零公摊时代，真的要来了！
我买的明明是 100 平的房子，为什么只有 70 几平米的使用面积？
公摊一直被买房者深恶痛绝。
现在广东那边放大招，零公摊的房子已经出现了。
第一个吃螃蟹的是广州，率先在户型上做调整，今年广州大量的新房，得房率 100%已经是标配，甚至有开发商在做 130%的新房。
深圳也更新了《深圳市建筑设计规则》，减少计入公摊的面积、对阳台及飘窗的建筑设计进行尺寸上的调整。
新规后，龙华的一个项目中建.鹏宸云筑使用率接近 100%。
浙江绍兴、温州、金华、湖州，湖南长沙，也纷纷表态。
上海这边，迟迟没有动作，但必然是长期趋势，只是时机未到。
减少公摊，取消公摊，其实就是变相降价。
最近两年，楼市下行，房子不好卖了。
两类群体最痛苦，一个是房东，一个是开发商。
需求端的狂热消失，供给端开始卷起来了。
之前大家买房买的是信仰，只要房价能涨，再烂的户型，再高的公摊，依旧有人抢。
如今库存压力大，开发商就得想办法提升房子的质量，再给出各种优惠让利操作，上海买房送黄金的都出现了。
开发商把房子设计的好一些，公摊少一些，本来就是分内之事。
只是以前房子太好卖了，没人倾听购房者的声音。
如今大家都不抢房子了，市场在自发纠错，让利才来了。
而且降低公摊，就相当于变相降房价。
公摊在过去楼市狂飙的年代美化了房价：
比如1万一平，100 平的房子，得房率 70%，按使用面积实际房价应该是 1.4 万左右一平。
现在反过来，公摊少了，单价不变，同样总价使用面积更大，其实就是便宜了。
另外很多人抵触公摊，还有一个重要原因就是，物业费和取暖费是按照建筑面积而不是套内面积收的
得房率是不是越高越好？
房价不涨，大家买房越来越理性，愿意买的是真刚需，真自住，或者真改善。
那就一定会注重房子的居住属性，小区品质。
买房这个动作也越来越不着急，更加关注性价比。
房子的得房率越高，性价比自然越高。
那得房率是不是越高越好？也不一定。
这里跟大家简单说下得房率的概念：
得房率=套内面积/房产证上的建筑面积，套内包括套内使用面积、墙体面积和阳台面积。
套内小于房屋建筑面积的部分就是所谓的公摊面积，包括楼道、电梯、管道井、单元大堂等。
一般电梯高层的得房率在 70 - 80%之间，多层在 80 - 90%之间。
叠墅、排屋、别墅等，因为地下室和露台不算房屋建筑面积，得房率很容易达到 100%以上，有些别墅的地下室可以做两层，得房率非常惊人。
根据计算公式可以看到，得房率高低各有利弊，也不是说越高越好。
很有可能是牺牲公共空间得来的，比如得房率 80%+的无电梯老破小，而且房屋内部的空间有效利用率比得房率更有实际意义。
市场倒逼改革
楼市真的和以前大不一样，不是随便什么房子都有人愿意买单的了。
可以说，公摊是楼市最扭曲的制度之一，买房人也一直喊着要取消公摊。
然而直到最近才开始松动，本质上，是楼市的供需关系逆转。
全球范围内，卖房都是以套内面积计算，实施公摊制度的只有中国大陆。
如今新房卖不动了，连带土地也难卖了，才终于开始有动作了。
先前不让改动的阳台允许改了，甚至能把阳台改为卧室，这些都能被开发商作为亮点放在宣传页上。
很多改革都是市场倒逼。
包括这次 929 新政，上海楼市放松外环外限购，很大的一个原因是，绝大部分的新房都在外环外，而且是不好卖的新房。
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二手房被重锤
话说回来，北京上海这两个超一线城市，公摊政策调整一时半会还不会，因为那对二手房就是毁灭性打击。
除非新房单价明显高出二手房一大截，新房和二手房的真实面积单价差距不会那么大，才有条件。
但长期看调整公摊是大势所趋。
一旦新房取消公摊，甚至得房率超过 100%，对二手房而言无疑是巨大利空。
同样的建筑面积，同样的单价，新房的得房率要超过二手房 15% - 30%。
也就是说，同样的建筑面积，同样的总价，二手房的使用面积要比新房低出不少，竞争力一下子就没了。
想要卖出只能降价。
没办法，地主家也没余粮了，别说二手房了，
地方为了卖地，连存量新房也顾不上了。
所以品质差，物业差，产品力不足，地段不行的二手房，抓紧出货。
留给你卖房的时间真不多了。
上海不缺房子，只缺好房子，这一条真理无论是卖房还是买房，都要谨记。
啰嗦了一大堆，就是想说，供需关系转变的情况下，一大批房子将成为时代的牺牲品，抓紧时间出手置换，才是正道。
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