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观沙岭片区拟改规划！惊现「容积率1.1」住宅用地！建别墅or洋房？

楼市 2024-11-02 20:42 湖南

11月1日，长沙市自然资源和规划局网站发布了《市委市政府周边地区、观沙岭片、望岳片控规观沙岭存量用地地块局部修改启动公示》。

修改理由

降低轨道线路对片区地块的切割，优化用地布局，激发片区活力，推进片区开发建设，实现差异化发展。

PS：这个轨道线路大概率就是地铁8号线了。

修改意图

涉及市委市政府周边地区、观沙岭片、望岳片控规观沙岭20个地块，面积约40 公顷。规划拟调减片区商业用地，并与周边片区统筹布局社会福利设施用地、公共交通场站用地，将文化设施用地与公园绿地、社会停车场用地混合；适当优化城市支路，调整绿地边界。

修改前的规划图和修改后的规划图分别如下，可点击图片放大查看：


修改前规划图A	修改后规划图B

此次调规，主要有7大变化：

大致的规划修改方案我们在图上标注如下：

岳鞍阁公园下拟调整为住宅用地

容积率只有1.1

限高36米

拟修改方案：C05-A27-01社会福利用地与C05-A25医疗设施合并为居住用地，容积率1.1，限高为36米。

个人解读：

这个地方之前规划了医疗用地，大家比较关注。

我们认为这个地方要建公立性质的大医院可能性本来就不大（如果是民营医院就更加无所谓了）。

但是，如果能搞一个像八方C区那样的社区医院其实也挺好的（去过的人应该都知道）。

不过，我们想说的是，这个地块如果调整为住宅用地，并且容积率1.1的话，对观沙岭片区的新房价格预计会有拉高的作用。

容积率1.1是什么概念？

我们可以参考一下：

梅溪湖二期的绿地麓湖郡，容积率1.07。

洋湖的保利天瑞，容积率1.1。

桃花岭的深业麓溪云境，容积率1.2。

绿地麓湖郡因为开发的时候别墅控很严，因此全部做成了洋房+叠墅。

但是保利天瑞则直接做出了洋房和联排别墅。

保利天瑞的联排别墅卖得非常好，单价3-4万元/平，千万级的房子竟然一房难求。

这说明，好地段的别墅，它的市场需求量是不小的。

如果观沙岭这个地块最终做出联排别墅的话，我相信也会有很多人想买。

毕竟，因为市府、滨江的有钱人真不少。

如果这里建别墅，并且是牛逼开发商建的话，你觉得能卖什么价格？会不会破3万+元/平？

下面我们一起看看现场实景：

地块背靠岳鞍阁公园，面朝市政府方向，视野不错，总体居住环境倒还好。

只是岳鞍阁公园目前是个人生后花园，不方便去逛，就看后面怎么开发了。

地块紧邻正在建设的长望路和西二环互通匝道，交通确实方便，有高压线，对居住来说也算是个小小的不利因素。

我们认为，观沙岭这个容积率1.1的住宅用地将会是未来长沙楼市的王炸，真的太稀缺了。

紧邻江山境三期的

C05-C08-01地块拟商改住

拟修改方案：C05-C08-01由商业商务用地调整为居住用地，容积率为3.0，限高140米。

个人解读：

这块商业用地面积不大，建购物中心明显小了。

而且南边还有一个18万方招商花园城11月15日开业，足够满足片区商业需求了。

再说，大家不妨看看旁边那个光明E城商业，真搞不起来。

如果建公寓，恐怕又不好卖，旁边的北辰时光里公寓都卖了好久，也只卖6字头。

所以这个商业用地一直没开发商想要，如果不调规，长期荒废的话也不是办法。

如果改成住宅用地，我们建议招商蛇口拿下，将江山境三期扩大，嘿嘿。

假如规划的地铁8号线经过这里，未来设站的话，就是一个正地铁口盘了。

江山境三期对面的C05-C06地块

拟拆分为2块地

1块大的住宅用地

1块小的商业用地

拟修改方案：C05-C06地块由容积率6.362商住用地拆分为居住用地和商业用地，其中：

C05-C06-01商业用地容积率1.0，限高24米。

C05-C06-02居住用地容积率3.5，限高140米。

个人解读：

和上面第二点一样，大体量的商业用地不好卖，现在这个环境下基本没有开发商会拿地，除非城投公司自己兜底开发。

这里我们不得不表扬一下招商蛇口，为观沙岭建成了一座18万方购物中心，并且还是自持。

前几天我发了一篇文章：快了！河西这个大型购物中心下月开业！

目前这篇文章的阅读量已经超过5.5万，1200人转发，说明大家还是很关注和期待观沙岭招商花园城。

长望路加油站西侧地块

拟调整为商业用地

拟修改方案：C05-A28文化活动用地调整为商业用地，容积率1.5，限高24米。

个人解读：

这个商业用地紧邻加油站，体量不大。

一块单独的商业用地估计不太好卖，就看以后哪个开发商来拿地吧。

长望路和西二环互通匝道西侧

C05-C04-02地块

拟改成公园用地

拟修改方案：C05-C04-02公用设施用地调整为公园绿地，与C05-C17公园绿地、G05-004-03公园绿地、C05-C04-01公用设施用地合并，结合文化设施用地性质为G1A2V用地，用地面积为61020m²，容积率0.2，限高24米。

个人解读：

这个方案不错，增加公园绿地，让环线公园变得更大，增加休闲去处。

岳鞍阁公园内部道路优化

拟修改方案：优化岳鞍阁公园边线，取消部分公园内部道路，公园绿地面积不变。

个人解读：

主要是岳鞍阁公园里的规划道路做了调整，没有环形路了，影响不大。

这里拟增加一条东西方向，和长望路平行的新道路，明显有利于改善交通。

岳鞍阁北侧两安用地规划调整

拟修改方案：结合岳鞍阁公园边线，优化C05-A14-01两安用地边线，用地面积33389平，用地性质为R2B1B2，容积率3.5，限高100米。

个人解读：

这块两安用地比较偏，关注度不高，没啥好解读的。

公示中最后还有一句话：具体地块指标可以在单元化管理片区内平衡确认。

也就是说，未来这些地块在实际开发过程中还可再进一步优化微调，保证总体规划指标平衡即可。

最后我们想说的是：

观沙岭正在一步一步走向现实。

如果你本来就想在观沙岭买房，最后因为这点调规原因而放弃了观沙岭，就相当于为了捡一粒芝麻而放弃了一个大西瓜，为了一块饼而放弃了一桌现成的好饭菜。

▲观沙岭-滨江方向航拍

▲观沙岭-市政府方向航拍

▲观沙岭-谷山方向航拍

▲观沙岭-月亮岛方向航拍

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