中金普洛斯REIT：行业低迷期“稳租”

财富 2025-01-23 07:30 广东

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2024年物流仓储市场确实存在较大的压力，这也体现在了普洛斯REIT的运营指标上。

物流仓储行业处于爬升以后的下行阶段，运营商往往需要付出更多努力用于稳定租户和出租率。

1月21日，中金普洛斯REIT披露2024年第4季度报告，当期收入约为1.11亿元，净利润148.71万元，经营活动产生的现金流量净额为9015.79万元，现金流分派率为1.42%，年化现金流分派率为5.49%。

四季度，中金普洛斯REIT基础设施项目租金及物业管理服务费收入约1.09亿元；基金合并息税折旧摊销前利润（EBITDA）约6,864.86万元，剔除公允价值变动损益影响后的基础设施项目EBITDA净利率65.12%。

下行期“稳租”

根据公告所披露的项目经营情况，四季度普洛斯基本保证了基础设施项目的稳定经营。

截至2024年12月31日，时点平均出租率86.37%，考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后出租率为92.07%，环比提升2.24个百分点，期末合同租金及物业管理服务费（不含税）有效平均租金单价为35.74元/平方米/月，租金收缴率99.70%。

中金普洛斯REIT金持有10个仓储物流园，分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈。

具体来看，包括普洛斯北京空港物流园、普洛斯通州光机电物流园、普洛斯广州保税物流园、普洛斯增城物流园、普洛斯顺德物流园、苏州望亭普洛斯物流园、普洛斯淀山湖物流园、普洛斯青岛前湾港国际物流园、普洛斯江门鹤山物流园、普洛斯（重庆）城市配送物流中心，建筑面积合计约115.66万平方米。

但2024年物流仓储市场确实存在较大的压力，这也体现在了普洛斯REIT的运营指标上：四季度末中金普洛斯REIT实际出租面积较上年同期下滑3.4%，期末出租率较上年同期89.63%下滑3.26个百分点，期末租金单价水平从上年同期的37.73元/平方米/月下滑至35.74元/平方米/月。

具体来看各项目的出租率情况，广州保税物流园、顺德物流园和苏州望亭普洛斯物流园均为满租状态；普洛斯北京空港物流园为89.7%、普洛斯通州光机电物流园为98.13%、普洛斯增城物流园为84.61%（考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后为94.15%）、普洛斯淀山湖物流园为82.40%（考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后为84.32%）、普洛斯青岛前湾港国际物流园为74.56%（考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后为82.29%）、普洛斯江门鹤山物流园为90.02%（考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后为99.91%）、普洛斯（重庆）城市配送物流中心为75.18%（考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后为89.74%）。

观点新媒体获悉，普洛斯增城物流园本期末出租率由上年100%下滑至84.61%，该基金解释是因主动优化租户结构而出现短期波动。

无独有偶，普洛斯淀山湖物流园的出租率也从上年91.69%下滑至82.4%，中金普洛斯称在与基金原重要现金流提供方确认提前退租方案后，累计已完成13.34万平方米替换租户的签约，将持续推进剩余面积的去化，潜在租户意向租赁面积合计约3万平方米，若后续顺利完成签约，该园区剩余面积有望全部实现去化。

苏州望亭普洛斯物流园则持续保持满租，但租金单价有所下滑，2024年期末租金单价水平为34.71元/平方米/月，2023年期末则为39.92元/平方米/月。

另外，普洛斯青岛前湾港国际物流园租赁需求主要受到国际贸易活动、大宗商品交易、跨境电商的影响；普洛斯江门鹤山物流园与新增租户签订长期租约，报告期内出租率稳步提升，园区运营稳定性有望逐步增强；普洛斯（重庆）城市配送物流中心自二季度起租赁情况显著提升，本期持续增长，本基金将继续采用灵活的租金策略吸引潜在客户。

传闻三两事

在租户结构方面，截至报告期末普洛斯REIT签约租户70家，行业构成主要以运输业、商业与专业服务业、软件与服务业为主。四季度，基础设施项目前五大租户租金收入为2939.39万元，占全部租金及物业管理服务费收入的比例约为27%。

在投资人关注的分配金额方面，中金普洛斯REIT于四季度可供分配金额为9279万元，实际分配金额为8553.58万元；2024全年可供分配金额为3.6亿元，实际分配金额为2.79亿元，单位实际分配金额0.144元。

此前2024年12月27日，中金普洛斯REIT发布分红公告，以2024年9月30日为收益分配基准日进行2024年度第四次分红，分红方案为0.4547元/10份基金份额，实际分配金额达8,813.31万元，分红比例约95%。本次分红完成后，中金普洛斯REIT于2024年内公告的累计分配金额达约3.67亿元。

资料显示，截至目前，中金普洛斯REIT自2021年6月上市以来已完成了10次分红，累计分配金额10.3亿元。

值得关注的是，关于中金普洛斯REIT原始权益人普洛斯，1月21日，市场传言华润置地将接手万科持有的万物云与普洛斯股权，交易金额超过200亿元，华润置地回应称消息不属实。

股东的债务问题一定程度上波及到了普洛斯。另据Debtwire引述两位知情人士透露，万科与厚朴间接拥有的一家合资企业已将一笔12.31亿美元一次性到期贷款期限延长三个月至今年3月底，该贷款原定于2024年12月到期，以普洛斯股权作为抵押。

知情人士称，借款人为V-NestaInvestmentPartnerIILtd，由万科和厚朴分别间接持股40%、60%，该合资企业因缺少足够兑付资金而寻求延长贷款期限。其表示该合资企业计划利用出售普洛斯股份的收益来偿还贷款，但目前尚无具体的出售时间表。

另外，普洛斯也于此前传出赴港上市的消息，路透引述消息指，普洛斯考虑2025年赴香港上市，并已就相关事宜与投行进行初步洽商。

不过消息亦指，交易估值、募资金额等细节暂仍无法确定，并将视乎市况。

产城园区评论获悉，普洛斯曾于2010年在新加坡交易所上市，后于2017年获万科、厚朴基金、高瓴资本、普洛斯联合创始人梅志明等组成的财团提出收购要约，2018年完成私有化，以159亿新加坡元估值从新交所退市。

其中，万科投资34亿新加坡元、占普洛斯21.4%股权，成为普洛斯最大股东。

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