文/图 陈标志
万宁市率先突破严禁“商改住”政策“红线”，或许是海南商办类产品去化的一次具有积极意义的摸索和尝试。
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今年以来，海南各地“阶梯式”楼市优化调整政策至少进行了两轮。记者观察发现，继去年年底海南省级层面出台“楼市10条框架政策”之后，多市县“因城施策、一城一策”进行了“自主决策”的楼市优化调整房政策。最近，万宁市政府办公室印发通知，该市制定《促进商业办公类商品房去库存工作方案》，在设置前提条件的情况下，允许商办类商品房“商改住”，购买此类商品房可享受与住宅同等待遇，比如家庭子女就近上学，用水、用电、用气等与住宅同等收费标准。早在2021年10月12日，海南省资规厅等3部门联合发布《关于加强商业、办公类建设项目全过程管理的意见》，从建设项目土地出让、建筑设计，以及项目销售和产权登记环节的管理，提出了限制性的调控政策。其中就包括严禁“商改住”。万宁市这一工作方案制定和印发，无形中突破了实施近3年的严禁“商改住”政策的“红线”。截至2023年末，海南9大市县商办类产品广义库存为1179万平方米，按9市县平均去化速度计算，去化周期多达89月。其中，万宁市商办类产品库存高达167万平方米，位居9市县第三，仅次于海口、三亚。 万宁市率先突破严禁“商改住”政策“红线”，从以上数据就不难看出其中的原由。有关人士分析认为，这或许是海南商办类产品去化的一次具有积极意义的摸索和尝试。
“之前我多次在省级相关部门组织召开的房地产或经济形势研讨会议上，表达了海南商办类产品库存量大、去化周期长的问题。”海南省房地产业协会秘书长王路向记者表示，商办类产品库存量之大是由于“住宅全域限购”的背景下，住宅用地供给受限，全省大量供给商服用地的历史原因之下形成的，“这个问题必须要引起各方的高度重视。”最近，海南房地产界流传着一份“商办类商品房去库存”的工作方案。其中“商改住”内容引起了外界的广泛关注。
这份“工作方案”即万宁市政府办公室印发的一则通知——《关于印发促进商业办公类商品房去库存工作方案的通知》。中国房地产报记者从万宁市官方权威渠道证实，该市确实印发了该文件。
记者注意到，这份非主动公开类政府文件，主要有“实施范围”“优惠措施”等3部分内容。其中“优惠措施”包括7个方面的举措。
上述工作方案实施范围有相关的“前提条件”，即2020年6月1日起首次取得预售证（现售备案证明）的商办类商品房项目；在建未取得预售证或已立项取得项目备案证明正在筹建的商办类商品房项目。
符合前述条件之一的项目，均可纳入这次工作方案实施范围。
对应上述项目，在购房者方面也有相应规定，即2023年5月1日起购买且办理了商品房合同备案，所购商品房已竣工备案交付使用。
“优惠措施”主要包括：上述商办类商品房项目不受“产权分割销售最小单元建筑面积不得小于300平方米”的限制；兼具住宅使用功能的，在不得改变用地性质、规划指标的前提下参照住宅项目管理。
购买此类商品房用于居住的，其家庭适龄子女就读万宁市区义务教育阶段公办学校起始年级，可纳入就近入学片区；对于个人二手商办类房产交易过户，地方财政给予一定比例补贴；个人购买商办类商品房的，可凭相关凭证申请办理居住证明。
除了上述优惠措施，个人购买商办类商品房且实际个人自用的，可享受与住宅同等的居民用水、用电、用气价格标准。同时，个人购买此类商品房还可或金融机构的贷款支持。简单归纳就是，“商改住”可获子女就近上学、用水、用电、用气以及购房贷款，均可获政策支持。在万宁市印发上述工作方案之后，7月2日，位于海南中部的保亭黎族苗族自治县再次出台楼市新政，对非本省户籍居民家庭等购房政策进行优化调整。
记者注意到，保亭县本次出台的楼市政策，与海南省儋州市近期出台的楼市新政版本基本一致，如非本省户籍居民家庭在海南实际居住满183天即可购房、鼓励高校学生扎根海南购房等多项优惠措施。
但与万宁市本次工作方案不一样的是，保亭县仍坚持“严禁商改住”：目前存量的产权式酒店客房、酒店式公寓（非住宅性质）仍按商业项目销售政策执行；在坚持不得将商业、办公类项目变相开发建设成为“类住宅”项目的前提下，取消商办类项目产权分割销售最小单元建筑面积的限制。
记者了解到，早在2021年10月12日，海南省资规厅、海南省住建厅等3部门联合发布《关于加强商业、办公类建设项目全过程管理的意见》（以下简称“12号文”），从建设项目土地出让、建筑设计，以及项目销售和产权登记环节的管理，提出了限制性的调控政策。
其中，“12号文”对商办类商品房严禁“商改住”，规定此类项目应采用公共走廊、公共卫生间方式布局，不得采用住宅套型设计形式；项目在宣传推广及销售方面，不得出现“公寓”“卧室”“客厅”等住宅类功能描述。
2022年，记者也就商办类产品市场情况，赴海南多市县走访调研发现，许多商办类商品房项目样板间采取“打擦边球”的方式，将“厨房”标注为“茶水间”，“茶水间”摆设燃气灶等居住属性元素、卫生间设置马桶、房间内摆设床铺等，均属于“商改住”违规行为，一经发现，便要面临职能部门的处罚。
严禁“商改住”等限制性措施，并非海南“首创”。据媒体统计，从2017年开始，全国有一半以上的重点城市都出台了限制“商改住”的禁令，包括上海、广州、深圳、成都、重庆、南京近20个城市。
易居研究院智库中心研究总监严跃进此前接受媒体采访时称，海南“12号文”调控政策，实际上是强调了去房地产化导向，防止一些房企把开发重心向类住宅项目倾斜，禁止“商改住”实际上是一道“红线”。
在全国各重点城市，“商改住”一直是颇受关注和探讨的话题。
早在2017年，上海、广州楼市允许“商改租”模式，被外界称为“商业物业、类住宅迎来机会”。2021年，湖南省推出了支持“商改住”的政策，对非住宅商品房的存量用地开通“商改住”通道。
7月2日，长沙市资规局、市住建局联合下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》，明确将暂停新的公寓等类住宅项目规划审批，开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房可依规依程序调整为住宅。 “万宁市此次针对当地商办类商品房制定相关工作方案，并出台了系列优惠措施，旨在加速此类项目的库存去化。”王路向记者表示，但最终的市场反响和效果，还有待进一步观察。他告诉记者，就海南全省而言，商办类产品的库存量较大，去化周期较长，“这种市场现实情况不仅仅是海南，在全国其他重点城市也同样存在。”
王路认为，商办类商品房库存量较大的原因，一方面是市场本身的原因，另一方面是海南商品住宅实行“全域限购”的大背景下，对商品住宅供地的大幅收窄，加上商办类产品的不限购，此类项目的供地和开发“步伐迈得有些过大”。
“今年3月份，我就在有关部门组织召开的座谈会上发言时，就提到这个紧迫的问题。”王路称，万宁市这次在商办类项目上“商改住”政策“红线”的突破，或许是海南商办类产品去库存的一次具有积极意义的摸索和尝试。
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据海南本土地产研究机构——锦诚·海岛服务商提供的数据显示，海南商办类项目从狭义库存上看，去年该机构统计的9个市县商办类项目取证未售库存量为284万平方米，较上半年317万平方米减少33万平方米。按9市县平均去化速度计算，去化周期21月。
但从广义库存上看，去年海南9个市县商办类项目库存量为1179万平方米，其中海口突破400万平方米，三亚、万宁、儋州突破100万平方米。按9市县平均去化速度计算，去化周期89月。
具体到万宁市，广义上的商办类产品库存量高达167万平方米，在全省9大市县中仅次于海口、三亚两大重点城市。但海口毕竟是省会城市，三亚是海南南端活力城市，这次万宁在全省范围第一个突破“红线”尝试“商改住”，也不难洞察其中的原由了。
万宁市在上述工作方案中也提到，为促进该市商业办公类商品房项目去库存工作，防范化解房地产市场风险，按照“因地制宜，逐步推进；积极稳妥，量力而行；一楼一策，统筹兼顾”的工作原则，对全市商办类商品房实行相应优惠措施。
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