大家好，我是华哥。
杭州的彭女士因为急需资金，决定出售自己的一套房子。
这套房子在2022年3月已经租给了小陆，租期为两年，每月租金3900元。
在出售房子前，彭女士深知租客享有优先购买权，于是她主动询问了小陆是否有购买意向。
这套房子面积60多平方米，彭女士最初定价为190万。
然而，小陆认为这个价格过高，表示要看看其他房子再决定。
经过讨价还价，彭女士决定将房价降低10万，至180.8万，并表示这是她能接受的最低价。
但小陆依然犹豫不决，他认为这个价格还不是房东的底价，需要更多时间来考虑。
彭女士见小陆迟迟不答复，有些着急，于是给了他5分钟的时间做决定。
小陆觉得被催得太紧，有些不悦，回应说买房不是儿戏，需要时间来考虑。
彭女士和丈夫认为小陆的态度表明他不想购买这套房子，于是告知他房子将出售给其他人。
之后，彭女士顺利找到了其他买家，并在小陆的配合下完成了看房流程。最终，房子以170万的价格成交。
就在彭女士和丈夫以为事情已经圆满解决时，小陆却将他们告上了法庭。
小陆声称彭女士侵犯了他的优先购买权，并要求赔偿20万。
彭女士对此感到十分气愤，她认为自己是房子的所有者，有权自由出售房子。
而且，她并没有违反“买卖不破租赁”的原则，小陆依然可以住到合同期满。
因此，她认为小陆的索赔是无理取闹。
那么，这场纠纷究竟是谁对谁错呢？
是小陆在碰瓷，还是彭女士真的侵犯了他的优先购买权呢？
这还需要法律来给出公正的裁决。
一、优先购买权是什么？
当房东打算出售正在出租的房子时，租客在同等条件下拥有优先购买的权利。
不过，这个权利并非没有期限，租客在收到房东的通知后15天内，如果没有明确表示购买意愿，就视为自动放弃这一权利。
二、律师专业解读
国浩律师（上海）事务所的合伙人律师朱奕奕对此进行了详细解读。
她表示，彭女士在出售房子前，多次询问租客小陆是否有购买意向，这充分尊重了小陆的优先购买权。
问题在于，彭女士给小陆的最终报价是180万，但最终房子却以170万的价格售出。
小陆正是因此要求彭女士赔偿20万的差额。
根据《民法典》第726条的规定，出租人在出售租赁房屋前，应提前通知承租人，承租人享有在同等条件下的优先购买权。
“同等条件”包括售价、付款期限、付款方式（一次性付清或分期付款）、担保等条件。
如果彭女士报价190万，小陆和其他买家都愿意购买，那么彭女士就必须将房子卖给小陆。
但如果小陆在彭女士报价180.8万时拒绝购买，那么彭女士就有权以这个价格卖给其他人。
如果彭女士降价销售，她需要再次通知小陆。如果小陆拒绝购买或在15天内没有明确表态，就视为他放弃了优先购买权。
在这个案例中，彭女士降价销售时没有告知小陆，这涉嫌侵犯了小陆的优先购买权。
但小陆的答复含糊不清，也让彭女士误以为他拒绝了购买。
因此，彭女士是否侵犯了小陆的优先购买权，还需要结合具体情况进行进一步判断。
三、法院审理结果
长江大学法学院副院长杨春磊指出，类似案例中，法院的判决并不一致。
有的法院会酌情判赔几万元，而有的法院则认为购买房屋只是租客的一种选择权，并不代表必然会发生。
在这起纠纷中，法院经过审理认为，彭女士在卖房前已经履行了通知义务，并给了小陆表态的机会和时间，因此她并无过错。
彭女士将房子低价卖给别人是她的个人行为，并没有侵犯小陆的权益。
最终，法院驳回了小陆的索赔请求。
四、事件启示
这起纠纷提醒我们，在处理涉及他人权利的事务时，一定要小心谨慎。
如果可能的话，最好提前约定好相关事项，以避免不必要的纠纷和损失。
最后，如果你是房东，你的房子当然由你做主。但如果买家不满意你的条件，你会怎么想呢？
如果你是租客，你希望以优惠的价格买下心仪的房子，但房东却最终将房子以更低的价格卖给了别人，你又会怎么想呢？
在处理这类问题时，我们需要保持冷静和理性，尊重彼此的权益和选择。
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