范宜昌
2024.1.3
核心提示
回顾2023年, 笔者在本公众号共发表十三篇商业地产领域相关原创文章，总阅读量达到63000＋，为感谢读者朋友们的厚爱，2024年伊始，笔者在此对2023年的原创文章做一个系统性的梳理总结，希望能给读者朋友们带来更多“温故而知新”的感悟与收获。
根据文章的中心内容，笔者将这十二篇文章大致分为以下五类：
一. 小体量商业体价值研究
二.城市更新商业体价值研究
三.购物中心专业逻辑与顶层设计
四.优秀商业案例解析
五.失败商业案例解析
每篇文章均可直接点击加下划线的蓝色标题链接进入全文阅读。标题下的文字为每篇文章的内容概要。
一. 小体量商业体价值研究
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迷你综合体业态组合示意，笔者制
房地产市场经过野蛮生长二十余年，累积了大量闲置商业体。其中有很大一部分为「小体量商业体」。
在笔者看来，过去接触过的闲置“小体量商业体”中的大多数均符合“迷你综合体”基本选址要求，这些项目很有希望以“迷你综合体”方式复活：本文以上海原竹科技公司利用闲置的4万平方米酒店物业，通过重新规划改造成功开设“迷你综合体”为例，介绍了这样的汇集了“办公”、“精品酒店”、“长短租公寓”、“精品商业”等功能的“迷你综合体”商业模式，盘活这些闲置资产有了新希望！
![]( "https://image.ipaiban.com/upload-ueditor-image-20230103-1672716970861027462.png")
全国各地的闲置商业体组图。图源网络
其实早在2021年八月、九月、十月，笔者也曾在本公众号《商用地产价值优化》连发三文进行小体量商业体价值研究，试图为这些前途堪忧的小体量商业体项目找到出路。读者们可点击标题文字，跳转阅读：
《【小体量商业体】的出路在哪里？ ——小体量商业深度观察》
《【小体量商业体】价值如何评估？——“投资价值”篇》
《【小体量商业体】的价值如何评估？——“商用价值”篇》
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招商时应注意「漏斗式组合」。笔者绘制
本文在上一篇《闲置「小体量商业体」新希望》的基础上，对闲置「小体量商业体」做了进一步探讨，帮助读者朋友对此问题有进一步了解。投资闲置小体量商业体开设并经营“迷你综合体”这个业务一定有市场，而且技术门槛并不高，是非常适合中小企业业务转型进入的领域。文章同时提出了评估某闲置小体量商业体是否适合进一步开发做“迷你综合体”的三项基本条件。
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新型社区商业中心潜在载体：歇业的百货商场与大卖场物业。图源网络
本文提到消费市场转暖的形势下，开设新型社区商业中心的机遇。文章详细叙述了未来实体商业发展“机会在社区”论述，以详实的资料论证了“消费需求在社区，可利用的物业在社区，有利的政策偏向社区，发展的条件在社区”的观点。文中还对如何才能使您的社区商业项目进入少数的商业经营“赢利者俱乐部”提出了具体建议：选择什么样的商业业态组合进入社区商业、如何在商业策划定位、商业运营平台（无论是新建的还是改建的）、专业化经营管理方面全面下功夫。
二.城市更新商业体价值研究
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蟠龙天地开业后游人如织的街景。图源网络
本文是一篇笔者在“上海城市更新”公众号推出的原创文章，文章回答了“蟠龙天地凭什么火了？”凭的是：
1）小镇内涵“很丰富”，吸引人气“手段多”；2）小镇条件“很方便”，游客出入“很容易”；3）小镇体验“很舒服”，意犹未尽“还想来”。文章同时指出，过去十多年来，全国已经城市更新或新建的建成开业或建成后烂尾的被冠以“文商旅小镇”的项目近2000个，大部分是半死不活或烂尾的项目，极少成功案例。因此，笔者借用“蟠龙天地”这个文旅小镇正面案例来给文旅小镇开发商一点借鉴思考。
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开业30年曾辉煌过的徐汇太平洋百货于2023年8月31日关门。图源网络
笔者接受中国房地产报记者采访时讨论了三个倒闭和行将倒闭的项目，其实这只是冰山一角。本文花了大量笔墨逐一分析了这三个项目为什么倒闭或行将倒闭，指出必须通过“商业”、“物业”、“营业”的“更新活化”来拯救这些死掉的或垂死的商场：更新重构商业生态圈（商业定位）、对商业建筑物业进行适用性改造以适应新商业生态圈商家落户与运行需要、更新提升甲方商业地产经营管理人员素质，提升他们的招商营运水平。
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“鸿寿坊”开业后游人如织的街景。图源网络
“鸿寿坊”开业成功，为众多城市更新项目树立了榜样。2023年9月28日开业的普陀区城市更新商业项目“鸿寿坊”，开街首日人潮如织。一个由五栋百年石库门老建筑、两栋办公塔楼部分底商连通起来，总建筑面积仅15000平方米的小体量商业体，由百年老宅更新改造而成的“鸿寿坊”，是何以转身成为热门商业打卡地？又是如何全面超过附近的购物中心，并被打造成“爆款”的社区商业？本文中笔者从区位优势、业态创新、动线规划、设施完善四个方面解读其成为热门商业打卡地的要素。
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“鸿寿坊”分析图。图源网络，笔者编辑
本文是因为推出了《百年老宅“鸿寿坊”何以转身成为热门打卡地？》一文后，接到了许多读者电话或微信，要求笔者就打造“爆款社区商业”的条件做进一步说明而写的。
所以文章继续运用鸿寿坊这个案例，就打造“爆款社区商业”八项条件做了详细说明，这八项条件是：
1）商圈区位条件；2）物业交通条件；3）商业业态条件；4）业态落户条件；5）商业动线条件；6）后勤配套条件；7）场景与IP条件；8）智能服务条件。
其中哪些条件是先天条件？哪些条件是可以后天打造的？哪些条件是技术含量最高的？哪些条件是无论商业体的规模大与小，都至关重要决定项目生死的？
请点击文章标题，看本文详解。
三.购物中心专业逻辑与顶层设计
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上海徐汇滨江梦中心城市综合体装修豪华竣工五年15万平方米商业至今闲置。图源网络
本文是一篇笔者在“上海城市更新”公众号推出的原创文章，文章解读了为什么过去十年来有这么多的商业地产负资产出生？
因为他们的商业地产开发“专业管理”缺失。
文章详细解释了现代商业地产开发需要什么样的“专业管理”？文章还以笔者见证过的几个“专业管理”缺位的失败项目为案例，分析了这些项目从商业定位选择、建筑设计落位、运行条件创建各个环节均缺乏专业管理，一步一步放大建筑物业硬件缺陷。
商业建筑的错误就是怀上先天性心脏病的孩子，生（造）出来就是负资产，后面再努力只是不停花钱增加损失。专业管理有多么重要，又如何才能做好？
请点击文章标题，看本文详解。
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2022年营业中的北上海商业广场商场冷冷清清。图源网络
本文详细透视了北上海商业广场做销售型购物中心“入局”后死去活来18年，一直到今天无法“破局”最终死了的整个过程，得出了全销售再返祖统一经营的商业地产难以成功的结论，以此警示潜在的投资客避开这样的“坑”。文章同时给出了由笔者亲自指导规划设计并承担后续商业规划与运行性能化设计的“贵州天柱缤纷天地”与“四川乐山世豪广场”两个“半卖半持有”商业项目经营成功的案例。其基本逻辑是做好做旺持有部分商业，带来销售部分商铺溢价出售，开发商卖完销售部分基本收回整个项目初期投资，持有部分为开发商带来长期与远期超额回报！关键之处在于“销售部分”与“持有部分”商业规划做到“有分有合”！![]()
全国开花的轻资产项目。图源网络，笔者整理
本文指出商业地产行业“轻资产”模式自诞生以来红火几年后逐渐开始趋于平静，八年时间里那几位如雷贯耳的商业地产大佬们已经在全国各地开业了数百家“轻资产”购物中心。但照目前形势来看，“轻资产”成功案例却不多（即去除年度运营成本后，甲方分得的利润数额足够在15-20年内收回项目初期投资本息的项目）。除了文中提到的极少数成功案例代表如中信泰富万达广场以外，大多数开发商朋友“入局”轻资产后结果不够好，甚至完全被“套牢”而难于“破局”。需要解决好四大问题，即普遍存在的“商业定位不先进”、“物业设计不精准”、“招商入户乱填充”、“经营管理不专业”问题。其实无论是轻还是重，做好商业地产的前提，是要把商业物业设计建造成符合选定商业业态落户与运行要求。请点击文章标题，看本文详解。
四.优秀商业案例解析
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笔者带领学员游学南翔印象城。学员现场拍摄
当今消费形势低迷，众多零售业者困惑——疫情管制放开已经大半年，为何沪上许多购物中心客流仍未回归，冷冷清清门可罗雀？
南翔印象城建筑面积达34万平方米，疫情第一年2020年8月25日开业，第一个完整销售年2021年，销售进入30亿俱乐部，疫情中表现较好，疫情过后客流快速回来：2022与2023年新旧之交新冠疫情大流行时一度客流流失，去年三月大流行结束以来客流稳步恢复，目前完全恢复到了2021年水平：工作日客流平均每天6—7万人，周末节假日平均来客数比平时翻倍，平均客单价接近百元人民币——在后疫情时代，沪上大多数购物中心来客稀少、交易低迷的今天，南翔印象城的表现确实亮眼！
商业地产要学习「南翔印象城」，要学什么？
请点击文章标题，看本文详解。
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12月9日，七宝万科广场16-17时人流饱满内景，图源笔者现场拍摄
在消费市场低迷、消费信心不振、众多在营商业项目门庭冷落绩效不佳、营运商叫苦连天、开发商谈商色变的当下，开业七年的上海七宝万科广场却持续“火爆”，宾客盈门。现在坊间流行的说法是“消费降级”，但在七宝万科广场，却根本看不出来！办一个购物中心，你凭什么吸引人来？如何在顾客心目中保持长久新鲜力与商业地位？如何拥有持续强劲聚客能力？
五.失败商业案例解析
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某奥莱小镇项目停工现场。图源笔者拍摄
本文以上海三个“拷贝”失败项目为案例，详细分析了“拷贝”项目招商经营失败的原因，总结了“拷贝”失败项目的经验教训。文章希望新入局的商业地产开发商汲取他们的教训避免陷入他们同样的陷阱，从而开发出绩效好、能够有效服务于新消费市场的商业地产项目出来。
请点击文章标题，看本文负面案例详解。
六.2024年预告
展望新的一年，在2024年里，笔者将在本公众号《商用地产价值优化》为读者贡献更多最新研究成果，并聚焦如下三个主题，陆续推出专题研究文章：
1）商业业态创新与跨界案例研究
特别是被称之为“新消费”领域研究文章，引领商业业态发展趋势；
2）继续“定制商业开发模式”研究
普及商业地产规划设计需要引入的“商业地产逆向设计理念”，“商业规划与运行性能化设计理念”以提高新建与改造商业物业的使用价值，减少烂尾商业地产项目出生率；
3）继续聚焦于城市更新项目涵盖三大主题：
闲置烂尾或歇业商业项目复活、旧城片区改造更新、历史文化保护建筑的保护性更新改造。
各位敬请期待！
最后，笔者在此祝读者朋友们，2024新年快乐！
2018年度文章总结可点击链接：
商用地产价值优化2018年度回顾与展望
2019年度文章总结可点击链接：
商用地产价值优化2019年度回顾与展望
2020年度文章总结可点击链接：
商用地产价值优化2020年度回顾与新年展望
2021年度文章总结可点击链接：
商用地产价值优化2021年度回顾与新年展望
2022年度文章总结可点击链接：
商用地产价值优化2022年度回顾与新年展望
上海楼宇科技研究会商业地产与文化创新专委会副主任委员曾任百联集团购物中心发展有限公司建设工程技术和投资顾问手机：13901018605
微信：frankfanyc
后记：
笔者作为商业地产专家、上海市楼宇科技研究会研究员提供商业地产开发咨询服务，包括城市综合体或其他商业项目前期商业定位、设计优化、商业规划、商业运行性能化设计，以及提供商业地产开发相关辅导课程：
1. 《新形势下构建有效商业生态圈》一天
2. 《大型房企商业地产开发体制机制建设》一天
3．《大型商业地产开发商业战略与租金策略》一天
4. 《购物中心专业逻辑与可以预见的发展趋势》一天
5. 《城市更新：重构【有效商业生态圈】五部曲详解》一天
6. 《商业地产“轻资产”模式各方利益博弈与长期价值》一天
有需要的读者朋友可联系微信号：13901618605 咨询订购。
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