网上关于法拍房的信息铺天盖地，有人说是捡漏的好机会，价格低于市场价，稳赚不赔；也有人提醒风险重重，可能会遇到产权问题、腾房难、欠费多，面对这些截然不同的声音，我既期待又忐忑，让我决定研究并最终购买法拍房，主要是法拍房——价格优势明显，确实吸引人！
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买法拍房必须要做的事情
搜索房源：先网上搜索在某东、某宝等电商平台上按照自己的需求筛选合适的房源，然后深入了解。
想自己拍还是找中介？自己心里一定要对比好，如果想省时间、降低风险，愿意花钱的话，找中介当然方便。我是自己亲力亲为，从选房、竞拍、付款到过户，每一个阶段的时间节点和要求都要弄清楚，确保自己不会因为不懂规则而错失良机或造成损失。
2、提前调查房源，避免买到“问题房”
选房的过程主要是调查过户、贷款、税费和收房的问题能否解决，只有解决了才能放心竞拍。
像👆这个房子在出竞价前调查清楚，可以在信息可在网上查到，有些信息可能需要借助不动产或法院了解，避免遇到不良房源。重点查询房屋的产权和法律状态，主要是以下信息：
①是否有产权证？没有产权证的房子不能办过户，慎重！
②是否有抵押？有抵押的房子过户时间会变长，甚至可能需要你帮业主长期贷款。
③是否有查封？多次被查封的房子要小心，可能涉及复杂的麻烦。是否有房屋？如果房屋出租，机场有优先购买权，可能会影响你拿房。
④查询方式：可以司法拍卖网站查看标的调查表（阿某法拍、某东法拍）、去不动产登记中心查询（带上地址房屋，交几十元查产权）或者查看法院拍卖公告（有些法院会明确说明产权问题）。
3、线下实地看房（避免买到烂房子）
很多法拍房不能实地看房，但有些是可以的，尽量建议去看，或者找专业人士帮忙调查。
不管是找小区物业、问周围邻居或者蹲点，主要看看房子的具体情况，观察房屋是否长期空置，有没有住人，避免买到无法腾退的房子或者“空置多年”的问题房！
如果房屋被法院查封，可以直接询问法院，有些法院可以提供部分房屋状况信息。
朋友@灰灰：我拍了一套法买房，实地查看后才发现房子已经空置3年，水电全停，屋内发霉，部分墙体开裂，如果不看房直接拍下，修改费用可能要大几万，最后果断放弃。
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如何顺利竞拍过户、入住
如果选中了房子，就可以缴保证金：一般是起拍价的5%-20%，未竞得可退还。随后，按照规定期限内参与竞拍。
竞拍是法拍房最重要的一环，很多新手竞拍时都会踩坑，比如过早出价、盲目加价、忽视延迟报价规则，导致房子买贵了，可以自己设置竞拍上线，比如低于10%-20%，这样可以降低风险。
2、竞拍成功后的过户流程
法院出具裁定书→ 缴税费→ 办理产权过户→ 领取新房产证
法拍房的过户流程通常比普通二手房交易更快，因为法院裁决书可直接用于产权过户，无需买卖双方签字。但需要注意：
①加快缴税并办理过户：部分法拍房要求买方自行缴税，建议尽快完成，避免不必要的滞纳金。
②确保房产无继承债务：例如物业费、水电费等，部分法院不负责清偿这些费用，竞拍前要了解清楚。
3、破解占用和交房难题
房屋腾退是法拍房交易中最不确定的预约。如果房屋租赁原房主或机场居住，购房者可能面临腾退困难。如何处理？
①竞拍前确认房屋是否被占用
在拍卖公告中，法院通常会披露房屋的占用情况：已腾空→ 消耗担心，可直接交房。有人居住→ 需侵犯自身腾退，可能涉及法律诉讼（谨慎购买），所以，实地看房很重要。
②如何成功腾退房屋？
协商解决：可与原房主或机场协商搬离，适当支付搬家费用或补偿，提高退腾效率。如遇到恶意拒绝腾退的情况，可联系法院或律师介入。
法律手段：法院裁定书本身具有强制执行力，如果原住户拒不搬离，可以向法院申请“强制执行”。法院可派遣执行人员上门清退，但需一定时间（通常2-6个月）。
提醒：如果预计腾退较困难，可在竞拍前预留一定的腾退费用，减少损失。
法拍房的购买过程虽然复杂，但如果掌握正确的方法，可以最大程度降低风险，实现顺利交易。
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