在英国投资房产做出租房，很多房东都希望可以把房产作为HMO（多户住宅）出租，以从增加现金流中获益。然而，想要经营HMO房产有些复杂。房东并不是直接购买一套大房产或者改造更多的卧室就可以直接出租给多人的，您在出租前需要申请HMO房产执照。不仅如此，随着多年来可用的HMO房产数量不断增加，各个地方政府和规划部门采取了更加严格的措施，一些HMO房产在获得执照之前，还得申请规划许可——还不一定能够通过。最近，英国法院最新出炉一个新的案子。两名房东申请了HMO执照，但却由于没有符合规划许可的规定，最后因“非法出租”被处罚了1.8万英镑！![]()
非法出租HMO出租房？
2016年6月，科林·伍德沃德 (Colin Woodward)和妻子苏珊·伍德沃德（Susan Woodard）在伦敦达格纳姆区域购买了一套房产。他们希望改造房产，把它作为HMO多户住宅出租房来经营，并出租给来自多个家庭的租户。按照当地的法律规定，2019年8月，他们向当地政府申请了HMO许可证，并在一个月后获得了批准。接下来，他们把房产出租给多位租户。可没想到，当地规划执法小组突然告知这对夫妇，他们即便拿到了HMO的许可证也不行，由于他们的房产位于特殊区域，他们需要申请规划许可才能将房产用作HMO多户住宅来运营。于是，这对房东夫妇只能提交一份追溯规划申请。然而，2020年1月，他们的申请被拒绝了。当地规划局立刻发出执行通知，要求他们立刻停止出租该房产，并要拆除相关的固定装置。在拒绝该申请的信函中，当地审查官员表示，将该房产改建成HMO将导致该区域失去一栋家庭住宅，从而损害该行政区内家庭住房的存量，并且还会增加交通量、噪音、产生垃圾，并对该地区造成普遍干扰，从而导致该地区丧失舒适感和特色。因此，他们必须在2021年5月之间遵守执行，停止出租该出租房。不过，他们似乎并没有按照政府的要求执行，继续偷偷出租该房产。2021年11月，当地规划局突查该房产，发现他们仍然把房产用作HMO，并出租给多个人。2022年9月，这对夫妇被传唤到巴金赛德地方法院，并对案件表示不认罪。2024年8月27日，他们在斯纳尔斯布鲁克刑事法庭的时候，又改变成认罪请求。最终，法院判每人被罚款6,000英镑，另外还需向巴金-达格纳姆议会支付 3,000英镑的费用。负责执法和社区安全的内阁成员赛义德·加尼(Syed Ghani) 表示：“我们致力于确保巴金-达格纳姆的所有房产都符合规划法规，对伍德沃德夫妇采取的行动表明了我们致力于维护这些标准。尽管我们多次警告并给予纠正机会，但他们仍然无视我们的执法团队，这让他们别无选择，只能采取法律行动。我们希望此案能够提醒大家，规划法规的制定是有原因的，必须遵守。”丽莎评论
HMO（即多户住宅）是一种由房东或公司拥有的房产，同时出租给几个不相关的人作为主要住所。HMO住户共用厨房、浴室和其他公共设施。您可以想想，当您还是一名大学生时，与朋友一起住在大学拥有或租赁的学生宿舍里，甚至与一群陌生人合住一间房子，从原则上来说，这就是属于HMO。很多房东基本都清楚HMO的基本原则，也知道在出租这类住宅之前要申请HMO执照。但是，他们可能并不知道有一些情况必须要得到规划许可。所以，我们接下来给大家具体讲讲这回事。那么，什么情况下，HMO房产另外需要规划许可？这取决于房产当前的使用类别和居住人数，具体有两种情况：如果您将一处房产出租给7名或更多无亲属关系的人，则该房产将被归类为Sui
Generis HMO，必须获得规划许可，无论卧室数量有多少。按照目前的规定，房东获得正确的规划许可可确保房地产使用合法并符合当地法规，未能获得规划许可可能会导致各种后果，包括罚款、执法行动，甚至需要撤销对房地产所做的任何改动。如果您正在考虑投资一个可容纳6名以上住户的大型HMO，您需要提前了解Sui Generis规划申请的要求以及如何使您的规划申请成功。2/Article 4 Direction（第四条指令）大多数有6名住户或以下的HMO不需要规划许可。但是，如果您的房产所处于的区域属于第四条指令范围，则无论居住人数多少--是小型还是大型HMO--您都需要获得规划许可。本篇的案例就属于这样的情况，该房产位于第四条指令范围。第四条指令是规划立法的一部分，允许议会增加一些特殊限制，在有必要保护当地设施或某个地区的福祉的情况下，取消许可的开发权，包括改变某个地区或特定财产的用途。多年来，HMO房产的过度饱和给附近居住在普通住宅中居民带来了挑战，包括噪音、反社会行为、废物管理和停车。所以，英国一些地方议会一直实施第四条指令，以控制或限制特定区域内的HMO数量。一般来说，受欢迎的学生区经常成为第四条指令的目标，因为在职居民和家庭往往难以与邻近的学生相处，并因此产生生活方式上的差异。在这些情况下，当地议会会利用第四条规则来试图通过一些限制来平衡当地的社会环境。同时，在一些家庭居住房供应缺失的区域，地方议会也会实施第四条指令，以确保为一般家庭居住提供充足的住房供应，而不是让房东和房地产投资者不断创造更多的HMO共享住房。不过，大家需要了解的是，第四条指令并不是为了阻止所有HMO房产，而是要求您首先需要从当地议会那里获得规划许可。每个议会都有自己的灵活性，可以对政策做出不同的解释以及要求，因此，房东们最好提前咨询当地政府，看看有哪些具体要求。假设您正在寻找一个不错的区域来投资您的第一个HMO，或者您已经拥有一些HMO，并希望扩大您的HMO帝国。在评估HMO的任何新位置时，务必对该区域进行彻底的第四条评估。您最不想做的事情就是费尽心思去寻找一笔好交易，却发现您需要HMO规划许可，但并未将其考虑在初步评估中，最终无法获得规划许可的批准。最简单和最有效的方法是直接查看当地政府的网站，几乎所有议会都附有红色的“第四条区域地图”，您可以从中看到哪些街道或行政区属于第四条限制范围。或者，您可以直接咨询当地规划部门。最后，丽莎想要提醒大家。正如本篇的案例，如果房东确实没有获得规划许可，在接到当地政府的执行通知后请一定要遵守规定执行，您可以尝试着与当地政府继续沟通，看看是否还有机会调整原先的方案以获得规划申请。切记不要继续偷偷非法出租房产，这样一来，您不仅会受到处罚，还可能被列入“流氓房东”的行列，接下来就很难进入英国的出租市场了。好了，本期分享就到这里！如果您对文章有任何疑问，请进一步联系丽莎律师行。任何英国税务方面的问题，也可以联系咨询丽莎会计行。
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