东吴苏园REIT：出租率下滑、租金却坚挺

财富 2025-01-24 07:31 广东

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在出租率出现下滑的压力之下，东吴苏园REIT租金单价保持稳定，甚至有所提升。

经济环境及租户退换租等影响，直接体现在了东吴苏园REIT这只基金的经营情况上。

最近是公募REITs集中披露四季度经营情况的时间，1月21日，东吴苏园产业REIT披露2024年第4季度报告：当期收入约为6350.72万元，净利润573.34万元，经营活动产生的现金流量净额为3881.95万元。

第四季度该基金可供分配金额为3659.76万元，以2024年12月31日市值30.33亿元计算，本期年化现金流分派率为4.80%。第四季度东吴苏园产业REIT可供分配金额较上年同期4852.96万元下降24.59%。

报告中指，原因是由于2023年同期回款金额较多，导致2023年4季度应收账款较2023年3季度末大幅减少，当季可供分配金额调增幅度较大，造成了周期性差异。

截至报告期末，2024年度东吴苏园REIT累计可供分配金额约为1.48亿元，亦较上年1.64亿元下降约9.82%，主要因为2024年度出租率下降，收入和净利润下降所致。

但东吴苏园产业REIT实际分配金额却保持稳定，2024全年累计为1.64亿元，单位实际分配金额0.1822元，较2023年有所提升。

值得关注的是，东吴苏园产业REIT目前仍未进行2024年度的收益分配，该基金平均每年仅进行1次分派，是目前已上市REITs项目中时间较长的一个。

有市场声音指，这是东吴苏园产业REIT作为首批试点项目应提升的地方；提高分派频率、降低分派周期，以实际行动维护C-REITs市场价值投资属性。

在资产方面，产城园区评论获悉，东吴苏园产业REIT持有苏州工业园区的两处优质资产：国际科技园五期B区项目和2.5产业园一期、二期项目。

公告中披露了基金的主要运营情况：四季度科智商管公司运营回收期内净收入实现全年净收入目标金额的22.18%，全年实现净收入目标金额的100.64%；艾派科公司运营回收期内净收入实现全年净收入目标金额的19.49%，全年实现净收入目标金额的103.02%。

截止到报告期末，基础设施项目整体可供出租面积约为42.5万平方米；实际出租面积约为33.22万平米，上年同期约为36.63万平米；出租率为78.16%，上年同期为86.20%；租金收缴率为97.95%，上年同期为98.66%；加权平均剩余租期为593.78天，上年同期为576.87天；有效租金单价为1.75元/平方米/天，上年同期为1.73元/平方米/天。

由此可见，在出租率出现下滑的压力之下，东吴苏园REIT租金单价保持稳定，甚至有所提升。

具体来看这两个底层资产，国际科技园五期B区项目截止报告期末可供出租面积约为26.96万平米，实际出租面积约为21.52万平米，上年同期约为23.79万平米；出租率为79.82%，上年同期为88.25%；租金收缴率为97.33%，上年同期为98.07%；加权平均剩余租期为554.20天，上年同期为472.03天；有效租金单价为1.47元/平方米/天，上年同期为1.44元/平方米/天。

2.5产业园一期、二期项目截止报告期末可供出租面积约为15.53万平米，实际出租面积约为11.7万平米，上年同期约为12.84万平米；出租率为75.29%，上年同期为82.66%%；租金收缴率为98.74%，上年同期为99.65%；加权平均剩余租期为666.61天，上年同期为771.14天；有效租金单价为2.10元/平方米/天，上年同期为2.09元/平方米/天。

从租户结构看，截至报告期末，国际科技园五期B区项目的租户总数为295户。其中信息技术租赁面积占比35.36%、人工智能租赁面积占比29.25%、集成电路租赁面积占比12.24%。2.5产业园一期、二期项目租户总数为110户。其中信息技术业租赁面积占比26.43%、电子产业租赁面积占比17.20%、生物医药产业租赁面积占比14.85%。

由于产业园确实面临供需压力，该基金亦于公告中进行风险提示：基础设施项目收入很大程度依赖于项目公司所持基础设施项目运营收入。国家宏观调控和行业周期的影响、基础设施项目所在区域的区位风险及周边其他基础设施项目带来的市场竞争、或其他原因导致出租率下降、租金市场价格出现大幅下降都会给基础设施项目经营带来不确定性，这些不确定性可能影响未来的基础设施项目运营收益，可能会对项目公司所持基础设施项目形成的现金流产生不利影响，造成投资者投资收益率偏低的风险。

公告指出，我国产业园区行业发展迅速，市场供应逐步积累扩大，行业整体竞争情况可能加剧。基础设施资产周边未来可能出现新增项目供应，与之形成竞争关系，从而影响基础设施资产的出租率及租金水平。

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