自926新政之后，咨询我的朋友对楼市的态度，基本分成了两类：
乐观的，和谨慎乐观的。
乐观在于，今年以来的救市够猛，像926这一轮政策就可以说是应出尽出；
什么降准降息、取消五限税费、控地、以旧换新、收储、化债等等，清单多的简直数不完。
市场方面反应也很猛，刚过去的10月、11月就连续两月成交飞涨，且直到目前为止还在刷新纪录中。
至于另一部分谨慎乐观的朋友，焦虑的原因也很真实：
担忧明年行情又没有了，万一买早了继续跌，卖早了又往回涨。
那真实情况到底如何？
我直接说我的态度吧：对后市的预期我是比较乐观的。
只不过这种乐观，也不是能平均落到每座城市。
所以尤其是手上现在还握着房子的朋友，我的建议就是：能趁早置换就趁早。
并且，此时此刻，也确实是换房的最佳时机。
过去能在每一轮楼市周期里赚到钱的人，几乎都是踩对了时机。
要不入场时机，比如2015年，要不离场时机，比如2020年。
所以这轮救市，很多人的争议点在于，还没看到价涨，那光量升有什么用？这就能乐观了？
可实际上，不是只有看见房价上涨才叫救市，房价上涨是结果，不是预期。
而预期是什么？
是在完成房价上涨这一目标前，市场上的供需两侧给出的反应。
比如当下，我们不就是在需求端大力救市，又是货币政策又是财政政策刺激的吗？
那是不是每次一出来都会有一波明显的成交量回升，而所谓量在价先，这不就是完成上涨前的预期么？
再说今年更早些时候，我们在供给端去救市，包括收储、以旧换新、还有最近扩围到300城的城中村旧改等，不也是在让市场供应的房子减少，恢复供需吗？
以上，你可以理解为，所有你在之前认为无效的救市动作，实际上都是在铺垫有效的、新一轮周期的到来。
并且，你会发现，从926救市以来，我们也不再是铺垫，而是在更快、更准、更狠地去出招。
所以接下来或说明年的行情，我真的不担心会回暖不了。
这里，我也给出3个关键性的判断帮大家甄别：
第1点：大家长的态度，够坚决。
从926提出的“止跌回稳”，到前两天1209定论的“稳住楼市”“适度宽松”“更加积极”，背后传递的信号已经很明确
——房地产一朝不起来，救市的子弹就一朝不会停止。
自古以来，政策面，从来不是看能不能，而是看想不想。
第2点：市场已经开始起量了。
12月还未过半，成交量同比增长已不可小觑。
比如4个一线城市在12月1日开始落地契税改革后，数据就开始狂飙。
虽然目前还在以价换量阶段，但也一套套地逐渐消化了低价笋盘。
第3点：在你看不见的地方，救市速度也在加快。
比如35城扩大到300城的城中村改造，规模在扩容，已经能看出急迫心态了。
还有之前提出要新增100万套的收储。
很多人不明白，城中村改造和收储的执行力有那么重要吗？
其实核心在于100万套改造货币化安置，这是楼市的增量需求。
相当于会去带动房地产新房销售1.5-2万亿的增量蛋糕——
可以说，如果2025年执行一半也有近乎0.7-1万亿的增量，就相当于2025年房地产销售额10%左右的份量，那这可是10%的贡献！
而这一轮改造计划，也一定会对市场带去一定的刺激作用：
一方面，老房子拆了、去了库存。
一方面，给了房票或者货币化安置，又重新创造了新的需求。
在这个过程中还可以完成定向放水。
一箭三雕。
综上，我对后市是比较乐观的，毕竟救市的态度有，政策有，包括市场也开始有起色了。
这都是摆在大家面前的事实。
唯一一个需要所有人关注的是，这一轮大家的体感是不一样的。
这就是我开头说的，有些人是感受不到市场好转，但有些人是可以感受到的。
为什么？因为城市和城市的回暖周期是不一样的。
我之前说过，城市之间的涨跌必定会有轮动。
以前是一线城市先涨，然后到强二线城市，然后再到中等二线。
板块轮动之间也是不一样的，所以过程中每个人的体感都不一样，这是很正常的。
而且这一轮和之前最大的不同是：
不是所有城市都能回暖。
就不存在轮动了，这才是有些人乐观，而有些人悲观的原因。
那这种情况下，你要知道的就是，你所在的城市还有没有机会回暖；
如果没有，我建议你现在尽早卖掉做置换。
而如果你所在城市是能回暖的，我觉得你也不要焦虑，不要着急说去卖房，可以先撤回，然后等待回暖。
怎么判断，我先给几个指标：
1、看你所在城市这轮库存周期在什么位置
2、看你所在城市有没有收储计划和城中村改造的计划
3、看你的房子是否跌到底部了
篇幅关系，我无法一一展开，现在你要做的是先判断你现在这套房子的价值。
如果你不会判断，可以扫码加我微信，今晚7点的闭门直播我就会结合两份资料包——《国家收储城市分析》《300个城中村改造名单》，给大家举例作精准判断。
如果你想知道自己的城市还有没有机会回暖，在不在这两份名单中，都可以来听课，课后，我也会把这两份资料包发给你。
我一直说，现在不是买也不一定是卖的时机，而是换的时机。
当然了，知道要换房还只是第一步，但第二步你还得知道如何换。
毕竟，在之前楼市上涨的时候，很多人因为各种需求要换房，却根本没有意识到自己换房的逻辑从一开始就是错的。
而如果换房不是为了更好的生活，也不是为了更好的收益，那为什么要换房？
所以各位要理解，如何换，才算是换房的最佳操作？
还是3个大方向：
换城市、换板块、换产品。
1、换城市
其实房价下跌的这三年多来，很多人之所以被套，也是因为在房价普涨的时候在老家囤了好几套房子。
而这些房子，跌了就跌了，不可能再涨回去，所以除了留一套自住外，其余的一定要赶紧做优化。
问题在于，现在只有一二线核心城市的房子才有价值，那要怎么才能换过去？
比如预算不够，那就操作城市：
你心仪的一线够不上，它周边的二线也可以，环一线也可以；
总之，只要是在国家定位里，它们是被写入城市群、都市圈的就行。
就像珠三角，以广深牵头，聚集成一片的东莞、珠海、佛山。
至于名额，据我所知很多地方目前已经不限购了，像深圳的非核心区宝安、龙华，正是都因为不限购吸引了一大批外来资金，所以目前房价已经有抬头的趋势。
还有户口，广州已经全面放开落户，所以如果你北上够不着，也可以把目光投向广州，先把一线城市这块香饽饽握在手里。
2、换板块
比如有位买房的朋友之前就跟我说，他10年前就买在郊区，现在来看根本跑不赢周期，要亏钱才卖得掉，并不是所有早买的人都能赚到钱。
但你又有没有想过，当初并不是你买错了时机的问题，而是你买错了房子的问题。
所以，可以仔细审视下你手里的房子，是不是之前买过在远郊，非地铁口旁的各种鸡肋地段。
或者当下被国家列为重点收储片区，未来要作为保障房、保租房入市使用的。
如果是，都可以考虑进行置换。
那么，要换到哪些板块价值才更大呢？
除了地方规定的核心区外，我认为产业新区也非常重要。
这类产业新区，有2个特征很明显：
一个就是离核心商圈近，可以承接核心圈外溢的优质配套、人口、以及资金等各类资源；
一个就是产业恒强，集聚很多500万以上企业入驻。
可以说，这类新区，一旦涨势起来，涨幅极有可能超过核心区，是需要被重点关注的板块。
2、换产品
本质上就是抛弃终将被淘汰的产品，抛弃垃圾资产，买入优质资产。
这里面，首要就是抛弃老破小、老破大，以及一切高密度、高容积率的房子。
比如前段时间后台还有个粉丝在问我，刚改置换的话可不可以入手大高层？
没必要，可以预见的是，超高层住宅，尤其是33层往上的，在未来一定是越来越被淘汰的存在。
毕竟，这两天深圳的豪宅发生了什么事大家也有目共睹，所以这里也顺便给大家提个醒：
过去第一批的超高层建筑马上就要迎来老化期了，而超高层建筑一旦步入老化期，隐患将非常严重。
更何况，目前房屋养老金也还没有步上正轨；
也就是说，在没有保障的情况下，这类住宅产品，是完全不建议大家去碰的。
然后，再是考虑买入“好房子”，也即我们最近讨论很火的“第四代住宅”。
只是，什么样的产品才算“好房子”，这里，因为每个人所在的城市又不一样，我没法具体展开给各位剖析；
有想进一步了解，做更精细的房产优化置换的朋友，我的建议还是直接扫码加到我的微信，我们会有专门的1对1房产优化咨询，扫码来听今晚的闭门直播，课间老师都会有答疑解惑。
至于哪些城市的哪些具体板块又还有保值增值的能力？哪些城市又需要尽早抛弃？关于板块价值，我也会在专门的城市价值课中给大家进行剖析。
包括会议出来后，市场消息其实很多，而如果你不想一直被各种消息牵着走，接下来买房、卖房也不想被信息差收割，更不想踏错行情，买错或卖错房子；
都可以扫码加到我，来我直播间，我已经把各种信息都过滤了一遍，找到你最应该关注的重点，各位直接来我闭门直播听就好了。
