在社会商品零售总额所占的份额逐年攀升：2013年占10%，2015年占13%，2016年占18%，2019年占24%，2022年占27%绝对额达12万亿元人民币。
而徐汇太平洋百货所销售的商品结构中（如上面集合图中图三所示），80%与电商商品结构重叠。网售同类商品的价格优势不是一点点，哪怕关门前夕徐汇太平洋百货所有商品3折出售，笔者还是觉得比网上贵——徐汇太平洋百货店所售商品彻底失去了对顾客的吸引力；
2）徐汇太平洋百货商品结构与经营业态没有与时俱进。
受限于现有建筑结构，徐汇太平洋百货曾经几次想引进新的体验性消费业态失败，三十年一贯制的经营业态已经完全不适应当今消费需求了；
3）徐汇太平洋百货大楼建筑较老，配套设施差，尤其是停车位严重缺乏。
三十年前上海私家车属于起步阶段，保有量可以忽略不计，但是到2022年底，整个上海已上牌小客车保有量达到537万台，开车出门已为常态，商业设施若缺乏停车条件，往往就缺乏访客。
2.这样位于大都市核心商圈的歇业百货大楼如何转型复活？
徐汇太平洋百货店位于徐家汇商圈中央，三公里半径画个圈，坐拥百万消费者商圈，但这个三万多平方米百货大楼老旧物业如果要“复活”商业用途，一定做好三件事：
1）重构商业生态圈
要对原商品结构中与电商重叠部分进行筛选保留20%，其余部分将生活、科技、运动、儿童、体验、美食和夜经济等七大业态与之有机融合，打造新的商业生态圈；
2）“改造落户”
将重构的商业生态圈在这个现存的建筑物内“改造落户”，并按照重构的商业生态圈的运行要求，“改造重置商家落户与运行条件”以符合“重构商业生态圈”的运行要求；
3）改善配套条件
尤其是通过改造，增加停车位与顾客的集散条件。凭借坐拥百万消费人群的商圈条件，上述三条做好了，徐汇太平洋百货大楼有望重现商业活力。
3.当然，除商业用途外，如果改造重置商家落户与运行条件以符合“重构商业生态圈”的运行要求成本过大，那么改变其商业用途，把原徐汇太平洋百货大楼改成“长租公寓”或文化展览场所也是不错的选择。
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关于普陀天安千树购物中心
天安千树购物中心集合图，图源网络与笔者现场拍摄
位于普陀区莫干山路的“天安千树”购物中心于2021年底开业后因奇特的外形吸引了不少来客。这座位于苏州河畔的独特巨型山形建筑由建筑界鬼才设计师ThomasHeatherwick操刀（见图二），借鉴了黄山和中国各地山脉艺术性，走势奇特而雄伟。
这个外形奇特的三万多平方米购物中心一开业确实吸引了很多客人，着实热闹过一阵子，但好景不长，进入2022年上半年防疫封控以后，客流一直没有回来，到2022年下半年出现大面积商家离场，商场从开业时的九成商铺满租率到现在不足五成，空铺越来越多而客流越来越少，见图三、图四、图五、图六、图七。
现在回答中国房地产报吴记者的问题：
1.为什么其繁荣不到一年就出现大面积商家离场，空铺越来越多而客流越来越少呢？该项目存在二大问题：
1）这个项目是“绣花枕头稻草芯”
正如上面图四这位老先生评价的“徒有其表内涵缺乏”，就是商业内涵不丰富，笔者去过天安千树两次，刚开业时及2023年9月9日下午去了一次，十分理解这位老先生的评价，就是在奇特的外表内部，业态为占约80%的餐饮铺与少量买衣服的铺子，刚开业时其独特的外形的确吸引一些人来打卡，热闹了一阵子，但大部分餐饮店铺顾客吃过了体验平平，没有回头客，时间久了就关了；
仅有少数餐饮店铺有顾客吃过了体验好，有回头客，到现在还开着呢，但总体客流大大减少了。
至于那些卖衣服的小店铺根本不聚客，无论是刚开业还是到现在就从来没有热闹过，天天门可罗雀，所以就难以为继了；
2）该项目商业根本没有“定位”
物业条件缺陷使该项目无法落户一个“有效商业生态组合”，套用刀郎“罗刹海市”歌词语句来说，那真是：
托马斯鬼才作品有好有坏，
天安千树项目物业产品生来就歪；
不管您咋种树外表多稀奇，
外表稀奇内部却是“贱”东西（商用价值低下）；
有效商业生态组合落不了户，
尽招些餐饮衣铺实在难聚人气；
那衣铺出售的衣服网上全都有卖，
那餐饮鲜有精品聚客回来；
外加那道路交通难通行非常憋屈，
商圈人气再多难免被抛弃；
开发设计请名设计师还远远不够，
“商业设计”缺位最终会导致项目终身残疾。
2.有没有什么办法使天安千树的商铺满租率提高，失去的客流回来？
办法是有的，只要做好三件事：
1）有效商业生态建起来，为有源头活水来
天安千树商圈虽算不上上海人口中的“上只角”，但绝对是一个人口密度极高的地方，三公里半径画个圈，没有80万也有60万，人口密度极大，重建商业生态圈，将生活、科技、运动、儿童、体验、美食和夜经济等七大业态布置进去，客流就会源源不断回过来；
2）适用性改造
这个天安千树物业尽管是新物业，但是一个商业使用价值极低的“落后”货，把新的商业业态布置进去，必须要进行适用性改造。
这个物业适用性改造需要做好“内部结构改造好便以新商业业态商户舒适落户”、“物业运行条件改造好，便于符合新入户商业业态运行需求”、还有巧妙开启部分区域的外壳使室外景观与室内商户联动，发掘天安千树景观的商业价值；
3）改善外部交通条件
目前项目已经把苏州河畔道路院内化了，整个项目只是临莫干山路双向单车道，交通条件十分憋屈。探讨改善项目交通条件可以从两个方向考虑：莫干山路建双层道路便于人车分流或在苏州河畔建车行兼物流地下通道，把莫干山路变成纯粹的步行街，这样可以极大改善项目的交通条件。
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关于莘庄仲盛世界商城
时间回到2010年，彼时开业的近30万平方米体量的仲盛世界商城以“世界就在这里”为商业定位，携“家乐福”、“百安居”、“百盛百货”、“CGV影院”及当时红极一时的ZARA、优衣库等一众快消时尚品牌盛装开业，一举颠覆了莘庄商圈的商业版图。
自从仲盛世界商城开业后，截留了闵行区南部板块如颛桥、吴泾、老闵行等地的客流，让原本要跑到市区消费的顾客能够就近享受舒适与品类齐全的购物消费体验。其后虽然也经历了快时尚退潮、教育培训业态整改等风波与调整，但直到疫情之前，开业近十年的仲盛世界商城一直是莘庄地区的“顶流”商业项目。
而就在疫情以来这几年，仲盛世界商城面对大量的商户退租而束手无策，虽然经过努力，首层引进了“蔚来”、“特斯拉”、“理想”等多家新能源汽车展厅以及“CHANEL”、“DIOR”、“兰蔻”等美妆品牌，二楼引入“奥乐齐”超市，但整体跟不上各楼层主力品牌的退租速度，商场的满租率越来越低，见下面集合图的图二、图三、图四、图五。
仲盛世界商城集合图，图源网络与笔者现场拍摄
尤其是作为主力店的家乐福关门及另一家主力店百盛百货萧条以后，整个仲盛世界商城的人气每况愈下，到目前为止真是到了“门可罗雀”的地步。下面来回答中国房地产报吴记者问题：
1.是什么原因导致“仲盛世界商城” 从莘庄地区宾客盈门的商业“老大”快速衰落成为热门商圈的“弃子”？
除了经济大环境下行，国内消费不景气因素之外，最主要问题有三个：
1）作为主力店的大卖场“家乐福”关门，以及作为另一主力店的百盛百货店尽管门还是开着的，但由于与电商商品结构重叠不再聚客了，见图四与图五，这样占整个仲盛世界商城50%商业面积不聚客都没有人了；
2）由于占商城总面积50%的主力店关门的关门，不关门的也不聚客了，导致占商城总面积30%的餐饮及次主力店都没有人气了，见图二，这条位于三层的内部走廊原来都是餐饮店铺都关了，整条街都没有人气了；
3）就算去年以来引进了几个新能源汽车品牌展馆及数个美妆品牌，但主力店商家关门的关门、撤铺的撤铺，来的这几个新品牌也独木难支，无法把商场的人流带起来，地下大面积停车库空置，见图三，所以从几年前的莘庄商圈人气王变成今天这样门可罗雀的商业弃子。
2.有没有什么办法使“仲盛世界商城”商铺满租率提高，失去的客流回来？
答案是肯定的。
首先是仲盛世界商城所在的莘庄商圈足够大，画个5公里半径圈，商圈内人口会超百万；
其次这个商场规模足够大，总建筑面积号称30万平方米，去掉地下车库，实际投影商业面积从负二层到地面五层累计估计有20万平方米，算是个巨型购物中心；
还有这个商场上没有塔楼，又是四面临路交通优良，还有足够的停车配套见图三，可以满足作为优质商业体的所有条件。
那么如何让它恢复元气“复活”呢？三步走可以重现商圈内作为“顶流”商业的昔日辉煌：
1）重构商业生态圈
仲盛世界商城实际已经成为“失效商业负资产”，就是失去收益功能或失去活力（包括收入不抵运行成本）的商业地产项目。“失效商业负资产”的现有商业生态组合已经完全失去其应有的功能，因此要使仲盛世界商城重新焕发“活力”，需要为这30万平方米面积的巨型购物中心重构商业生态圈：
需要通过市场调研重新构建“主力店”、“次主力店”、“精品店”组合的商业生态圈，对现有的商业生态组合的更新率至少达到80%；
2）通过改造使新商业生态圈内的商家组合落户，并通过改造来为新落户的商业生态圈业态配备优良的运行条件；
3）通过改造构建崭新商业场景，焕新率需要达到80%以上。
关于重构商业生态圈，请关注本公众号2022年5月24日文章如何激活失效商业负资产？重构「有效商业生态圈」五步曲详解
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小结
笔者接受中国房地产报吴记者采访讨论了上面三个项目，其实这只是冰山一角。
据2022年3月4日上海购物中心协会发布的2021年度报告披露，到2021年底，上海共有购物中心343个（商业面积3万平方米及以上），2021全年总销售额2343亿元人民币。
其中2021年单店销售超过30亿元人民币的有22家，也就是说，总数量占比为6.4%的22家购物中心2021年销售了1171.5亿元人民币，平均每家店销售53.25亿人民币，占总销售额50%；
而数量占比为93.6%的其它321家购物中心2021年销售了1171.5亿元人民币，平均每家购物中心销售3.65亿元人民币，销售额占比也是50%。
按照租金与销售额占比10%推算，这321家购物中心平均每家年度租金收入约3650万，这点钱刚刚够运营成本，收回投资还本付息一分钱也没有。
如果在这321家购物中心里把销售额从10亿元以上到30亿元以内的再分离出来，估计能够分离出50家购物中心，剩下的271家年平均年销售可能只有2.16亿元左右，平均一家年租金收入只有2000万，这笔钱连营运成本都不够。
也就是说，占比高达79%购物中心尽管门还开着，实际上却是入不敷出的“负资产”！
从上述情况看，今天文章讨论的“徐汇太平洋百货店”、“天安千树购物中心”与“仲盛世界商城”均属于这271家“负资产”购物中心内的一个部分，可见上海购物中心“负资产”之多，“城市更新”的任务之重。
今天文章主题通过怎样的“更新”可以“活化”这些商场？今天的答复还是老生常谈——三个“解决好”：
1.解决好商业定位不先进问题，需要重构有效商业生态圈。
例如，“大卖场”与“百货店”由于80%商品结构与电商重叠，已经要全面退出市场了，如果还是以这两类商业形态做购物中心主力店的，必须要用十几个甚至二十几个聚人气的新型主力店来替代他们；
还有要解除一个常见误区：
委托第三方轻资产经营做的商业定位是否先进，靠谱不靠谱，甲方一定需要请业内专家来进行评估，确保要有一个先进的“商业定位”。
2.解决好产品定位不先进问题，需要对现有商业物业按照新的有效商业生态圈落户与运行要求来做好适用性改造。
现在绝大多数有问题的商场问题均出在没有按照正常程序去设计去建造商场，都是本末倒置倒过来做的。就像天安千树一样，甲方花费巨资请了意大利鬼才设计师托马斯设计了一个巨大的种了千棵树的大“山包”，但完全没有考虑过：
里面的商业空间内能够做什么业态？什么业态的落户空间需求怎样？荷载需求怎样？机电需求怎样？运行条件需求怎样？其实这些统统没有考虑过进什么商户？这些空间如何用？商场里人往哪里走？水往哪里流？风往哪里排？货往哪里卸？车往哪里停？……
大师是不会考虑这么多细节的，但这些细节对于商业营运来说是致命的，而开发商以为大师都会考虑好这些细节的——其实没有。
由于没有考虑好这些细节，房子就盖起来了，然后找人招商，由于设计的都是大平层，没有特殊的构造，这些商业面积只能被用来开饭店与服装店，由于受构造限制，别的业态进不来，有特殊物业技术条件要求的店开不起来。
那么等服装店倒闭了，餐饮店没有回头客了，这个商场就死了。
很遗憾，二十年前众多开发商都是按照这个流程开发了大量的“烂商业”或“死商业”，二十年过去了，今天我们依然看到许多开发商还是按照这样的“错误流程”开发商业地产。
所以，今天我们讨论如何“复活”类似于天安千树购物中心这样的商业物业，重构商业生态圈，对物业进行“适用性”改造，就是纠正过去开发过程中错误流程所造成的“恶果”。
3.解决好招商营运不先进问题。
有的商业地产经营公司，一年开几十个购物中心，哪有足够“有经验”的购物中心总经理和高管团队派呀？购物中心总经理及高级管理层都是“拔苗助长”业务素质不够高的。商业地产经营项目绩效低下，与经营方派到项目上管理的团队业务素质低下有关。要求甲方调派高素质有经验的商业地产经营管理人员也是一项重要的“更新”。
本文讨论了“更新活化”这些死掉的或垂死的商场，除了要更新重构商业生态圈（商业定位）、对商业建筑物业进行适用性改造以适应新商业生态圈商家落户与运行需要以外，还需要更新提升甲方商业地产经营管理人员素质，提升他们的招商营运水平。
有了这“商业”、“物业”、“营业”三样“更新”，你的商场一定能够“活化”，使之重新为企业创造价值，为拉动内需做出贡献！
