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【以案释法】天花板长期漏水，楼上业主和物业公司谁之责？

政务 2024-10-22 22:30 新疆

小区楼栋公用排水排污管道堵塞，

物业疏通后又再次堵塞，

污水倒灌致房屋受损，

房主、楼上住户、物业公司

各方责任如何划分？

案情简介

家住顺德某小区1栋105房的小王，在2022年9月时，家里一楼客厅、次卧的天花板受损、漏水渗入墙体，导致整屋断电。而楼上205房屋业主小张，从2020年至渗水事故发生期间，均身在省外照顾父亲，房屋无人居住。随后小王找到物业要求处理漏水事宜。

物业联系上了小张，双方协商由物业上门查看现场，后发现漏水是因楼栋公共下水道堵塞，反涌至205房厨房洗手池排水口所致。不久后，物业妥善处理了公共下水道堵塞问题，小王自费修复自家房屋，问题得到了暂时的解决。

2024年1月，小王家中的大厅再次出现天花板漏水现象，他又联系上了小张。小张联系物业进她家查看，发现漏水的原因仍是公共管道排水反涌。随后，物业使用机器将公共管道疏通。但是没过多久，反涌问题又开始出现。

小王认为这种情况的反复发生，是小张常年不在家，一直拖着不处理导致；其次，这是公共区域的下水道，物业公司也要担责。协商无果后，小王将小张和物业公司一并告上法庭，要求赔偿损失。

小张觉得自己很委屈，自己的房子常年无人居住，不可能存在破坏管道的行为。

物业公司则认为，返水渗透的区域为小王自有房屋内部天花板，该区域无任何管道通过，属于住户的专有部分，不属于物业服务范围，而且是由小王违规装修、擅自封闭公共排污管的行为导致，理应自行承担相关损失，物业公司无需承担责任。

裁判结果

审理期间，法院进行了实地调查，确认205房屋属于无人居住状态；105房屋天花板及吊顶存在水渍，一层厨房部分被改为酒柜，厨房区域的公共排水管被封闭且未留下检修口，该排水管下穿至105房屋负一层后，横穿负一层，做了封闭装修且未留下检修口，排水管最终来到105房屋外的花园。

法院审理认为，105房屋天花渗水，确是因公共排水管道堵塞导致205房屋厨房排水管反涌引起的。小张在损害发生期间未实施任何侵权行为，没有过错。物业公司作为物业服务提供方，对公共管道没有充分履行维护、保养责任，存在过错。小王装修时封闭公共排水管，且未留下检修口，导致物业公司检修困难，自身也有过错。

综上考虑，法院认定小王对损害结果承担40%的责任，物业公司承担60%的责任。小王的经济损失共为15000元，因此物业公司应向小王赔付9000元。目前，该案已生效。

法官说法

楼栋排水管道直接关系居民日常生活的便利性和舒适度，排水管道设计或维护不当，可能会导致漏水或堵塞，引发不必要的邻里矛盾。业主在装修时不应私自改装或是封闭检修口，防止管道性能被破坏，为日后检修造成阻碍。

物业服务公司也应妥善维护、养护和管理物业服务区域内的业主共有部分，对排水管道等公共设施要做好定期检修、排查工作，以便能及时发现并阻止业主私自改动水管等破坏公共设施的行为。此外，若遇到业主不配合的情况，应及时沟通和协调，推进检修工作，不能遇难而退，逃避责任，放任隐患存在。

来源／佛山中院 编辑／司宇

审稿／胡晓云审核／刘晓文

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