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近日，观沙岭片区改规划登上了头条，一时间众说纷纭。
其实，一个片区有争议是好事，就怕没人谈论，那就是大利空。
关于观沙岭片区改规划的细节，我们已经写了一篇文章《观沙岭片区拟改规划！惊现「容积率1.1」住宅用地！建别墅or洋房？》。
文末留言区既有人赞同，也有人说我们洗白![]()
网上也出现很多调侃言论，观沙岭完了，背刺了，跌落神坛了，节奏带的飞起。
作为成年人一定要有自己的见解和观点，不能被人牵着鼻子走。
咱们今天就借着改规划这件事来做个详细梳理，拨开云雾见青天，看看观沙岭片区的实力究竟怎么样？
01
观沙岭改规划，利大于弊
观沙岭片区此次改规主要集中在位置更偏一点的西北区域，核心区并没有变化，共有3个改动大家比较关注：
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商改住在目前大环境其实并不稀奇，河东市中心就一直在这样做。众所周知，现在卖地难，尤其是很多新区的土地就算商改住，也不一定好卖。观沙岭和滨江的土地，商改住后至少明显会更好卖，或者说会有开发商来拿地。早点卖地，贡献土地财政，早点建成城市，总比长期闲置和荒废更好。
我们以建发观云为中心，半径3KM范围内覆盖的大型购物中心多达11座，大型商业体共14个。比如：花园城、24品、麦德龙、凯德壹中心、万象城、王府井、山姆岳麓店、两座万达广场等都在观沙岭or附近，业态非常丰富，可选择性多。从购物中心密度和体量来看，观沙岭属于河西第一大商圈，长沙第二大商圈。尤其是今年开业的18万方的花园城和26.7万方的万象城，将会让观沙岭的商业配套在河西遥遥领先！因此，就算观沙岭改规划而少建了一座购物中心，完全不影响大局。医疗用地改住宅，从片区配套来说确实是一个不好的消息。
大泽湖的长沙市第四医院2010年筹建，2016年动工，2022年开院，耗时12年。梅溪湖二期的市妇幼保健院2014年签约，2025年开院，耗时11年。所以观沙岭这个规划医院也不是说喊建就能建，也许搁置个10几年也很正常。
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改住宅，这些城中村大概率很快就会拆掉（拿卖地的钱来拆），如果建医院就要等财政拨款，拖个10年8年的也很正常。假如你住在对面的新房里，打开窗户就看到一大片城中村，难道不慌？而且这次改的是容积率1.1的住宅用地，可以建别墅or洋房，能提升观沙岭的城市档次，拉高观沙岭片区的热度和房价，不值得庆贺吗？好，就算建医院，最后如果不是大型医院，而是个专科医院或者私立医院，咋办？别忘了，观沙岭是河西唯一拥有公立综合三甲医院：湘雅三医院的地方。同样以建发观云为例，它距离湘雅三医院的直线距离约2.5公里，开车十几分钟就可以到，就医真的很方便呀。![]()
说实话，观沙岭比梅溪湖、洋湖去湘雅三医院要方便太多了，就算去过河去湘雅医院本部也更便捷。再说，长沙现在要再建一座湘雅医院是多么不容易，城南的湘雅医学中心现在都还没建成，多少年了？钰龙天下那栋超高层写字楼前几年都改成公寓卖掉了，北辰时光里也是建的公寓。如果观沙岭C05-C06地块不改住宅的话，建超高层写字楼也很不现实，哪个开发商愿意拿地？平台公司自己兜底建？当然，我们不能否认的是，观沙岭城市更新片区确实没有布局太多产业。你打开观沙岭街道地图看看，整个滨江的湖南金融中心都属于观沙岭！目前观沙岭聚集了12家银行区域总部，7座亿元税收楼宇，超1200余家金融机构及配套企业入驻，是长沙名副其实的"陆家嘴"（数据来源：湖南金融中心）要论超高层写字楼的话，河西第一高楼湘江FFC也在观沙岭。综合来看，观沙岭的产业含金量和能级远超梅溪湖和洋湖！企业数量仅次于麓谷，河西可以排名第二！所以，观沙岭此次改规划利大于弊，更加有利于片区早日开发和兑现。如果你有意在观沙岭买房，最后因为这点调规原因而放弃了观沙岭。那就相当于为了捡一粒芝麻而丢了大西瓜，为了吃一块饼而放弃了一桌盛宴，最终是要吃大亏的。观沙岭的实力远不仅于此，它的定位、发展潜力、土拍热度、新房销量同样是长沙TOP1。根据《长沙市城市总体规划（2021—2035）》，观沙岭属于长沙主城核心区，整体能级比梅溪湖、洋湖、会展、金霞、南城等副中心更高！2024年11月1日，最新版《湖南湘江新区2035年发展规划》对外公布，湘江新区将打造湘江科创产业走廊+长宁先进制造业走廊的"双核双廊"。观沙岭就处在这两条发展廊道的交汇处和中心区域，相比梅溪湖、洋湖来说，地位更加显赫！再看下面这张示意图，观沙岭的两个邻居是不是都很厉害？观沙岭南边是政务中心，东边是湖南金融中心，刚好处在权力和金钱的聚集区，堪称长沙"权贵之地"，这种定位也是梅溪湖和洋湖所不能比拟的。湘江新区2035年规划文件第63页明确指出：将统筹推进长沙地铁8号线、10号线、12号线的建设。文件中的地铁8号线、10号线都经过观沙岭，大致走向如下图所示：![]()
所以网上那些说8号线、10号线飞了的言论纯属无稽之谈！
论小学和初中教育资源，观沙岭说排名第二，绝对没人敢说排名第一。
长沙超一梯队的麓山国际实验小学、长沙市实验小学、长郡双语均在观沙岭......目前正在建设的长沙市实验二小和南雅观沙岭中学同样未来可期。观沙岭的教培资源也非常出名，佑母塘和东塘、侯家塘并称"长沙鸡娃三塘"。在新经济形势下，长沙许多新片区开发明显放缓，项目建设搁置已经是常态化。各大开发商拿地的心态也发生了变化，开始求稳，回归二环内主城区。二环内的观沙岭城市更新片区就成了一枝独秀，土拍热度一浪高过一浪。在梅溪湖和洋湖地价下降的情况下，观沙岭的地价不断创新高，甚至溢价。等观沙岭容积率1.1的住宅用地土拍之时，预计还要沸腾，届时观沙岭的新房价格会不会冲破4万？观沙岭的八方小区、钰龙天下二手房成交量长期霸榜，一年成交上千套，有价有量。根据克而瑞数据：1-9月长沙商品房成交金额前三强中有两个来自观沙岭，建发缦云以13.51亿的成交金额位居长沙第三名。1-9月岳麓区商品房成交金额前两名都来自观沙岭，建发缦云位居岳麓区第二名。观沙岭两个盘的成交金额高达32.6亿，比洋湖+梅溪湖三个盘加起来还多10亿！因为今年长沙最值得买的天王盘——建发观云要上市了。建发观云自带流量，关注度非常高，网上各种博主分析的文章非常多，甚至还有人每天用手机对着工地做直播，限于篇幅，今天就不聊具体细节了。建发观云为什么值得买？我们站在第三方的角度来看，主要有如下几点：
建发观云东侧是长郡双语高中和麓山国际实验二小，北侧是在建的南雅观沙岭和长沙市实验二小，南侧是长郡双语初中部，西侧是钰龙天下商业圈。如果小孩要去培训的话，走路去旁边的钰龙商业街都不用过大马路，非常方便！更重要的是，建发观云比观沙岭剩下的几块土地的位置都更好：建发观云综合容积率只有2.64，它不仅是观沙岭在售楼盘中容积率最低的项目，比隔壁钰龙天下和八方二期的容积率还低。更绝的是，建发观云还做出了部分小高层，首开就有非常罕见的17F小高层。在观沙岭这种寸土寸金的地方买到建发打造的小高层，做梦都会笑醒。
第三：建发观云是观沙岭首个新规户型，得房率遥遥领先
我们已经拿到了户型图，共有建面约146平、150平、178平三个户型，每一款的得房率都接近100%！可以说，无论观沙岭的新房还是二手房，都将被建发观云统统挑下马。那高逼格大门、奢华车库、优美园林，高标准精装品质......谁看了都心动。建发观云作为全新项目，以风雅宋韵的新中式风格打造，更令人期待了。建发观云之前，上车观沙岭的总价预算在300万起步。建发观云直接甩出了"三板斧"：面积段放小，卖毛坯，0公摊户型！瞬间就将上车观沙岭的总价降低到了200多万起步，更多人买得起了。最重要的是，门槛虽然降低了，但是居住品质和舒适度还更好了！！！几乎每一个深入了解过和对比过建发观云的买房人，都会坚定的等它开盘。刚刚我们得到最新消息：11月7日建发观云将在营销中心举办"大门亮相暨产品见面会"，全部展示区预计在11月中旬左右开放。
