丁村南社区。陈标志/摄
“如果一个城市的多个城中村改造项目争相推进，势必使得一些项目的推进在行政方面和财政方面的支持就会放缓，支持力度上的分流势必造成改造项目的乏力。”
手里掂着一个纸质文件袋，脚穿一双“海南标志性”的人字拖，阿潘急匆匆从喜徕丁广场的一头走来。
在商厦的西门处，阿潘碰到了城西镇政府派驻丁村的一名干部，彼此用当地方言打了个招呼。现场有村民告诉记者，在这次丁村片城中村改造，阿潘家被征拆的房屋超过2000平方米。
对于村民的说法，年过五旬的阿潘仅是笑了笑，没有肯定也没有否认。
从8月1日开始，海口市龙华区丁村片区城市更新项目开始预征收签约。而在头一天，丁村片区上千居民涌向村小学操场及紧邻的村戏台广场，领取了预征收签约顺序号。“先签约，先选房”成为丁村居民最近的热议话题。
从此前的“城乡接合部”到如今被林立高楼包围的“城中村”，从最初实施“旧改”构想到今天启动“城市更新”，丁村这个外来人口密集的城乡“过渡带”，在时空中至少跨越了11年。
丁村片区被称作为海口的“南大门”，作为海口市2022年9个城市更新试点项目之一，征拆范围为734亩，整体更新范围为3581亩。由于其处海口高铁东站及汽车总站的重要交通枢纽位置，丁村片区城中村改造受到外界普遍关注。这一改造不仅关乎着被征收人眼前最直接的利益，也关乎着当地居民对未来美好生活的向往。
不过，对于当前全国各地正进行的城中村改造，有专家也提出了一些建议。他们认为，城中村改造不是一蹴而就，它是一个庞大而又系统的民生工程，需要持续稳步推进，这其中包括政策的支持、改造资金的平衡，让被征收权益人能“肉眼可见”地触摸到愿景。
01/
人头攒动的签约现场
签约现场人头攒动。陈标志/摄
7月31日，海口丁村片区上千居民涌向丁村小学及村戏台广场。这一天，城市更新项目指挥部在这里组织被征收人集中领取预征收签约顺序号。
一条“龙华区丁村城市更新项目预征收签约顺序号领取工作盛大启动”字样的巨型条幅，悬挂在丁村小学教学楼楼体之上；丁村戏台周围的显眼位置，也悬挂着“先签约、先选房，早搬迁、早入住”等宣传横幅。
根据工作方案安排，领取前300号的被征收人，将从8月1日起与项目签署预征收补偿安置协议，300号以后的顺序号在其他规定时间内依次签约。
尽管工作方案载明“领取签约顺序号分集中领号和常态化领号两种方式”，但心急的被征收人还是在头一天连夜涌向领号现场排队候场。“先签约、先选房”成为被征收人的共同迫切。
丁村片区城市更新项目公示栏上，密密麻麻张贴着24张“项目预征收签约顺序号集中领号结果公示表”。记者发现，顺序号排在最后的一名被征收人为“A1241”号。龙华区城西镇政府派驻丁村的一名负责人向记者证实，上千名被征收人于7月31日当天顺利领取了签约顺序号。
阿潘便是领取前300号签约顺序号的被征收人。平时习惯“晚睡晚起”的他却在8月1日起了个早，简单吃了些早餐后，阿潘仍不放心，再三查看文件袋的相关材料是否带齐之后，才放心骑着两轮电动车出门。
签约现场设在与丁村仅隔一条马路的琼山区喜徕丁广场二楼的“征收超市服务中心”，这里也是丁村片区城市更新项目指挥部办公所在地。
阿潘起了大早，却赶了个晚集。待他乘电梯上到二楼时，大厅里早已挤满了前来办理签约手续的村民。由于常年生活在同一个村彼此十分熟悉，阿潘一路不停地与村民打起了招呼。
偌大的办事大厅里人头攒动、人声鼎沸，以至于阿潘走动时那双人字拖摩擦地板的声响，已被隐没在一片喧声中。
除了前来办理签约手续的被征收人，还有一些金融机构也在一角摆设了工作台，为被征收人提供相应的金融咨询服务，包括揽储存款利率的计算方案：最低1万元起存，利率最高可达2.9%；最低50万起存，利率最高可达3.0%……
诚然，城中村改造项目启动对于被征收人而言，即将能获得一笔数目不小的补偿；对于金融机构而言，却一个早动手揽储的最佳机会，就像即将交付使用的住宅小区一样，每天大门前总要站满全屋定制、通信网络安装等揽活的人。
02/
货币补偿10000元/平方米起步
丁村片区城市更新区域位置图。
在等待期间，阿潘与其他被征收人一样，从桌上拿起一本项目宣传册子，然后找了一个角落，将一只人字拖垫在地板上坐下来，漫不经心地翻看起来。
其实，这本由城市更新项目指挥部精心编制的项目宣传册内容，包括阿潘在内的被征收人早就熟记于心。这份厚达近40个页码的册子内容包括补偿安置方案、征收补偿问答、补偿安置案例，以及改造愿景、回迁商品房户型等8大项。
但让阿潘等被征收人最关心的便是补偿安置方案内容：集体建设用地及地上附着物征收补偿安置方案、国有土地上房屋征收补偿安置方案。记者了解到，丁村片区项目征收主体为龙华区政府，项目实施单位为城西镇政府。
“征收补偿安置工作遵循‘决策民主、程序正当、补偿到位、结果公开’的原则。”负责丁村片区城市更新项目协调工作的一负责人向记者介绍，该项目征收补偿采取实物补偿、货币补偿、实物补偿与货币补偿相结合的3种形式，安置采取就地或就近的方式。
该负责人称，如果被征收人选择货币补偿，对于应安置面积部分，房屋、土地、装修等评估价不足10000元/平方米的，以补助的方式补足至10000元/平方米；评估价超出10000元/平方米的，按照评估价予以补偿。
回迁安置简单概括为：本村村民按户认定，每户应安置面积不超过现状房屋建筑面积且最大不超过400平方米；非本村村民按栋认定，每栋应安置面积与前述相同。
在喜徕丁广场，一王姓村民告诉记者，本村村民“按户认定”是一个大概念，比如家庭成员已婚且已分家单独居住生活、未婚但达到法定结婚年龄且已经分家单独居住生活，以及因继承房屋所有权而依法取得宅基地使用权等情形，可以单独作为特殊“户”。
“一些被征收人的房屋建筑面积较大，如果按户或按栋认定回迁安置面积觉得要吃亏，所以一些人采取夫妻假离婚的方式，希望获得更大面积的回迁安置。”在签约现场有村民告诉记者。
但上述项目部相关负责人回应记者称，这种情况不排除，但是补偿方案已明确，项目征收土地预公告发布之日后，办理假离婚登记的仍按一户计算，“补偿方案没出来之前，谁也不知道是什么样的情况，办理假离婚登记是一个冒险的举动。”
03/
城中村租客的焦虑
丁村片区现状。陈标志/摄
阿潘在翻看手中的宣传册时，目光停留在了实物补偿安置案例及回迁商品房户型图，似乎引起了他的极大兴趣。
案例记载，以一户村民现有一栋6层框架结构房屋为例，房屋无证面积为571.36平方米、土地无证面积87.36平方米，且户主在60日内签订协议，“补偿+补助+奖励”等9项合计款项，扣除超出安置面积差价款，该村民还能获得近137万元结算款。
但村民阿潘无论是土地面积还是房屋建筑面积，远远要大于该户实物补偿安置案例。记者问阿潘“你家房屋怎么算”，他笑了笑对记者说：“我算不过来。”
在翻看回迁商品房户型图时，阿潘对61.67平方米和83.34平方米的偏小户型回迁商品房更感兴趣。靠房屋出租增加家庭收入，在丁村“房东们”的脑海里已根深蒂固。
与此同时，在丁村租房10余年未挪过地儿的罗海民，最近却突然变得焦虑起来。丁村片区启动征拆就意味着他要离开丁村而到别处再次租房。
在附近工地干活的罗海民告诉记者，他一家4口已经在丁村租房住了10余年之久，最小的儿子都在出租房出生。罗海民认为，再度搬家将给其带来诸多“麻烦”：这些年陆续添置的家当要运走，已熟络的左邻右舍“朋友圈”要“散伙”各奔东西，最重要的是要给孩子重新找学校……
“房东目前还没说让我搬走，只是房租按月交，交到哪月算哪月，一直交到房子被拆为止。”罗海民告诉记者，他已提前跟其他片区的朋友打了招呼，万一哪天要搬家，就暂时搬到朋友的一套老房子里居住。
同样在丁村一处民宅一楼铺面开店多年的吴柳梅也对此表现出几分担忧，她多次问房东什么时候拆迁，但房东也没有给她一个准信。“都不敢进货了，万一哪天房子要拆了呢？”吴柳梅说。
也有自媒体撰文或拍视频称，丁村片区等多个城市更新项目争先启动，将对整个海口释放大量购房和租房需求。
但无论情况多么复杂，矛盾如何交织，丁村片区城市更新项目启动势在必行。
按照当地政府部门的描绘，丁村城市更新项目毗邻海口高铁东站及汽车总站两大交通枢纽，具有得天独厚的发展优势，通过城市更新将丁村片区打造成枢纽人气聚合、彰显人文气息、商贸活力四射、集居住商贸公园为一体的城市形象展示窗口。
04/
专家：城中村改造应谨防烂尾风险
丁村小巷。陈标志/摄
事实上，早在2013年，海口就要启动丁村片区旧改项目。按照当时的项目招商介绍，丁村片区项目一级土地整理总成本约22.49亿元，二级开发总投入约42.37亿元，合约64.86亿元；项目建设规模占地面积约1234亩，规划总建筑面积约121.8万平方米。
但后来由于种种原因，丁村村民见旧改项目没有了动静。2017年，海口市龙华区计划安排37个重点项目，其中包括启动凤翔（丁村）棚户区改造。一直到2022年9月，丁村片区被海口市政府列为海口市城市更新试点项目，同时被列入试点项目的还有8个。
按照城市更新计划，丁村片区征拆范围为734亩，整体更新范围为3581亩。这一城中村改造项目，尽管在海口其他项目中不是最大的，但是也算得上是大型城中村改造项目。
丁村村民觉得赶巧的是，与丁村片区相邻的琼山区迈瀛片区城市更新项目，也于8月1日开始启动领取选房登记顺序号工作。
去年海口市两会期间当地有媒体报道，2022年12月份，海口市举行6个城市更新项目集中开工仪式，计划总投资约65亿元；2023年海口继续大力推进城市更新项目，计划开工建设城市更新项目8个，总投资预计436亿元。其中就包括龙华区丁村片区项目、琼山区迈瀛片区项目、滨江三期片区项目、秀英区田罗新民项目（二期）等。
于村民阿潘等个体而言，他们最关心的是补偿能不能按时到位、回迁安置项目能不能如期完工。
就全国各地正在紧锣密鼓地开展城中村改造，上海易居房地产研究院副院长严跃进向记者表示，从城中村改造的本身来讲，是跟整个城市的发展、其所处的区位规划是有紧密关系的。但在这个过程中，他也要注意到一些新的情况。
首先，每个城中村的特点是有差异性的，如果说各地都盲目地去攀比城中村改造内容，就有可能会产生一些问题，比如说整个改造的资金到位状况可能没有那么好，最后导致了很多项目不了了之，目前在一些城市已经出现了城中村改造项目停滞的情况。他认为这是一个很重要的风险。
其次，如果一个城市的多个城中村改造项目争相推进，势必使得一些项目的推进在行政方面和财政方面的支持就会放缓，支持力度上的分流势必造成改造项目的乏力。他建议，各地在城中村改造过程中，应该要梳理一下哪些是重点的，哪些是迫切需要改造的，这个很关键。
第三，现在的城中村改造跟以前也有一些区别，以前因为市场形势好，房子拆了以后有市场兜底，但这两年房子拆掉以后也会有些问题。“我觉得打一针‘冷静剂’很有必要。”严跃进告诉记者。
严跃进表示，城中村改造要遵循科学性、规律性，还要与市场的发展潜力进行有机结合，这样才能促进整个城中村改造的高质量发展。
“城中村产权结构、人员构成、空间分布、历史遗存等具有高度复杂性。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉此前接受媒体采访称，具备条件的，即资金能平衡、群众改造意愿强烈、土地及物业权属清晰的城中村将实施拆除新建；不具备条件的，不硬上，以守住安全底线为原则，常态化开展整治提升，逐步解决问题的基础上再实施改造。
有专家也建议，城中村本身是一个产业空间，其业态不是预先规划，而是随市场需求变化而不断变化，城中村改造要注重产业导入和培育孵化，努力发展各种业态。另外，城中村在城市中承担的一个重要功能，就是给流动人口提供租赁性保障房，城中村事实上成为保障房体系中的有机组成部分。（应被采访对象要求，本文被征收人、租客均为化名）
