“低总价房源成交占比持续增大，购房客户年轻化……”4月24日下午，“2024海南房地产经纪行业高峰论坛”在海口举行。
贝壳找房相关负责人在会上透露了一个“有趣”的现象，据他们统计的成交数据显示，自去年3月份至今，新海南人购房占比回升，“30岁+”年轻人成为海南购房的主力军，且年轻人购买二手房的占比偏重。
相关数据对海南二手房成交客户进行了“画像”，“30岁+”年轻人购房占比处于绝对“地位”，占比一度超过50%。其次是“20岁+”、“40岁+”，均占比为20%左右。
在海南楼市，购房消费群体首次置业需求购买力较弱，加杠杆的意愿不强，“以房换房”的需求释放；当地楼市成交价格持续下降，也导致新房需求进一步向二手房转移。以海口为例，该市楼市或迎来存量房市场。
来自中策（海南）的数据显示，截至今年3月底，海南可售库存提升至2570万平方米，去化周期上升至73个月，其中商办产品去化压力较大。今年一季度海南商品房市场依托海口、三亚成交为主，合计占到5成之多。当地旅居市场热度下降，3月整体成交“量价齐跌”，市场回暖仍需信心。
在楼市面临的新形势下，房产经纪人也面临生存、就业的巨大压力。本次“房地产中介大会”也着重探讨行业发展及从业人员转型突破等话题。
年轻人海南购房占比较重
在本次“房地产中介大会”上，贝壳找房、中策信德研拓中心等平台机构相关负责人对海南楼市，特别是海口、三亚两大重点城市的楼市进行了较为详尽的分析和研判。
在会上，贝壳找房海口站负责人用图表分享了一个“有趣”的现象：近一年来，海南购房群体，特别是二手房购房群体，年龄普遍趋年轻化——年轻人成为在海南购房消费的主力军。
以最近一年来海南二手房交易数据生成的“客户画像”：低总价房源成交占比持续增大，购房客户年轻化，价格敏感度高，首次置业、刚需主导市场。
这是什么意思呢？以海南二手房市场成交图表参数，成交客户年龄被划分为60岁+、50岁+、40岁+、30岁+及20岁+等多个年龄段，其中30岁+年轻人购房比例占到50%左右，最高达到56%。
在上述数据中，40岁+、20岁+年龄段购房群体，各占到20%左右，也是“年轻段”购房主要群体。而20岁以下及50岁以上年龄段的购房群体，在二手房客户中占比很小，基本上可以忽略不计。
分析当中原因，一方面是年轻人受经济条件的掣肘，刚需住房更倾向低总价的二手房；另一方面海南二手房价格持续走低，购房者更有“抄底”的空间，性价比更高。
从近一年来海口二手房不同总价段成交占比来看，总房价100万元以下的房源消费，占到21%~31%；100万元至150万元的房源消费，占比23%~32%；200万元至250万元的房源消费占比较小，各仅占到10%左右。
另外，从成交客户户籍来看，今年以来新海南人购房占比回升，其中今年2月份省外户籍客户购买二手房占到67%。
据研判，市场价格的持续下降，也导致新房需求进一步向二手转移。以海口为例，市场或迎来存量房市场。
楼市仍面临去化压力
中策信德研拓中心提供的数据分析显示，截至今年3月底，海南新房可售库存提升至2570万平方米，去化周期上升至73个月。
据中策（海南）提供的监控数据显示，在供求量价方面，一季度全海南省商品房供应311.54万平方米，环比下降43.79%，同比增长8.97%；成交105.98万平方米，环比增长17.64%，同比下降167.58%；成交均价23939元/平方米，环比增长17.82%，同比增长23.11%。
一季度海南商品房市场以海口、三亚项目成交为主，合计占到5成左右。而旅居市场热度下降，3月整体成交量价齐跌。
据海南统计部门最新数据显示，海南全省今年1~3月份房屋销售面积和销售额方面，呈现“双降”态势，分别下降了7.8%和16.7%。
其中海口市房屋销售面积和销售额，与上年同期相比分别减少了18.9%、31.7%。但三亚在房屋销售面积上“逆势上扬”，较去年同期增幅为21.9%，但销售额同比小幅减少了0.3%。
海南省房地产中介行业协会轮值会长邓涛对此认为，市场的这一变化也属正常，一方面是去年年初前后，海南楼市出现阶段性小幅回暖；另一方面是因为今年年初开始，海南各地陆续优化调整房地产政策，政策传导市场仍需要一个过程。
“我个人认为，相比全国其他地方的房地产市场而言，海南楼市相对还是较为健康平稳的。”邓涛告诉记者，在海口、三亚两个重点城市的中心城区，刚需及改善性的住宅项目销售依然坚挺，一些豪宅型产品也受到高端消费群体的关注。
中介人员的新挑战
在当前形势下，本次“房地产中介大会”在行业“新思路、新机遇、新赛道”方面探索进行了研讨。
“租赁经纪人不是临时工，他们比跑滴滴、送外卖收入要高，在海口月收入过万元并非难事。”邓涛认为，租赁经纪人的发展空间很大，租赁经纪也是一门“好生意”。
邓涛称，助力海南自贸港发展，第一步是先让各类人才住下来、留下来，解决好新市民、青年人等住房问题，租房无疑是过渡性解决这一居住问题的最好办法。而租赁经纪人在其中充当着重要的角色。
邓涛认为，租赁经纪对于房地产行业的发展也有具有积极的意义，无论是经济发达的一线城市还是其他二三线城市，政府在住房租赁市场的政策出台，都显示出了支持和引导市场发展的决心，为市场的健康发展提供了有利的外部环境。
“我之前也算过一笔账，一名稍微熟练业务的租赁经纪人，他一个月以7单左右业务计算，月收入上万元并非很难的事情。”邓涛说。
同时作为中介行业的资深从业人员，邓涛也尝试着自身业务的创新和突破，以起到行业示范作用。
3年前，邓涛将个人重心转向做新媒体——“涛哥聊房”IP账号创始人，目前抖音粉丝6.5万，也是海南达人专场模式领跑者。
“我做了3年的新媒体，积累了短视频内容输出和平台直播的经验，还有账号运营管理经验，结合房地产销售，做了二手房跟新房的销售。”邓涛告诉记者，但是他发现，如果新媒体短视频、直播结合租赁话题，可能获客无数，“因为目前租赁这一块新媒体做的人并不多，或者说做得还不是特别专业。”
“无论是做短视频还是做直播，专业用心去做才能打造好个人IP。”邓涛认为，开辟新媒体赛道为房地产赋能，也是房产中介从业人员的新机遇、新挑战。（作者：陈标志 内容综合中国房地产报）
