房子迭代越快,使用率越高越好?
最近南方面粉厂地块使用率奔130%,打响产品新升级第一枪。但很多人却笑不出来。
官方土地推介会透露,未来高品质生活区的住宅建筑上限可适当提高,也就是说不是个例。
最近上架的白云怡新路地块就印证了这点,阳台占比可提高至25%,意味着使用率可以做到120-130%。
按这个趋势,不排除越来越多项目全面铺开,以后120%、130%甚至更高使用率,可能会是常态。
从去年出台住宅新规到现在,广州新房使用率从“冲击100%”到“突破100%”,再到“奔130%”,短短1年就迎来三次升级。
原以为手机一年换一代已经够快了,没想到房子这种几十年的商品,使用率变化更猛。
加速提高使用率,乍一看是利好,意味着得房率又提高了,但幸福感是“对比”出来的。
政策变动过快,容易让买家缺乏安全感,甚至有可能变成利空。
1、加速二手贬值,原先使用率70-80%的产品直接受到冲击。
截至目前,广州在售二手房数量已超过15万套。
尤其15年楼龄以上的房子,占比约71%,高龄+使用率低+户型过时,未来可能会更难卖。
就像现在,苹果、华为等智能手机的时代,很少有人再去买诺基亚。
这样一来置换需求得不到释放,新房去化也会受影响。
部分使用率在73-85%次新房,甚至网红二手,也被比下去了。
举个栗子。海珠西某现房,89平三房,套内面积约76平。参考总价520万,算下来套内单价6.84万/平。
附近另一个待入市新盘,89平三房使用率110%,算上赠送面积,套内单价约6.2万/平。
同个户型一对比,新盘和两三年前的存量新房,一下就拉开差距。
接下来,等使用率130%的产品一出,今年这批刚入市的新盘,又没法比了。
2、加剧新房买家观望:政策变动过快,买家觉得后面使用率还会更高。
不止二手,新房也会受到冲击。
别忘了,现在广州还有大量使用率不到100%甚至只有80%的存量新房。
这些房子还没变成二手,也跟着“被动降级”了。
新规后使用率接近或突破100%的项目也很无奈,费尽心思做出来的“最新款”,转眼又不新了。
使用率的频繁更迭,也会加重买家的观望情绪。
当越来越多人认定“新房产品没有最好,只有更好”,买房周期也会不断延后,导致市场更加“供过于求”。
3、开发商也很受伤,特别是2020-2021年高价拿地的房企。
当时的楼市行情火爆,土拍也疯狂,溢价40%以上拿地的房企不在少数。
这些项目大多没有赶上住宅新规,现在开始卖现楼,产品设计上明显处于劣势。
比如当年深振业以楼面价约1.5万/平、溢价40%拿下的新塘134号地块,转化出的新盘叫振业学府里。
这个项目捂盘三年直到最近才入市,使用率没有突破100%,第一波开盘价比地价还便宜。
使用率越来越高,就得继续“苦一苦”二手业主、存量新房和过往拿地的开发商。
这样做,确实有利于更好地卖出新地。但能否有持续性,一切不可预知。
上半年广州土拍冷清,土拍金额下降超过8成,全国300城下降超过4成,确实不好过。
越是这个时候,保持政策“稳定性”也越重要。
房子不同于快消品,作为大宗资产,更需要可持续发展的政策和良性的市场环境,才能保持长期活跃。
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