摘要：权益拿地金额200亿以上的仅有8家企业，100亿到200亿之间的有9家。（报告期：2024.12.24-2025.01.22）
一线城市供应缩减，优质地块竞争更为激烈 相比2024年，北京2025年供地计划中的商品住宅供应最低值或同比下降60公顷。2024年广州共成交49宗涉宅用地，总金额为772.74亿元，较2023年下降34.65%。期内，四个一线城市成交18宗地块，成交面积62.96万平方米，成交金额达557.39亿元，总体溢价率约为14.78%。一线城市供应缩减会是未来的趋势，这也会加大房企对于优质地块的竞争。
住宅成交总价环比上升近100%，二线城市承接溢出需求 报告期内一二三线城市成交住宅用地2001宗，成交土地规划建筑面积13711.23万平方米，环比上升95.64%，同比下降17.33%；成交总价5658.76亿元，环比上升58.57%，同比下降19.25%；成交楼面均价4127.1元/平方米，环比下降18.95%，同比下降2.32%；平均溢价率4.14%。部分热点城市依然有不少溢价地块出现。观点指数认为，一方面楼市的恢复让企业提高了开发信心，企业投资有所增加。另一方面，一线城市供应缩减，让一些热门二线城市的较好地块正好补上了供应空档。
城中村改造项目继续增加，资金探索多途径投入 2024年，国开行新增城中村改造专项借款3817亿元，支持了包括北京、广州、济南、郑州、温州、南通、赣州等城市在内的723个城中村改造项目。广东省首个由业主“自主更新、自筹资金、原拆原建”的拆危建新项目广州市花都区新华街集群街2号正式完成验收，并顺利交房交证。城市更新需要解决原始权益人的协商和资金问题，其中资金投入是不可或缺的。上述广州样本可以为其他原拆原建的项目提供解决思路。
前50房企单月新增土地建面1065.74万平方米，环比上升超90%
观点指数发布的房地产企业新增土地储备报告显示，报告期内前50房企单月新增土地建筑面积1065.74万平方米，环比上升93.6%，同比下降32.2%。
数据来源：观点指数整理
2024年1-12月，前50房企新增土地建筑面积5694.8万平方米，同比下降35.44%，对比上月降幅收窄1个百分点。其中，中海地产、华润置地、保利发展新增的全口径土地储备分别为387.96万平方米、342.55万平方米、325.03万平方米，处于领先位置。
从权益拿地金额来看，1-12月土地投资力度最大的企业为中海地产、保利发展、华润置地、绿城中国及建发房产，权益拓储金额分别为696.35、602.07、518.18、485.3和333.81亿元。另外，招商蛇口和越秀地产紧随其后，权益拿地金额分别为314.59亿元、303.4亿元。权益拿地金额在200亿以上的仅有8家企业，100亿到200亿之间的有9家。
从新增货值来看，1-12月土地货值增加最多的企业为中海地产、华润置地、保利发展、招商蛇口及越秀地产，新增货值分别为2130.7、1593.56、1261.48、886.71和806.54亿元。
数据来源：观点指数整理
观点指数统计12月一二线城市住宅用地竞得企业的类型发现，本月国企在招拍挂拿地市场位居前列。从权益拿地金额来看，期内国企、城投、民企和混改房企的占比分别为70.65%、14.95%、11.61%和2.8%。
一线城市供应缩减，优质地块竞争更为激烈
期内，北京发布土地供应计划，2025年安排建设用地供应总量3165-3665公顷，较往年基本持平。住宅用地安排955-1015公顷，占比37%。其中，商品住宅用地240-300公顷，保障性住房用地475公顷；产业用地安排470-510公顷，占比19%。对比2024年，商品住宅供应最低值或同比减少60公顷。
2025年广州计划供应32宗土地，涉及7个行政区，包括天河区的11宗地，白云区的10宗地块，以及荔湾区、海珠区和番禺区的重点地块。作为楼市热门区域，2025年海珠区推出琶洲中二区住宅地块和石岗路地块。
观察上述两个城市的供应计划可以看到，总量上有所收缩，这与之前控制增量，降低库存的总体目标有所呼应。
上海发布2025年第一批次四宗地出让公告，总起始价119.24亿元，涉及浦东新区、虹口区、松江区、奉贤区4个地区。4宗地块总土地出让面积95949.83平方米，总规划建筑面积227161.78平方米。
据观点指数不完全统计，2024年12月22日-2025年1月20日期间，四个一线城市一共有9宗涉宅地处于挂牌中，起始价233.32亿元，面积28.8万平方米。其中，深圳没有挂牌进行中的地块。
成交方面，2024年12月22日-2025年1月20日期间，四个一线城市成交18宗地块，成交面积62.96万平方米，成交金额达557.39亿元，总体溢价率约为14.78%。
值得注意是，北京京土储挂（海）[2024]051号地块和京土储挂（海）[2024]052号地块是总价较高的地块。
前者地块吸引了不少开发商，如中海地产、华润置地、中铁置业、建发房产、中国金茂。最终，历经170轮的厮杀后，地块被华润置地联合体、中铁置业、招商蛇口拿下，总价超过了91.5亿元，溢价率超过17%。后者经过249轮的举牌之后，由建发顺利摘得。总价超过了90.4亿元，溢价率超过25%。
而保利发展在广州以底价70.22亿元拿下了天河地块。
12月31日，广州2024年宅地出让市场落下帷幕。据了解，2024年广州共成交涉宅用地49宗，总金额为772.74亿元，较2023年下降34.65%，2023年成交总金额为1182.54亿元。
此次土拍结果显示，天河区以8宗地块、287.34亿元的成交金额位居全市第一，占全市成交总金额的37.18%。海珠区和南沙区分列二、三位，成交金额分别为205.46亿和78.76亿，占比26.58%和10.19%。
保利发展和越秀地产成为拿地主力，均分别拿下7宗地块，成交金额分别为253.77亿元和111.26亿元，占全市成交总金额的32.84%和14.39%。
1月16日，深圳迎来2025年首宗涉宅用地的出让，位于龙岗区龙城街道的G01045-0200地块吸引了8家房企参与竞价。经过246轮竞价后，由中海地产以30.65亿元竞得，成交楼面价29611元/平方米，溢价率 70.4%。
观点指数观察到，一线城市供应缩减会是未来的趋势。从上文提及的北京两宗地块和今年深圳首宗地块成交情况可以看出，一线城市供应减少会加剧各房企对于优质地块的竞争。
住宅成交总价环比上升近100%，二线城市承接溢出需求
据观点指数监测，报告期内一二三线城市供应住宅用地771宗，供应土地规划建筑面积5214.27万平方米，环比下降659.38%，同比下降3.85%；供应土地起始楼面价3658元/平方米，环比下降1.24%。
数据来源：Wind、观点指数整理
期内，二线城市供应住宅用地255宗，供应土地规划建筑面积1672.23万平方米，环比下降55.62%，同比上升1.12%；供应土地起始楼面价4883元/平方米，环比下降2.06%，同比下降10.61%。
三线城市供应住宅用地535宗，供应土地规划建筑面积3455.13万平方米，环比下降69.39%，同比下降6.26%；供应起始楼面价2473元/平方米，环比下降12.52%，同比上升25.12%。
南京、昆明等城市是报告期内的主要供地城市。南京挂牌进行中的宅地总面积约13.62万平方米，起拍总价22.78亿元。昆明进行中的宅地总面积约22.2万平方米，起拍总价18.92亿元。
观点指数观察到，期内二三线城市供应缩减，预计至2025农历年前的供应都不会大幅增加，主要是不少企业进行年终总结并准备放春节，土地的转化情况不会特别理想。因此，地方在年后恢复供应的可能性较大。
值得注意的是，土地供应愈发谨慎。据观点指数不完全统计，不少开发商有退地需求，其中不乏有中国金茂、越秀地产、万科等头部房企。据了解，一些地块退还到地方后，重新调整规划后再次挂牌，一般是调整容积率、楼面价、配建要求、公建等指标，重新上新后，房企可操作的空间更大。
成交方面，报告期内一二三线城市成交住宅用地2001宗，成交土地规划建筑面积13711.23万平方米，环比上升95.64%，同比下降17.33%；成交总价5658.76亿元，环比上升58.57%，同比下降19.25%；成交楼面均价4127.1元/平方米，环比下降18.95%，同比下降2.32%；平均溢价率4.14%。
数据来源：Wind、观点指数整理
二线城市住宅用地成交的土地规划建筑面积为3763.27万平方米，环比上升149.68%，同比下降17.45%；成交总价为1919.24亿元，环比上升80.66%，同比下降22.09%；成交楼面价5099.91元/平方米，环比下降27.64%，同比下降5.62%。
三线城市成交的住宅用地规划建筑面积为9672.56万平方米，环比上升81.62%，同比下降17.06%；成交总价为2993.13亿元，环比上升59.57%，同比下降20.85%；成交楼面价3094.46元/平方米，环比下降12.14%，同比下降4.56%。
期内二三线主力成交城市包括天津、成都等。天津总成交7宗，金额为44.18亿元，总成交土地面积约24.7万平方米，总成交建筑面积约47.5万平方米。
此次拍卖的地块中包含3宗城市更新地块，分别位于南开、河东和蓟州。南开凌庄子地块因故停牌，而可口可乐地块成为焦点，经过41轮竞价，最终由中海以20.4亿元的总价摘得，成交楼面价24411元/平方米，溢价率10.3%。
成都成交8宗地块。四宗位于青羊区的地块通过组合拍卖的方式成功出让，成都兆欣麟房地产开发有限公司（建发）以34.15亿元的总成交金额成功斩获。其中，一号宗地以12.59%的溢价率成交；二号宗地溢价率12.54%；三号宗地溢价率12.5%，；四号宗地溢价率12.54%。
郫都区一号宗地由邦泰竞得，溢价率为16.13%。成华区二号宗地经过近50轮竞价，最终由成都市万景融汇文化旅游开发有限公司以19800元/平方米的楼面地价竞得，溢价率27.74%，成为成华区第二高楼面地价。三号和四号宗地均以底价成交，竞得者为成都天府绿道建设投资集团有限公司。
无锡市2024年成交50宗涉宅用地，成交面积近208.73万平方米，总建筑面积313.77万平方米，揽金341.77亿元人民币。2024年无锡涉宅用地成交规模较往年明显下滑，同比去年，土地宗数减少15宗，降幅23%；成交面积下降68.27万平方米，跌幅24.6%；出让金下降235.1亿元，降幅40.7%。
观察期内的成交，可以看到较为活跃。部分热点城市依然有不少溢价地块出现。观点指数认为，一方面楼市的恢复让企业提高了开发信心，企业投资有所增加。另一方面，一线城市供应缩减，让一些热门二线城市的较好地块正好补上了供应空档。
城中村改造项目继续增加，资金探索多途径投入
2024年，国开行新增城中村改造专项借款3817亿元，支持了北京、广州、济南、郑州、温州、南通、赣州等城市的723个城中村改造项目。
住建部披露，2024年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个。1—11月份，全国新开工改造城镇老旧小区5.6万个。截至2024年11月，全国已经提前超额完成年初定下的新开工改造老旧小区数量目标。11月比10月新增3000个新开工城镇老旧小区。
分地区看，北京、兵团、江苏、上海、河南、山西、湖北、浙江、天津、河北、吉林、江西、山东、海南、重庆、云南、陕西、甘肃、青海、宁夏等20个地区已全部开工。
2025年山东将研究制定持续推进城市更新行动政策措施，出台《山东省城市更新指引》，实施120个片区综合更新改造项目，全面完成2000年底前建成的老旧小区改造任务，新开工改造13.7万户。2024年，共争取中央城中村改造专项补助10.4亿元、城中村改造专项借款692.1亿元。
2025年，四川省要大力实施城中村和危旧房改造，改造城中村10万户、新开工安置住房14万套，改造城市危旧房3.3万套。
重庆市住房城乡建委将集中力量打造中心城区15个城市功能品质提升示范项目，涵盖江北区观音桥商圈、渝中区嘉宾里片区、沙坪坝区嘉陵湾片区等多个区域。
观点指数认为，城市更新中涉及危房改造的项目较多，主要是这些房屋年代久远，许多房屋居住环境已不再适应当下的发展需要。这也给企业带来不少建设需求。
项目方面，上海奉贤区贝港城中村改造项目正式开工，瑞安房地产参与其中。贝港城中村”改造项目是上海市住建委公布的二十个城中村改造示范案例之一，位于奉贤新城南桥镇核心区域，整体改造范围约779.08亩，规划总建筑面积约49.7万平方米。
1月11日，广东省首个由业主“自主更新、自筹资金、原拆原建”的拆危建新项目广州市花都区新华街集群街2号正式完成验收，并顺利交房交证。
集群街2号楼位于广州花都区老城区，始建于1976年，为五层混合结构房屋，其中2至5层共有住宅24户，首层共有商铺16间。
这个项目作为广东老旧小区改造的典型案例，当地提出了“原拆原建、增加公服”的改造思路，按照“谁受益、谁出资”原则，引导居民承担主要改造成本，项目拆建投资估算约800万元，由业主按照4600元/平方米标准共同承担改造成本。
观点指数认为，城市更新需要解决原始权益人的协商和资金问题，其中资金投入是不可或缺的。上述广州样本可以为其他原拆原建的项目提供解决思路。
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