江湖已变
楼市
2024-04-22 10:16
海南
海口主城区。陈标志/摄
今年4月22日，是海南“史上最严”楼市调控政策——“全域限购”实行6周年。在这6年时间里，海南楼市生动演绎了一场悲欢大剧，很多人身在时代的舞台上，但是没能按照剧本演好楼市人生。陆豪铭与开发商的爱恨纠葛，源于一套82平方米的房子。2018年3月下旬，紧跟岛外购房客的步伐，陆豪铭以一次性支付的方式，在海口西海岸片区购买了一套82平方米的房子。对于这套房产，陆豪铭毫不忌讳地表明自己的投资意图。2018年4月13日，海南建省办经济特区三十周年庆祝大会在海口举行，习近平总书记在大会上宣布，“党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设”。这是海南历史性的重大利好。在消息宣布之前，一大批嗅觉灵敏的岛外居民涌向海南岛，他们希望能踩着“节点”寻找机会。陆豪铭自感庆幸的是，他买完房的30天后，海南发布“史上最严”房地产调控政策，成了全国唯一一个全省限购的地方。顷刻之间，许多抱着投资目的的岛外购房客被挡在了门外。从2018年到2024年，“全域限购”的6年时间，海南楼市发生了深刻变化：弱化传统房地产依赖性开发，引导房企转型升级，探索和构筑适配海南自贸港的住房保障体系，“壮士断腕”摆脱海南经济对房地产的过度依赖症。这个政策立即让人们顿时感到恍如隔世。因为在此之前的2017年，是海南楼市历史上收成最好的一年，总共卖了2713.72亿元货值的房子，占海南当年GDP总值4462.54亿元的一大半。最严限购政策将一片喧闹火热的海南楼市，一把推入了冰河中。所有投资客、炒房客能找到的漏洞，都被政府堵上了，海南拉开了消除房地产过度依赖的历史进程。海南房地产一业独大除了体现在2017年商品房销售额上，还体现在房地产税收占49%、投资占51%上。2019年1月12日下午，海南省人民政府企业家咨询会议在三亚宣告成立，时任海南省省长沈晓明在会上直言海南存在房地产依赖、人才缺、物价高等三大痛点。他说，房地产不限制，大家都会去做房地产，因为房地产被别人求着，其他产业还得去求人。但是房地产要消耗土地，我们没有那么多土地可以消耗，最近一段时间我们千方百计减少房地产对于经济的依赖，不能无休止的再去大量搞房地产。2018年，海南以有形之手强力劈开一道楼市分水岭，用惊魂、刺激来形容一点也不为过。━━━━
2018年，陆豪铭39岁。当年3月份，他从哈尔滨老家赶赴海口，在进行短暂休整之后，他要做的第一件事就是四处看房。循着身边朋友在海口的购房路径，陆豪铭找房的方向很明确：首选区域为海口西海岸片区，那里是海口市政府办公所在地，也是海口房地产开发的热点区域。3月17日，陆豪铭在海口滨海大道某项目二期看中了一套82平方米的房子。这个项目距离海口市政府办公所在地1.5公里、仅4分钟的车程。当天，陆豪铭与开发商签订了一份认购协议，交了5万元定金。3月24日，陆豪铭一次性向开发商支付了约167万元的全部房款。购房后不到一个月时间，正如陆豪铭与朋友此前预料的一样，一个重大的利好消息扑面而来。2018年4月13日，海南建省办经济特区三十周年庆祝大会在海口举行，党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。海南一时之间站在开放的前沿，处在时代的浪尖。陆豪铭的购房目的很明确，就是作为一种“旅游度假+理财投资”，后者属性偏重，因为他十分相信国家的战略，他也希望从中获得一丝发展的利益。当海南建设自贸港的重大利好消息经媒体披露后，陆豪铭第一时间给多个在海南购房的东北老乡打电话。9天后，一个对于陆豪铭来说“不算好也不算坏”的消息传来。2018年4月22日晚间，海南省政府紧急召开新闻发布会，公布新的房地产调控政策。后来，人们习惯称之为“全域限购”。这就是业界所称的“史上最严”房地产调控政策，具体从三个层面进行限购：一是五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。二是海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，需提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。三是目前未实行限购的其他区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，需提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。在当晚的新闻发布会上，海南省相关部门负责人表示，以供给侧结构性改革为主线，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建立和完善房地产长效机制，坚决防范炒房炒地投机行为。实行“全域限购”政策之后，类似陆豪铭这样的非海南户籍居民，在海南购房变成一件十分不容易的事。2017年，海南全岛卖了25万套房子，八成以上的房子都被岛外人买走。对岛外人限购，就意味着海南几乎失去了八成的房地产市场。巨大的投机冲动之下，也使得一些人动起了歪脑筋，通过虚假申报个人所得税以及伪造社保的方式，骗取购房资格。2018年5月，海南省地方税务局通报，通过大数据进一步分析比对，发现共有214人虚假申报、补缴个人所得税，并将信息通报给住建部门。住建部门发现其中139人通过虚假的完税证明，已经购买住房，于是取消了这139人的购房资格，解除合同和网签备案，并禁止他们5年内在海南购房。为了做好房地产限购政策的个人所得税完税凭证管理，海南省地税局对个人所得税开展风险核查工作。━━━━
海南“全域限购”6年楼市变化图。
海南实行最严全域限购后，一个故事在全国成为舆论热点。一位著名经济学家想在海南陵水买一套别墅，定金已交，不巧赶上了“4∙22”限购政策出台，因户口问题被拒之门外。房地产开发商也从天堂跌落地上。限购没几天，旭辉海南公司就被集团降级，归入深圳公司管理，海南被旭辉从集团重点战略布局之地的名单中划掉。海南房地产和土地市场占有率最多的鲁能、绿地、融创和恒大的区域公司，纷纷召开了对策会议，每个人的情绪就像那个玩得正高兴突然被家长强行喊回家的孩子。事实上，自2017年4月起，海南各地至少26次出台了楼市调控或与楼市相关的新政。比如2017年9月出台的房地产新政，永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目。但是，2018年这次“全域限购”不只是表现在“限购”上，还包括限售、限贷、限价等“多限”政策。从此之后的6年里，“全域限购”政策还一路“打补丁”加码限制，海南楼市“压力山大”。作为房地产最重要的流通环节，当地房产中介圈流传开一张黑底白字图片，写着“全剧终” ，圈内人士称10万房产中介人员“逃离海南岛”，奔赴云南、广西等地另谋生路。2018年9月，海口楼市再次传出限价“新政”，规定“海口商品房备案价最高不得超17300元/平方米”。这一至今也未正式发文的“口头政策”，因为海口部分房企“花式涨价”被政府部门约谈而流出。在流出海口“17300（元/平方米）限价新政”消息一个月后，海口椰海大道某大型楼盘200多户购房人，拖家带口驻守在售楼处向开发商维权。当时，维权的购房人在现场告诉中国房地产报记者，涉及的维权原由指向开发商存在“虚假宣传、变相收取认筹金、违规收取房款、强制收取改造费、涉嫌违建‘偷面积’”等诸多问题。王明亚是其中的一名维权人。2018年8月4日，王明亚在该楼盘认购了一套55平方米的房子，一共交了四成的首付款58万元。拥有4口之家的王明亚，55平方米的房子根本没法满足一家人的居住。但置业顾问告诉他，加上扩展面积可达80平方米左右，一室一厅也就变成了两室一厅。这也是王明亚下定决心购房的主要原因。如果按照55平方米计算，王明亚购买的房产单价超过26000元/平方米。这一价格在当时海口主城区楼盘中已经很高了。“17300（元/平方米）限价政策”之后，后面的购房价格自然就降了，王明亚等高价买房的购房人很是不服气。但他们面上又不能直接提房价高的事，于是“虚假宣传、变相收取认筹金”等理由成为购房人指向开发商的“维权利器”。200多户业主的集体维权，一度成为海口职能部门最烦恼的舆情。类似的矛盾纠纷在其他楼盘也时有发生，就像猛然揭开滚烫烧水壶的壶盖，热气腾腾。━━━━
海南“全域限购”至今的6年里，政策最严的当属海口、三亚两个重点城市。2020年3月7日，海南再次发布楼市新政：全省首推现房销售制度，本地居民限购两套住房。2021年9月18日，海口再次发布购房新政，除了对人才购房条件进行调整外，还对离异人士购房进行了限制，“离婚”购房的偏门被彻底堵死。海口一个开发商戏称，“全域限购”之下的海南楼市，更像是一场围追堵截、乘胜追击的战役。在楼市政策叠加的背后，也衍生了楼市浮世绘。有人赶在离异限制政策前，“假离婚”侥幸购房；有人通过赠与等房产转移登记的方式，将多套房变成了首套房，从而获得再次购房的资格；还有人铤而走险伪造购房资格……2021年，三亚市住城局决定注销12人的购房合同网签备案，并将13人列入三亚市诚信体系黑名单，5年内不得在三亚市购房。为购得一套海南房产，购房者和房地产开发商达成默契，没有条件创造条件，最典型的一个做法是购房者先付全款，开发商通过自己的第三方公司代交个税或社保，等到满足条件之后再签约，再办不动产权证，绞尽脑汁想尽一切办法去打擦边球。2023年1月，上海居民江黎明斥资上千万元，在陵水县土福湾某楼盘为儿子购买了一套别墅。但后来因退房纠纷一事，当事人自曝开发商帮购房人“代交个税”。按照海南“全域限购”政策的规定，江黎明家庭成员在海南并不具备购房资格，除非在海南累计缴纳两年社保或个税。为不具备购房资格的人隐晦地代缴社保或个税，交满两年后再签正式商品房买卖合同，显然是在钻政策的空子。一些开发商为了卖房子铤而走险规避政策，但这种行为对于购房人而言，潜藏着巨大的购房风险。江黎明要求退房返还购房款的主要理由，便是开发商违规为其儿子代缴个税，他担心将来会遇到麻烦。但他的相关投诉，并没有引起有关方面的重视，事情最终不了了之。━━━━
在最严的调控政策打击后，最明显的市场反应就是各个楼盘的销售业绩大幅下滑。以“全域限购”为分界线，2017年海南全省房地产销售面积及销售额达到了历史最高位，之后从2018年开始逐年下滑。据海南官方统计数据显示，2017年，海南全省房屋销售面积2293万平方米，较上年增长52%；销售额2714亿元，增长了82%。而在2018年，海南全省房屋销售面积缩减至1432万平方米，较上一年下降约38%；销售额2083亿元，下降了23%。之后的6年间，海南大部分市县楼市成断崖式下滑。其中2022年销售业绩跌至6年来的最低谷。这一年的房屋销售面积仅644万平方米，较上一年下降约28%；销售额1098亿元，下降约30%。对于各大房地产开发商而言，他们认为楼市限购政策过于严厉，是给市场戴“紧箍咒”；但站在行政主管部门的角度，他们希望海南房地产市场更趋健康有序，防止市场大起大落。时任海南省住建厅厅长霍巨燃在“全域限购”政策新闻发布会上称，“全域限购”新政出台的目标是为了坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，回归房子的居住属性，调整优化房地产区域结构、产品结构、租售结构，保持房地产市场平稳健康发展，推动自由贸易试验区和中国特色自由贸易港建设。海南省主要领导也在多个场合表态，海南不能成为房地产的“加工厂”，以壮士断腕的决心降低海南省经济对房地产的依赖。6年来，海南房地产发展也理出了一个清晰的思路：岛内居民基本需求由政府保障，改善性需求由市场调节，投资性需求靠制度限制。2020年3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，明确提出建立健全海南省住房保障和供应体系，发展公共租赁住房、安居型商品住房、市场化商品住房、市场化租赁住房四类住房，满足本省居民和引进人才住房基本性需求和改善性需求，以及省外居民租赁住房需求。海南大力推进安居房项目建设，实行现房销售制度等，被赋予更深刻的民生内涵。王娟娟是三亚市的一名医护人员，是安居房的受益者。2022年，她优先参加三亚市区一批安居房的摇号选房，并以13900元/平方米的价格，按揭贷款购买了一套约100平方米的安居房。如果按照周边市场化商品住宅的价格，要超过30000元/平方米。房地产开发企业在安居房的代建上，也成为企业“1.0版本”转型升级的标志。在三亚，万科、保利发展是安居房项目代建的代表企业。根据海南省对安居房项目建设的计划，到2025年，海南安居房建设将增至25万套，主要面向符合条件的本地居民家庭和引进人才销售。━━━━
严厉调控取得了巨大效果，房地产供求关系也发生了巨大变化。2023年12月上旬，海南发布《关于优化调整房地产调控政策有关工作的通知》，引发外界广泛关注。这份通知被外界视为“海南楼市松绑”政策，其内容有三大项、共计10条政策措施，主要内容涉及当前海南楼市调控政策的优化调整，包括个人住房贷款的套数认定标准、降低存量首套住房贷款利率、不动产“带押过户”、放宽二手房交易转让年限，以及增加多孩家庭购房套数等。之后，省会城市海口迅速跟进，在“省十条”的框架内，首批出台多条优化调整房地产政策措施。包括商品住房转让年限“5改2”、二孩及以上家庭购房可增加1套、停止“离异人士3年内购买商品住房总套数计算”限制，以及注册企业可购商品住房等优化政策措施。从此之后，海南多个市县在“省十条”的基础上，出台了楼市“松绑”政策。据不完全统计，截至目前海南共有13个市县出台了优化调整房地产新政。鲜为人知的是，在这些优化调整楼市新政的背后，是政府职能部门充分听取了当地房地行业协会和房企代表的建议和呼声。2022年底，海南省房协形成了一份长达4000余字的《行业调研报告》，并呈送至相关职能部门主要负责人手中。这份《行业调研报告》归纳了7大类共10余条建议。海南省房协主要负责人也曾告诉记者，相关职能部门的主要负责人也曾多次到协会及房企调研。记者对比这份调研报告和“省十条”新政，多条建议已被政策采纳。“全域限购”前在海南购房的陆豪铭，最终房子没有买成。由于开发商迟迟未能与他签订《商品房买卖合同》，2019年8月，陆豪铭将开发商诉至法院。开发商也承认，迟迟未与购房人签购房合同确实是事实，但主要的原因是政府部门出台了限价政策，导致其无法进行价格备案。但法院经审理后认为，主要原因是案涉房产被抵押，并非政府限价政策原因所致。法院据此判令陆豪铭与开发商解除认购协议，返回购房款及赔偿购房人相应损失。某些时刻，为着某些利益，人们总会出现意外。王明亚等200多户购房人，大部分通过法律诉讼的形式解决彼此的争端；在陵水购房的江黎明已通过与开发商协商的方式解决，目前大部分购房款项已经返还；三亚医护人员王娟娟，如今已住上了新房。（文中购房者均为化名）
原标题：全域限购，江湖已变：海南楼市六年的失去与得到丨深度
海南地产界
中房报业传媒官微。未来，在这里读懂海南房地产。
