华景新城，梦回9年前。
中介告诉楼市君，现在总价160多万，就能在华景买套60平两房了，单价仅需2.76万/平。
吓...这可是天河的老牌教育强区，放之前提着灯笼也不敢在这地头找。
楼市君查了下，这已经该组团近9年来的新低。关键在近一周，2字头的房源还连着卖了两套。（来源：华景新城成交数据）
这个天河超大型社区，如今价格有哪些最新变化？今天楼市君实地走了一趟华景新城。
| 华景新城实拍
| 广州楼市发布 摄
壹
中介刚刚提到2字头入手的组团，就是加拿大花园。
紧挨着网红珠江俊园，从前阵子开通的11号线华景站出来，走路大概15分钟左右就到了。
看价格你应该也猜到楼龄，这里建于1994年，还是广州第一个在香港上市的楼盘。
| 加拿大花园实拍
| 广州楼市发布 摄
看着上了年纪，花园的绿化环境保养得不错，楼下设有健身、儿童活动空间，住起来还算干净整洁。
这里自带幼儿园，对口省一级棠下小学、113中学；小学名气虽比不上第一梯队的华景小学，中学还是能打的。
楼市君了解到，最新成交的2字头房源，一套是60.9平两房，总价168万，单价2.76万/平。
另外一套是130平的3房，总价380万，单价2.92万/平。
其中最便宜这套两房，是在9栋的步梯楼，而且是一楼的单位，采光、潮湿等情况，都是买家把价格打下来的原因。
| 加拿大花园实拍
| 广州楼市发布 摄
话说2字头的单价，放到现在是什么概念呢？
楼市君查了下过往成交记录，在3年前楼市还比较热的时候，加拿大花园的二手成交均价企稳在4.5万/平。（来源：贝壳找房）
直到去年初成交单价跌破3字头后，有点没刹住车，一路在2字头的边缘试探。
从目前最新成交情况来看，加拿大花园的成交单价，已经回到2016年的水平。
| 加拿大花园成交记录
| 图源：贝壳找房
贰
当然，大到自成一派的华景新城，各组团之间的价格差别也很大。
从今年开局成交的房源来看，9套二手的成交单价，从2字头跨到了6字头。
既有总价不到200万的上车盘，也有将近1000万的高级改善。
华景新城其他组团的价格走势如何呢？咱们接着去看下。
| 广州楼市发布 制图
楼市君筛选了近一年来，华景卖得最好的15个组团，也是现在二手买家普遍选择的热门楼盘。（统计来源：贝壳找房平台）
可以见到，跌到刚需也能摸得着的加拿大花园，就排在前三位。
排在最前面的陶然庭苑、芳满庭苑、珠江俊园、邮通小区，价格跌幅几乎也是最狠的。
像另外一个刚改组团——邮通小区，近一年成交均价跌幅达到26%！
改善标杆珠江俊园也没挺住，近一年价格降了23%左右。
| 广州楼市发布 制图
在走访过程中，中介告诉楼市君，华景价格降下来后，成交量的升温是很明显的。
据统计，2024年全年，华景新城二手成交了334套，比起23年的263套，成交量涨了27%！（统计来源：华景新城成交数据）
| 华景新城实拍
| 广州楼市发布 摄
那么来到现在，究竟是谁在入手华景新城呢？
可以见到，在最近3个月，300-400万总价段，是华景新城最主力的成交价格区间，占比高达31.4%！
200-500万的价格段，更是占到了整个华景新城总成交的一半以上。
价格再往上走，成交明显变得乏力。
总体来看，成交的房源中，三房是占据主导地位，其次是两房户型。
| 广州楼市发布 制图
中介普遍反映，目前看中华景新城的，主要有两类客群：
一类是市区上班的年轻家庭，奔着华景成熟的位置、学校，以及开通的11号线来的；
一类是退休家庭，买来养老住的，华景这边聚集很多高校教师，生活氛围整体比较安静。
（想了解华景新城二手详细情况，欢迎扫码找楼市君）
叁
再次走访华景新城，楼市君的最大感受就是：
华景新城不像一个小区，而更像一个微型城市。
在华景新城，既有邮通小区这样的老破小，也有珠江华景里这样的次新房；既有曾站上过10万+的珠江俊园，也有2字头成交的加拿大花园。
楼梯楼和电梯房和谐共存，大户型和小户型按需选择。
而二十年的发展，让华景新城拥有了教育、商业、医疗...几乎所有类型的公共配套，聚集起10万+的人口。
你可以想象到它从一片黄土，发展到高楼林立，也曾拥有过繁华。
可以说，华景新城，就是一个生动的例子。它告诉了我们没有一个板块可以一直独坐“钓鱼台”。
一方面，高楼岭带来的价值磨损，比想象的要大得多。
大抵是壮士迟暮，任何稳固的价值体系，都将在岁月的长河里慢慢消磨。
还是以加拿大花园为例，项目曾经在香港公开销售，也是港式住宅设计的典型代表。
我们可以看到一些社区设计直到现在依然不过时：
比如围合式布局、中央园林、商业集中布局、首层架空等等。
甚至，为了契合加拿大风格，项目还在园林内增加了不少异域元素。
但这一切，都抵不过时光。
无论是社区品质还是房源设计，加拿大花园明显与时代脱节了。
目前，贝壳找房上显示，1994年后陆续建成的加拿大花园，成交价格仅在3万/平左左右右。
而枫叶路一路之隔、2006年后的珠江俊园，还能站上6万+。
这也代表着，超过30年楼龄的小区，实际上已经不具备商品属性了。
这些，都与楼市君了解到的信息相符合：
加拿大花园的买家，大多数都是自住为主，年轻人追求低总价，而老年人则离不开这30年沉淀出的烟火气。
另一方面，楼市价值热点也随着板块轮动而改变。
从华景新城诞生至今，仅天河就出现过数次置业热点板块的变迁，随即带来购买力的转移。
比如2010年左右，珠江新城崛起，吸纳了第一波华景新城的买家；2018年后，牛奶厂板块和金融城热度高涨，华景新城再次出现购买力变迁。
可以说，天河每一次置业热点的转移，都会从华景新城带走大批买家。
这背后，既是天河供应格局发生的改变，也代表着城市的发展方向在调整。
特别是这几年，华景新城无新盘供应，板块发展潜力已经“钉死”，潮水退去之后，甚至连炒房客都不再涉足。
因此，楼市君也建议，从价值潜力来看，买家最好还是跟紧城市的发展脚步。
在前几天，《2025年广州市年度土地供应吹风会》就透露，天河2025年主力供地板块依然集中在智慧城和金融城。
这两个板块，既有城市的顶层设计优势，又有充足的土地供应，明显更有前景。
| 广州楼市发布 制图
另外，华景新城尽管也在十来年后，拿出了全新地块——生物药厂地块。
但在楼市君实地探访后发现，地块内部没有任何平整出让的迹象，低矮的建筑基本都在使用，既有仓库也有小院。
就目前了解的信息来看，地块年内出让的可能性并不大。
即便能为华景新城带来首个新规产品，但对整个板块的价值提升，几乎没任何作用。
当然，华景新城带给我们的启示，不止这些。
对于买家来说，买房最好的建议依然是按需购买。
而2字头的华景新城，或许就是买入天河最具性价比的一次机会。
