您奋斗了许多年，终于攒下一大笔钱买了一套房产。哎呀，您终于在英国有了自己的家，于是，您想按照自己的心愿重新改造一下。比如，您想把房产的空间再扩大一些，或者您想在花园建一个多余的空间，或者您想在门口扩建一个车库，或者重新粉刷一下您的大门。然而，您可能不知道——在一些情况下，您是不能自由处置房产的——即便您购买的是永久产权的房产。是的，如果您的房产带着一份限制性契约，一旦您打破了限制的规则，您可能就会被罚款甚至被立约人（合约受益人）告上法庭。![]()
什么是限制性契约呢？
限制性契约的英文名叫Restrictive
Covenants，它是一个具有约束力的条款——写在您的房产合约中，用于限制业主可以或者不可以对房产土地做什么。通常，限制性契约会阻止业主对其房产进行特定更改或以某种方式使用其土地。- 该条款限制业主对房产进行的任何改动，例如扩建或粉刷成不同的颜色
- 不可以改变房产用途——例如，将大房子改建成公寓或将住宅改建成商业场所
以上是常见的例子，还有其他类型的限制性条款，您具体得查看房产合同。![]()
其实，房产带有限制性契约的情况在英国挺常见的。一般来说，如果房产位于特殊的地方位置，这些限制往往用于确保居民遵守某些标准，而住房开发商通常会将这些契约添加到转让契约中，以阻止任何可能对社区产生负面影响的工作。此外，如果您的房产与邻居之间很近，这些限制性契约可以用于保障您的任何工程不会对邻里造成任何影响。对于有历史意义的房屋，这些契约通常是为了保护建筑的外观，并尽量减少对历史建筑的破坏；对于较新的房屋，它们可以让房屋开发商对房主保持某种控制。即使您拥有永久产权房产，如果您的房产上有着这样的限制，您仍必须遵守契约要求。![]()
总的来说，房产有限制性契约并不总是坏事，因为它们可以阻止邻居对自己的房屋进行可能影响您自己土地价值和质量的改变。但是，对于投资回报来说，限制条款可能会对房产价值带来负面影响，您的房产可能很难出售。根据限制性契约的类型，买家可能没办法自由改造自家房产而望而却步。如果您是卖家，那么房屋价值的降低可能会使您陷入负资产，甚至可能导致您根本无法出售房产；它还可能增加获得抵押贷款的难度。![]()
根据《1925年房产法》，您可能有机会申请更改或删除限制性约定。第一，咨询受益人。您需要查看土地注册处的文件，检查契约的受益人是谁，并阅读整个契约，可以明确契约是与土地挂钩还是个人——比如邻居居住者契约。如果可以确定契约受益人，您可以有机会与其协商解除契约或更改包含契约的契约，然后将其在土地注册处登记。如果您无法与受益人达成协议，您可以直接向法院提出申请。其次，您可以检查该限制约定在法律上是否仍然有效。限制性契约必须满足某些标准才能继续发挥作用，有些时候，如果当地发生了很大的变化，房产上的限制性条款已经过时，它就不再有用。如果您认为您房产上的契约不再有用，您可以通过土地法庭对其提出质疑。您的律师将检查1925年《财产法》第 84条所载的任何理由是否可以作为索赔的依据。- 由于“房产性质、邻里关系或其他情况发生变化”，该限制被视为过时（LPA第 84(1)(a)条）。这通常是因为契约的措辞不再适用于当前情况；或者
- 该限制妨碍了土地的合理使用（LPA第84(1)(aa)条）；或
- 根据与限制受益人的协议（LPA第84(1)(b)条）。
需要提醒的是，取消限制性契约可能需要很长时间，并且取决于申请是否存在争议，时间通常为18至24个月。您需要检查房产契约或者产权登记册来确定限制性契约，在购买过程中，他们可以为您检查房产是否带着这些限制。当然，如果您的房产确实有着这样的契约，不一定就没办法补救了。您可以购买赔偿保险，以防范限制性契约被强制执行的风险，尤其是在无法确定契约受益人的情况下。这种保险将保护房屋所有者、抵押贷款提供者以及所有权继承人，并承担与执行契约相关的费用。好了，本期分享就到这里！如果您对文章有任何疑问，请进一步联系丽莎律师行。如果您想在英国购买住宅或者商业房产，请进一步联系丽莎律师行房产部，我们的律师可以为您提供专业的建议。任何英国税务方面的问题，也可以联系咨询丽莎会计行。
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