范宜昌
2024.3.16
核心提示
2024年3月5日，第十四届全国人大二次会议在北京人民大会堂开幕。习近平等党和国家领导人出席开幕会，国务院总理李强向大会作政府工作报告，“高质量发展”成为本次报告的主旋律。本次会议报告中，李强总理再次提到“城市更新”有关内容，这也是“城市更新”自2021年起连续第四年被写入政府工作报告。
今年的政府工作报告中还提出，大力推进现代化产业体系建设，加快发展“新质生产力”。习近平在参加江苏代表团审议时强调，要牢牢把握高质量发展这个首要任务，因地制宜发展“新质生产力”。
何为“新质生产力”？
是由技术革命性突破、生产要素创新配置、产业深度转型升级而催生的当代先进生产力，它以劳动者、劳动资料、劳动对象及其优化组合的质变为基本内涵，以全要素生产率提升为核心标志。
商业地产城市更新，是通过更新改造把“商业组合”、“经营管理”、“建筑物业”重新优化组合来生成“新质生产力”，也就是生成更高的消费能力。
由于商业类存量资产在城市的公共建筑中占据主流地位，加上大量被时代淘汰的大卖场、百货店以及早期开设的以大卖场与百货店为主力店的购物中心需要通过城市更新获得重生，在城市更新中，旧改商业项目会大量出现。
因此，如何把闲置存量、低效或无效的商业地产通过更新改造使之生成“新质生产力”就变得非常重要。
纵观近几年上海已完成的一些商业地产城市更新项目，能够通过更新改造生成“新质生产力”的项目并不多，而许多商业项目更新改造以后没有生成“新质生产力”，有的项目虽然形象焕然一新，但销售和客流比更新改造前甚至下降了，为什么是这样呢？如何避免呢？请看本文详解：
一.“鸿寿坊”城市更新生成了“新质生产力”
鸿寿坊早市图源网络
“鸿寿坊”位于上海普陀区长寿路，由六栋百年石库门老建筑组成并利用了两栋办公塔楼底商联通起来组成，是总商业建筑面积仅15000平方米的小体量商业体。通过城市更新，于去年国庆节前开业迎客。
笔者于2023年10月22日周日与24日周二去过两次，亲眼目睹了周末与工作日人气都很旺的盛况。普陀区商务会2024年2月21日通过公众号《新商业之家》发布了鸿寿坊开业以来日均客流2万节假日4万人。2024年春节前瑞安新天地CEO张斌先生接受媒体采访时透露，根据鸿寿坊开业以来的销售表现推算，鸿寿坊年销售坪效可达到人民币2万元/平方米——无论是客流密度还是销售坪效，鸿寿坊都远高于魔都实体商业的平均值。
据上海购物中心协会2024年3月8日发布的《上海购物中心2023/2024年度发展报告》透露信息推算，上海购物中心2023年平均销售坪效为0.88万元/平方米，鸿寿坊销售坪效为该数值的2.3倍，远高于上海实体商场平均值，“鸿寿坊”城市更新后生成了“新质生产力”！
二、不少商业项目城市更新没有生成“新质生产力”
笔者研究了多个商业地产城市更新项目案例后发现，像鸿寿坊那样通过城市更新生成“新质生产力”的项目不多，而通过城市更新改造重新开业后，项目客流与销售没有得到提升、没有生成“新质生产力”的失败项目却很多。
图源笔者现场拍摄
比如上图这个上海80000平方米购物中心，投入巨资更新改造后非常漂亮，盛装重新开业热闹一阵子后却“门可罗雀”——为什么有着辉煌历史的购物中心通过城市更新改造后客流与销售没有得到提升？
笔者现场拍摄
再比如上图这个位于上海闹市区繁华街道的40000平方米城市更新项目，该项目改造开发的商业定位是“三精一化”四大业态，即“精品零售”、“精致餐饮”、“精品酒店”、“艺术文化”。改造计划是2015年开始，2018年初开业。
事实上，到今天将近9年过去了，该旧城更新项目建筑物改造目测完工了，但里面的商业内涵在旧的去了之后新定位的“三精一化”除了一两家餐馆和咖啡吧之外绝大部分还没有到位。如图所示，80%的商铺是“空铺”，内广场“门可罗雀”。
一般来讲，商业项目旧改是“腾笼换鸟”求发展，“点石成金”财富来——为什么一个位于都市繁华地段的商业地产城市更新项目，投入巨资更新改造后面貌一新却沦为“三精一化”招不进，“旺铺空置”财不来？商都招不来，哪来“新质生产力？”
笔者现场拍摄
再比如上图这个24000平方米的原好又多后来改为沃尔玛大卖场、在2021年11月关门歇业后房东通过城市更新于2023年国庆前重新开业的“凌云天地”社区购物中心，该社区购物中心共三层，一楼基本上保留了原沃尔玛大卖场外租区业态商户见图三图四，二楼开了一个儿童业态与一个元华超市，原大卖场三楼尚未开门据说改建成长租公寓。
从这几个月开业情况来看，可以用四句话来概括：外看装修形象奇，内看商场客人稀，加上动线不通畅，难出新质生产力！
三、城市更新商业项目能不能出“新质生产力”，看什么？
上面四个城市更新的商业案例中，第一个项目成功培育出“新质生产力”，后面三个项目都是投巨资做更新改造了，但却没有培育出“新质生产力”，原因何在？
如何在更新改造之前，我们能够判断出一个项目能否培育出“新质生产力”？
答案是有的，我们可以从以下六方面来尽早判断这个案子的城市更新方案是否能出“新质生产力”。这六个方面是：
1）商圈区位条件；
2）物业交通条件；
3）商业业态条件；
4）业态落户条件；
5）商业动线条件；
6）后勤配套条件。
其实上面四个案例都位于上海市区核心地区，商圈区位条件都是好的，物业的交通条件也都是好的，所以第1、第2项暂不讨论了，我们今天要讨论的是第3、第4、第5与第6项的异同。分述如下：
1.从商业业态条件来看：
案例一“鸿寿坊”通过城市更新打造了一个有效的商业生态圈，涵盖了聚人气的主力店、次主力店业态以及聚财气的高租金业态，两者做到了平衡。
通过商圈调查，占总体商业面积70%的担负聚人气功能的主力店与次主力店的选择是最最重要的，是本商圈内“稀缺”或“空白”又是商圈内消费者“需要”的商业业态。
案例二通过城市更新废除了原作为主力店占总商业面积50%的“大卖场”与“百货店”：由于大卖场百货店与电商商品结构80%重叠，电商销售连年升高，到2023年已占社会消费品零售总额15.4%，受电商冲击，大卖场与百货店销售与聚客能力大大下降，无法承担起主力店作用了，因此需要用一系列能够承担起主力店聚客作用的、属于体验性消费的商家来替代。
然而，案例二用一系列服装鞋帽的集合店铺取代原来的主力店，这些店铺都无法承担“聚客”作用。案例第三与案例四都没有能够起到聚客作用的主力店入驻，所以后面这三个案例不聚客的首要问题是“商业业态条件”中聚客主力店缺位；
2.从业态落位条件来看：
“鸿寿坊”的面积5000平方米、挑高12米的主力店“市集”落户空间是专门更新改造设计定制重建出来的，西侧原三栋老宅建筑拆除开挖建完地下车库后复建起来，见下图：
图源网络笔者编辑
这三栋老宅拆除后，重建的这三栋建筑只是上图黄线下面的外立面与顶部用水泥柱子支撑起来的屋顶，里面是一个挑高12米整体大空间用于落户这5000平方米的双层“市集”。
鸿寿坊依托这个双层市集为主力店，构建了一个雅俗共赏的混合商业业态体系，或叫“商业生态圈”，这个“商业生态圈”内除了上面说的FOODIE PLAYGROUND市集以外，还荟萃了众多品类的宝藏品牌，主要有以下两个范畴：
首先是原创品牌+社交品牌作为主要品牌构成的品牌阵容，这个阵容有60多个品牌，包括了51个上海或区域首店，13家上海首店；
其次，汇集了众多特色品牌，如意大利与日本跨界餐饮品牌SANDO上海首店；酒精与艺术三川上CHUAN3上海首店，由这些品牌来配合最有诚意的自创孵化品牌“鸿寿坊市集”这个新物种。“鸿寿坊”多家餐饮咖啡店铺参与“日咖夜酒”模式，以及早市供应早点模式，打造24小时“活力社区”；
从案例二、案例三与案例四的“商业业态条件”中聚客主力店缺位的情况来看，他们受建筑物业条件限制，无法构建一个有效商业生态圈的主要原因是:
这三个案子在城市更新过程中由建筑设计师先设计了一个改造装修方案，按此方案改造建起来后做填充式招商，导致对建筑物业技术条件要求高的“电影院”“演艺吧”“运动馆”等就无法入驻，所以就招不进来了——因此出现了“聚客”主力店缺位的情况。
聚客主力店缺位，用服装鞋帽等与电商商品结构重叠的零售店铺去充当，导致购物中心商业生态圈缺乏聚客能力，因此开业热闹一阵子后很快就冷下来“门可罗雀”，也就不奇怪了；
3.从商业动线条件看：
案例一“鸿寿坊”商业运行动线通透，一楼南北两端与东侧人流集散点入口进来通道对准中心景观广场这个大的人流集散点；
二楼由大回廊连通六栋旧楼二楼与两个塔楼下商业裙房，集市上方采用小回廊联通二楼商家，垂直交通由自动扶梯加客梯组成，大回廊与小回廊动线周边连着几组直达地下车库的垂直电梯，见下图：
而案例二的优良动线在更新改造中被破坏掉了，比如，一楼开放广场原是商业活动聚客的地方，改造中被全部挖开，虽然打开了地下商业但消灭了聚客活动的地方，还阻断了广场客流辐射东部商铺，使东部黄金珠宝一条街变成没有客流的“死街”；
还有，原来西南角二、三、四楼垂直交通条件不到位比较冷清，这次改造并没有改善这部分交通条件，改造完后这个部位这三层上下全部没有商铺开业，都是死角；
再有，原来纵深处是双动线，现在变单动线了，铺子体块变大有的地方招商就难了。
案例三的内部动线更是糟糕，四个角四栋房子里面垂直交通非常不充分，四栋房子内共享空间内没有设置环廊与垂直交通，导致四组房子内各自垂直，交通困难，与四栋房子之间的互联互通割裂，结果招进任何一栋房子内的商户都难以成活；
案例四是由大卖场改造过来的，大卖场歇业后城市更新时竟然没有打破大卖场原有的闷罐楼层，导致一楼客流很难运行到二楼；
4.从后勤配套条件来看：
案例一“鸿寿坊”做到三大充分：
设立中心广场人流集散充分、全面设置地下物流垃圾流的后勤通道以及垂直配货设施充分。
商场环境能得到良好维护、建地下二层充分的停车设施，每百平方米商业面积配套停车位超过规范要求二倍多，即便在开业期间和节假日日均来客数达到5万人也没有发生过“停车难”；
反观案例二，八万平方米商业面积，地下、地上以及屋顶车位加起来达不到规范要求的百分之七十，这次改造为了增加地下一层商业面积又挖掉了数十个停车位；
案例三有四万多平方米商业面积，仅仅配了数十个车位，还不够商场本身管理人员停车，所以根本没有顾客的车位；
案例四更是荒谬，这次更新改造把屋顶停车场区区一百来个停车位挖掉了一半，为三楼的长租公寓开天窗，见下图：
图源笔者现场拍摄
上述除了案例一之外，案例三更是离谱，某次笔者想去五楼一家饭馆吃饭，车子开到项目门口问保安五楼吃饭车子停哪里？保安回答车子停到离项目500米远的外滩地下车库然后走过来吃饭！后来笔者放弃在那里用餐，寻找能够停车的地方去了；
案例二与案例四都是不顾本来就车位不足的事实，为了能够扩大一点销售面积牺牲不足的停车位，城市更新后，本来就不足的车位变得更少了。
四、正确方法小结
通过上述案例分析，我们可以看到商业地产项目想通过城市更新生成“新质生产力”，在商圈区位条件与交通条件符合要求的情况下还需要：
1.构建好有效的商业生态圈
需做好市场研究和商业定位，选好商家组合。
具体如何做，请参阅本公众号《商用地产价值优化》2022年4月25日发表文章《新形势下如何构建有效商业生态圈？》，文章特别强调了如何选好主力店、次主力店与精品商户，以及如何选好“聚客”商户与“聚财”商户等重要问题；
2.通过对建筑物改造做好主力商家的落户
案例一城市更新以后变成聚客能力强销售坪效高的一个重要原因，是聚客主力店能够舒服落户，这是通过对建筑物业进行重大改造以后才能落户的；
而案例二、案例三、案例四重要聚客主力商户缺位，实际上是城市更新设计过程中没有预留重要主力店的落户空间与位置，改建完成以后物业条件不支持引进对物业条件有特殊要求的聚客主力商家落户，从而使项目在城市更新完成后重新开业客流与销售低，这样的城市更新改造就没有培育出“新质生产力”；
3.通过对建筑物改造做好商业运行动线
案例一“鸿寿坊”这15000平方米的商业面积是由两栋写字楼底商、东侧三栋石库门旧房、西侧三栋石库门旧房拆除复建的市集组成，是通过中心广场大环廊动线、市集内小环廊动线串联起来的，把这八栋房子连在的一起构建成了一个有分有合商场整体，这些连廊构成了“鸿寿坊”良好的商业运行动线；
反观案例二、案例三与案例四的商业运行动线并没有在城市更新中得到改善，甚至案例二原来的地面动线也被挖掉了；
4.通过对建筑物的改造做好后勤与配套条件
如案例一“鸿寿坊”，其优越的后勤通道地下物流垃圾流集散配送条件，以及充分的停车配套条件，都是通过对建筑物的改造建出来的，尤其是地下停车库是把建历史保护建筑进行保护性拆除，建好地下车库以后复建起来的；
反观案例二、案例三、案例四不仅没有在城市更新中做好后勤通道、增加停车位等必要改造工作，案例二案例四还为了扩大商业面积牺牲本身不足的停车面积，阻碍了顾客开车来消费的可能；
如果您的商业地产项目区位条件与交通条件是优良的，想要通过城市更新使您的商业地产项目生成“新质生产力”，必须要做好上述关键四点，您的项目才能够像案例一一样生成“新质生产力”。
看官到这里，您会悟出门道来了，实际上商业地产城市更新项目，也需要像开发新商业项目一样遵循“定制式商业开发模式”：
先要通过市场研究构建一个有效商业生态圈，再把这个商业生态圈的商家组合好构建成“商业运行模型”，再把这个商业运行模型放进这个现有建筑物内，然后根据这个商业运行模型落户与运行要求对建筑物进行适用性改造，使这个商业运行模型内的商家舒服落位并具备运行条件，再通过改造完善后勤与停车等辅助条件，最后配置好机电和装修。
商业地产项目城市更新按照这样的方法与步骤操作，“新质生产力”就能够生成了，案例一“鸿寿坊”就是这样做的。
案例二、案例三与案例四的城市更新没有生成“新质生产力”，实际上是走了“通用商业开发模式”：
就是先让设计师设计一个改造装修方案出来，然后改造装修起来了，再去往里面填充式招商，再重新开业，这样的商场热闹一阵子冷下来了，结果发现聚客主力店缺位、商业动线不通达、垂直交通不充分、物流停车配套不充分，到头来这个城市更新把大把的钱花掉了，销售与客流比更新前没有改善或下降了，这样的城市更新就没有生成“新质生产力”，原来“低效”或“无效”商业资产通过城市更新改造还是“低效”或“无效”商业资产。
要把“低效”或“无效”商业资产通过城市更新变成“有效”或“高效”商业资产，生成“新质生产力”，需要领导的重视与智慧、专业服务、以及员工担当，来做好上述四个环节，您的商业项目通过城市更新就一定能够生成“新质生产力”。
